국내에 1주택(가)을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업의 시행기간동안 다른 주택(나, 다, 라)을 취득하여 다주택을 양도하고 라주택을 소유한 구성원이 별도세대로 분리된 경우로서 소득세법시행령 제156조의2제5항 각 호의 요건을 갖춘 나주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다. 다만, 같은 법 시행령 제156조의2제5항제2호의 요건을 충족하지 못하는 때에는 같은 조 제13항에 따라 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 같은 조 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고, 납부하여야 하는 것입니다(사전-2021-법령해석재산-1782, 2021.12.28.).
1. 사실관계
1) 가주택 : 2003연도 가주택 취득 후 세대 전원 거주, 2015년 6월 : 재건축 사업시행인가, 2021년 11월 재건축주택 입주예정
2) 나주택 : 2015년 9월 대체주택 취득하여 임대개시, 2017년 1월 세대 전원이 입주하여 거주 시작, 2020년 12월 아들이 세대 분리하여 퇴거함, 2021년 11월 매도 계약하여 2022년 4월 잔금 수령예정
3) 다주택 : 2016년 10월 취득, 2020년 2월 매도
4) 라주택 : 2020년 2월 아들이 취득, 2020년 12월 아들은 세대 분리함.
2. 질의 내용=재건축사업 대상 1주택(가주택)을 소유한 1세대가 재건축사업 시행기간동안 여러주택(나, 다, 라주택)을 소유하고 양도, 세대 분리하여 양도일 시점에 재건축된 주택외 대체주택(나주택)만 소유한 경우 양도하는 대체주택에 소득세법시행령 제156조의2제5항을 적용할 수 있는지요?
3. 관련법령
1)소득세법 제88조(정의) 제9항(조합원입주권)=조합원입주권이란 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로서 취득한(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.
2)소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항제3호
-1세대가 1주택을 보유한 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(조정대상지역은 통상적으로 2년 이상보유 및 2년 이상 거주요건)
-1세대 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거본양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
3)소득세법시행령 제156조의2 제5항(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)=국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간동안(세대전원이 1년 이상 거주해야 함) 거주하기 위하여 다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 상관없이 비과세 한다. 단서로는 정비사업으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주해야 한다. 또한 정비사업조합의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도해야 한다.