서울시, 신통기획 민간 재개발 후보지 21곳 선정

신통기획 민간 재개발 후보지로 21곳이 선정됐다. 공공재개발 공모에서 제외됐던 도시재생지역 4곳도 포함됐다.

서울시는 지난 28일 민간재개발 후보지 선정위원회를 열고 총 102곳 중 자치구가 추천한 59곳을 대상으로 이같이 결정했다고 밝혔다.

대상지는 △종로구 창신동 23/숭인동 56 일대(재생) △용산구 청파2구역 △성동구 마장동 382 일대 △동대문구 청량리동 19 일대 △중랑구 면목동 69-14 일대 △성북구 하월곡동 70-1 일대 △강북구 수유동 170 일대 △도봉구 쌍문동 724 일대 △노원구 상계5동 일대 △은평구 불광동 600 일대(해제) △서대문구 홍은동 8-400 일대(해제) △마포구 공덕동 A △양천구 신월7동1구역 △강서구 방화2구역 △구로구 가리봉2구역(재생) △금천구 시흥동 810 일대(해제) △영등포구 당산동6가 △동작구 상도14구역(재생) △관악구 신림7구역(재생) △송파구 마천5구역 △강동구 천호A1-2구역 등이다.

이번에 선정되지 않은 구역은 다음 공모에 재신청이 가능하다. 다만 이번 민간재개발 공모 신청동의서는 바로 다음에 있을 공공재개발 공모신청 동의서로 사용할 수 없다.

▲내년 초 정비계획 수립 착수… 사업 완료땐 2만5,000호 공급

후보지로 선정된 구역은 신속통합기획이 적용되는데 서울시의 지원을 받아 계획대로 사업이 추진될 경우 내년 초 정비계획 수립에 착수하게 된다. 이후 2023년부터 순차적으로 구역지정이 진행되고 사업이 완료되면 약 2만5,000호가 공급될 전망이다.

서울시 임인구 주거정비과장은 “서울에서는 지난 2015년부터 신규 재개발 구역지정이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급 기대물량이 억제돼왔다”며 “이번 공모를 주택 공급 해결의 마중물로 삼겠다”고 밝혔다.

신통기획은 서울시가 정비계획 수립단계에서 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 돕는 공공의 민간정비사업 지원프로그램이다. 5년 이상이 걸리던 구역지정 기간을 2년 이내로 대폭 줄일 수 있다는 게 장점이다. 또 구역지정 이후에도 건축, 교통, 환경 통합심의를 운영해 신속한 사업 추진이 가능하다.

▲중·광진·강남구는 제외

이번 후보지 선정평가는 공모때 공고된 ‘후보지 선정기준안’에 따라 법적 구역지정 요건을 정량화한 정량적 평가점수와 구역의 정책적 요건 등에 따른 구역별 평가를 중심으로 지역균형발전과 자치구 상황, 구별 안배 등을 고려했다.

이에 각 자치구에서는 공모에 신청한 102곳에 대해 노후도(동수, 연면적), 과소필지, 접도율 등 법적 재개발 구역지정 요건 충족 여부, 정량적 평가점수, 제외대상 여부, 사전협의 부서 의견 등을 고려해 총 59곳을 서울시에 추천했다.

선정위원회는 자치구 제출한 구역별 평가자료 등 검토 자료, 자치구 담당부서장 설명을 바탕으로 △자치구내 구역별 정비의 시급성(정량적 평가점수 등) △사업 실현가능성(규제사항, 부동산·주민 동향 등) △서울시 사전협의 내용 △서울시 정책적 요건(기반시설 연계 권장, 여러 사업 혼재지역 지양 등) 등을 종합적으로 심사해 후보지를 최종 선정했다.

이에 따라 구별 1곳씩 선정을 원칙으로 삼았지만 지구단위계획 등 관련계획과의 정합성에 부합하지 않거나 현금청산자, 공모반대 등 주민 갈등 문제가 있어 사업 실현가능성이 떨어진다고 판단되는 중구, 광진구, 강남구 등 3개 자치구는 이번 후보지 선정에서 제외했다. 향후 전반적인 재검토가 필요한 만큼 현시점에서는 재개발 사업추진이 부적합하다는 선정위원회의 판단에 따른 것이다.

▲투기방지대책은 촘촘하고 강력하게

시는 재개발 후보지가 결정됨에 따라 토지거래허가구역 지정, 권리산정기준일 지정·고시를 비롯한 촘촘하고 강력한 투기방지대책도 동시에 가동한다.

후보지로 선정된 21곳(총 1,256,197㎡)은 개발사업에 따른 투기수요 유입 우려에 따라 후보지 선정일 다음날인 12월 28일 토지거래허가구역으로 지정 공고하며 내년 1월 2일부터 발효된다. 지정기간은 2023년 1월 1일까지다.

허가를 받아야 하는 토지면적은 법령상 기준면적의 10% 수준으로 하향(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡ 초과)해 투기억제라는 토지거래허가구역 제도의 취지를 극대화 할 계획이다.

또 이미 공고한 대로 공모 공고일(2021.9.23.)을 권리산정기준일로 고시해 후보지 선정일을 기준으로 건축허가 제한 절차를 바로 추진할 예정이다.

특히 이번 공모에 미선정된 구역과 향후 공모를 신청하는 구역에 대해서도 원주민 보호와 투기 차단을 위한 특단의 조치로 토지거래허가구역 지정, 건축허가 제한을 후보지로 선정된 구역과 동일하게 조치해 투기세력 유입을 원천 차단할 계획이다.

미선정된 구역은 2022.1.28.을 권리산정기준일로 고시할 예정이며 향후 추진될 공공재개발·민간재개발 공모에서는 공모시기와 관계없이 일괄적으로 2022.1.28.을 권리산정기준일로 지정·고시할 방침이다. 이는 재개발 정비구역 지정 요건 완화에 따른 재개발 기대심리로 인한 노후 저층주거지에 지분쪼개기 등 투기세력의 유입을 차단해달라는 주민 요청을 반영한 것이다.

박노창 기자 park@arunews.com