재건축사업구역 내 건축물 및 그 부속토지를 소유한 자는 재건축조합의 조합원이 될 수 있다. 그리고 조합설립에 동의하지 않으면 기존 부동산에 대한 현금청산을 받고 사업에서 이탈할 수도 있다. 즉, 자신의 의사로 조합가입 여부를 선택할 수 있는 것이다. 건축물 없이 일정 규모 토지만 소유하더라도 조합원이 될 수 있고, 강제가입주의를 취하는 재개발사업과 다른 부분이다.
한편, 조합원의 자격 요건은 부동산 가격정책의 하나로 이용되어 왔다. 부동산경기가 뜨거우면 조합원 자격 요건을 엄격하게 하는 방법으로 수요를 잠재우는 것을 대표적인 예로 꼽을 수 있다. 현재 조합원 자격은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조제2항 등에서 정하고 있는데, 개정이 잦고 복잡해짐에 따라 뜻하지 않게 피해를 보는 사례도 발생한다.
그 예를 살펴보자. 도시정비법 제39조제2항은 주택법상 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 그리고 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다)한 자는 조합원이 될 수 없다.
다만, 같은 항 단서 및 같은 법 시행령 제37조제3항에서는 그 예외 사유를 정하고 있는데, 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우(시행령 제37조제3항제1호)도 예외 사유에 해당한다.
매수자는 위 규정을 신뢰하여 사업시행인가 신청 전에 재건축 조합원 부동산 매매계약을 체결한 다음, 사업시행인가 이후 잔금을 치르며 등기이전을 완료하였다. 그 후 매수자가 분양신청을 하였는데, 해당 재건축조합에서는 조합원 자격이 없다고 거부하였다. 사안의 핵심쟁점은 도시정비법 시행령 제37조제3항제1호 규정의 ‘양도’의 의미이다. 만약, 양도의 의미가 매매계약의 체결이라면, 매수인은 조합원 자격이 있는 것이고, 소유권이전등기 경료를 의미한다면, 조합원이 될 수 없다.
서울행정법원은 양도의 사전적 의미가 “권리나 재산, 법률에서의 지위 따를 남에게 넘겨 줌 또는 그런 일”인데, 민법은 제186조에서 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다”라고 규정하고 있으므로, 부동산인 건축물에 관하여는 그 소유권이전등기가 마쳐진 때에 양도가 이루어진다고 해석하는 것이 양도의 사전적 의미 및 물권변동에 관한 민법 규정과도 부합한다는 사정을 들어 원고의 조합원지위확인 청구를 기각하였다(2021.11.12. 선고 2020구합75729 판결 참조). 아직, 위 소송은 계속 중이고, 조합원 자격 여부는 확정되지 않았다. 대법원판결까지 오랜 기간이 소요될 수도 있다.
조합원 소유 부동산 매매는 분양권 취득에 그 목적이 있고, 매매대금이 매우 크다. 매수자는 내 집 마련의 꿈을 위해 평생 모은 전 재산을 투자한다. 따라서 조합원(분양대상자) 자격에 대해서는 예측 가능하여야 하고 쉽게 이해할 수 있어야 한다. 그래야 안정적인 부동산 거래가 가능하다.
부동산가격 안정을 위한 정책이란 타이틀도 좋지만, 정책의 필요에 따라 조합원 자격 요건이 달라지고 그 해석이 어렵다면 내 집 마련의 꿈이 멀어짐은 물론 이로 인해 매수인, 매도인, 재건축조합, 공인중개사 등 사이에 불필요한 분쟁이 발생할 수 있다. 조합원 자격의 의미를 누구라도 손쉽게 이해할 수 있는 날이 오기를 꿈꿔 본다.