<사례> 재개발조합의 조합원 甲은 분양신청 기간 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회했다. 甲은 도시정비법 제73조제1항제4호의 ‘관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자’에 해당하므로, 조합은 甲에게 관리처분계획 인가일 다음 날부터 90일 이내에 현금청산금을 지급할 의무가 있고, 이를 지체하는 경우 지연이자를 지급할 의무가 있다는 취지로 주장한다.
이에 조합은 甲의 분양신청 철회에 대하여 동의를 한 사실은 없으나 甲을 현금청산대상자로 하는 관리처분계획의 수립·인가를 진행하였고 아직 분양계약체결에 관한 통지를 하지 않고 있다. 甲 주장은 타당한지 여부?(서울고법 2021)
1. 관련 규정
(1)도시정비법 및 정관의 규정=도시정비법 제73조는 ‘분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치’라는 제목하에서 “사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고(제1항), 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 하고(제2항), 또한 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다(제3항)”고 규정하고 있다.
한편 조합 정관 제44조제4항제2호는 ‘분양신청을 철회한 자’에 대하여 “관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 토지․건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다”라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항은 “조합원은 관리처분계획인가 후 조합에서 정한 기간 내에 분양계약체결을 하여야 하며, 분양계약체결을 하지 않는 경우 분양계약기간 종료일의 다음 날로부터 제4항을 준용한다”고 규정하고 있다.
2. 분양신청 철회시점과 조합관계 탈퇴에 따른 현금청산 의무
(1)분양신청을 철회한 자에 분양신청기간이 종료된 후 임의로 분양신청을 철회한 자가 포함되는지 여부=도시정비법 제73조제1항제2호는 명백하게 ‘분양신청기간 종료 전에 분양신청을 철회한 자’라고 규정하고 있고, 위 정관 제44조제4항제2호에서 말하는 ‘분양신청을 철회한 자’에 대한 의미는 도시정비법과 마찬가지로 분양신청기간 내에 분양신청을 하였다가 그 기간이 종료되기 전에 이를 철회한 자를 가리키고, 분양신청기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회한 자는 여기에 포함되지 않는다(대법원).
(2)분양신청기간 종료 이후 분양신청 철회와 조합의 동의여부=분양신청을 한 토지등소유자가 조합에게 분양신청을 철회하는 등으로 분양계약의 체결의사가 없음을 명백히 표시하고 조합이 이에 동의한 경우에는 예외적으로 당해 토지등소유자는 현금청산대상자에 해당한다고 보아야 하고, 그러한 현금청산대상자에 대한 조합의 청산금 지급의무는 ‘분양계약 체결기간의 종료일 다음 날’에 발생한다.
3. 사례의 해결(서울고법의 입장)
사례의 경우 조합이 분양신청 기간 종료 이후에 분양신청을 철회한 것에 대하여 동의하였다고 볼 만한 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라 조합은 원고 甲의 분양신청 철회를 거부한 사실이 인정된다.
조합은 甲이 분양신청을 철회함으로써 분양대상에서 제외하였고, 그에 따라 甲을 현금청산대상자로 하는 관리처분계획의 수립·인가 절차가 진행된 것으로 보일 뿐 ‘인가된 관리처분계획에 의하여 甲이 분양대상에서 제외된 경우’에 해당한다거나 조합의 정관이나 관리처분계획에 따른 현금청산금 지급에 관한 권리관계가 관리처분계획의 인가로 인하여 변경된다고 보기는 어렵다.
따라서 조합이 그 정관 등을 통하여 甲과 같이 ‘분양신청기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회하고 분양계약을 체결하지 아니한 조합원’등에 대하여 그 권리 등을 분양계약이 종료되는 날의 다음날 현금으로 청산한다는 취지로 정하였으므로, 조합은 甲에 대하여 ‘분양계약 체결기간 종료일 다음날부터 90일 이내’에 현금청산금을 지급할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다.
결론적으로 살펴보면 조합에서 정한 분양계약 체결기간 종료 이전에는 현금청산대상자의 지위에 있게 되는 것으로 볼 수 없으며, 관리처분계획 인가일 다음 날부터 90일 이내에 현금청산금을 지급할 의무가 있고, 이를 지체하는 경우 지연이자를 지급할 의무가 있다는 취지의 甲의 주장은 이유없다고 할 것이다.