서울 소재 A재개발조합은 2015년 관리처분인가를 받은 후, 2018년 임대 및 분양 단위세대의 전용·공급면적을 변경하고, 근린생활시설의 호수·연면적을 늘리는 등의 내용이 포함된 ‘사업시행변경계획’의 인가를 받았고 그 내용을 반영하여 건폐율, 건축면적, 연면적을 변경하고 정비사업비 추산액을 약 10% 증액하는 등의 내용이 포함된 관리처분변경계획을 수립한 후 인가를 받았다. 조합원 甲은 아파트 수분양자로서, 위 사업시행변경계획은 최초 사업시행계획과 비교할 때 주택형별로 전용면적이 수정되고 상가의 호수·연면적을 대폭 늘리는 내용을 포함하고 있음에도 재분양신청절차를 거치지 않고 최초 사업시행계획을 전제로 하는 종전의 분양신청 현황을 토대로 관리처분변경계획을 수립한 것은 위법하다고 주장하고 있다. 위 관리처분변경계획의 수립은 적법한지 여부?(서울행법 2021)
1. 관리처분변경계획이 종전 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 대체한 것인지 여부=조합이 관리처분변경계획의 내용은 정비사업비의 추산액이 약 10% 증액되고 각 주택형별로 분양계획 중 전용면적, 세대수가 상당히 수정되었으며 근린생활시설의 면적 및 호수도 대폭 변경되기는 하였다. 그러나 이 사건 사업시행변경계획이 당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 보기에 부족하고 결국 이 사건 사업시행변경계획에 기초한 이 사건 제4차 관리처분변경계획은 종전 관리처분계획의 유효를 전제로 내용 중 일부만을 추가·철회·변경한 것으로 해석될 여지가 높지만 이 사건 사업시행변경계획이 당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경한 것으로 볼 여지도 배제할 수 없을 것이다.
2. 사업시행변경계획이 최초 사업시행계획의 일부만을 변경한 것으로 보는 경우=사업시행변경계획은 종전 사업시행계획이 유효함을 전제로 그 내용 중 일부만을 추가·철회·변경하는 것에 불과한 것으로 보는 경우 종전 사업시행계획은 여전히 유효하게 존재한다. 따라서 위 사업시행계획에 기초한 분양신청을 무효로 볼 수 없고 재분양신청 절차를 거칠 필요성이 없다 할 것이므로 원고들을 비롯하여 조합원 전원을 상대로 재분양신청 절차를 거치치 않고 종전의 분양신청현황을 기초로 수립된 이 사건 관리처분변경계획은 그 자체로 위법하다고 볼 수 없다.
도시정비법 제72조제4항은 “사업시행자는 분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다”라고 규정하고 있다.
위 규정에 의하면 재개발사업에 있어 분양신청절차는 1회만 이루어지는 것으로 예정되어 있으며 다만 부득이한 사유가 있는 경우에는 예외적으로 사업시행자의 재량에 따라 다시 분양신청절차가 진행될 수 있다. 즉, 설령 당초 사업시행계획이 뒤에 수립·인가된 사업시행변경계획에 따라 변경(주요 부분이 실질적으로 변경된 경우를 포함)되었다고 하더라도 그러한 이유만으로 사업시행자가 조합원 전원을 상대로 반드시 분양신청절차를 다시 거쳐야 하는 의무를 부담하지 아니하고, 재분양신청절차를 진행할 것인지 여부는 사업시행자의 재량에 맡겨져 있다.
3. 이 사건 사업시행변경계획이 사업시행계획을 대체한 경우로 보는 경우=종전 사업시행계획의 주요 부분이 실질적으로 변경된 경우 새로운 선택의 기회를 부여하는 측면에서 조합원들에게 다시 분양신청절차를 거칠 필요성이 있을 여지가 있기는 하다. 한편, 사업시행계획의 내용이 실질적으로 변경된 사안이라 하더라도 언제나 사업시행자로 하여금 다시 분양신청절차를 밟도록 하는 것은 단체법적 법률관계의 획일적이고, 신속한 처리를 저해할 위험이 크고, 앞서 본 분양신청 절차의 반복에 따른 문제점이 존재한다 할 것이다.
위와 같은 사정들을 고려하여 도시정비법 제72조제4항은 사업시행계획의 주요 부분이 실질적으로 변경된 경우 재분양신청 절차를 거칠 것인지 여부는 사업시행자의 재량사항으로 규정하고 있으므로 재분양신청 절차를 거치치 않고 종전의 분양신청현황을 기초로 수립된 관리처분변경계획은 위법하다고 볼 수 없다.
원고들은 사업시행계획의 주요 부분이 실질적으로 변경된 경우 반드시 재분양신청절차를 거쳐야 한다고 주장한다. 그러나 당초 사업시행계획의 주요부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획에 의하여 당초 사업시행계획이 효력을 상실한다 하더라도 이는 원칙적으로 사업시행계획 변경시점을 기준으로 당초 사업시행계획이 장래에 향하여 실효되었다는 의미일 뿐, 원고들의 주장과 같이 당초 사업시행계획을 전제로 진행된 모든 절차가 소급하여 효력을 상실하는 것은 아니다. 그러므로 당초 사업시행계획에 기초하여 진행된 분양신청절차 및 그 이후의 후속 조치는 소급하여 효력을 상실한다고 볼 수 없다.