본지 선정 2021년 5대 뉴스 | 수주 시장 역대급 규모… 신통기획에 웃고, 안전진단에 울었다

올해는 도시정비사업과 소규모정비사업, 리모델링사업 등 다양한 분야에서 ‘역대급’이라는 평가를 받을 정도로 급속한 성장세를 이뤘다. 지난 2008년 미국발 국제금융위기로 침체된 부동산시장이 살아나면서 서울·수도권은 물론 지방광역시 등 전국적으로 정비사업이 호황을 누렸다. 시장 외적인 부분에서도 많은 변화가 있었다. 4·7 보궐선거에서 여당 후보인 오세훈 서울시장과 박형진 부산시장이 각각 당선됨에 따라 정비사업 방향도 새롭게 설정됐다. 특히 서울에서는 오 시장의 ‘스피드 주택공급’ 정책의 일환인 신속통합기획이 재개발은 물론 재건축에서도 큰 인기를 얻었다. 더불어 코로나19 감염이 팬데믹 상황까지 이르면서 정비사업에도 비대면 총회가 가능한 전자투표제도가 도입됐다. 2021년을 마무리하는 시점에서 정비사업과 관련된 5대 주요 뉴스를 정리했다.

“신통하다” 서울시 신통기획 대인기

오세훈 서울시장이 당선된 이후 재건축·재개발 정책에 큰 변화가 생겼다. 도심지 내 주택공급 확대를 골자로 한 ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안’이 대표적이다. 서울시 내에 주택을 공급하기 위해서는 정비사업 활성화가 필수불가결이라는 판단 아래 규제 완화 방안을 본격화한다. 주요 정책으로는 △주거정비지수제 폐지 △공공기획제도 도입 △주민동의 절차 간소화 △재개발 해제구역 활성화 △2종일반주거지역 7층 규제 완화 △재개발구역 공모추진 등이다.

특히 공공기획제도는 일선 현장으로부터 대인기를 얻었다. 제도 도입 초기에는 ‘공공’이란 명칭에 대한 거부감이 있었지만, ‘신속통합기획’으로 변경한 이후 시장 기류가 바뀌었다.

신통기획을 적용하면 통상적으로 42개월이 소요되는 정비계획 수립 기간이 약 1/3 수준인 14개월 가량으로 줄어든다는 것이 시의 설명이다. 정비구역 지정도 기존 5년에서 2년 이내로 단축시킬 수 있는데다 각종 인센티브를 적용해 사업성을 높일 수 있다는 장점도 있다.

이에 따라 25개 내외의 후보지를 선정하는 신통기획 공모에 무려 100곳이 넘는 구역들이 참여하면서 큰 인기를 입증했다. 서초구를 제외한 24개 자치구에서 신청 접수가 이뤄진 것이다. 예상보다 많은 구역들이 접수하면서 연내 후보지 선정을 완료하겠다는 발표를 지킬 수 있을지도 미지수다.

신통기획의 인기는 재건축으로도 확산됐다. 강남 재건축을 대표하는 압구정지구의 재건축구역들이 속속 신통기획을 신청하기 위한 절차에 착수했다. 압구정지구 내 최대 규모의 재건축 사업장인 압구정3구역이 신통기획에 합류하자, 인근 구역들도 발등에 불이 떨어진 모양새다. 압구정1구역을 제외한 2·3·4·5구역의 신통기획 참여를 확정하거나, 검토 업무에 착수했다.

이보다 앞서 영등포구 여의도시범과 강남구 대치미도, 송파구 장미1·2·3차, 송파한양2차 등 강남권 단지들도 이미 신통기획에 합류한 상황이다. 이어 서초 신반포2차와 강남 은마아파트 등이 추가로 신통기획을 신청했다.

‘역대급 물량’ 정비사업 5조 클럽도 기대

일반 정비사업은 물론 소규모정비사업, 리모델링 물량까지 쏟아지면서 올해 건설사들은 그야말로 ‘역대급’ 수주고를 달성했다. 일부 건설사들은 정비사업·리모델링 분야에서 ‘4조 클럽’을 넘어 5조원이 넘는 수주금액 달성이 기대되고 있는 상황이다.

올해 4조 클럽을 가입한 건설사는 현대건설과 GS건설, 포스코건설 등 3개사다. 지난해 현대건설이 유일하게 4조원 이상의 실적을 기록했다는 점을 감안하면 수주 물량 자체가 대폭 증가했다는 의미다.

특히 올해가 며칠 남지 않은 시점임에도 여전히 수주킹은 결정되지 않았다. 연말까지 수주전이 이어지면서 현대건설과 GS건설이 막판까지 치열하게 경쟁하고 있다. 막판 수주전에 성공하면 2개사 모두 5조원 이상의 수주고를 올릴 가능성이 높다.

‘수주 효자’ 리모델링, 1조 클럽 시대 개막

주택법에 아파트 리모델링사업이 도입된 이후 최고의 성장세를 보였다. 올 한해 리모델링 시공권 수주 누적금액은 무려 9조원에 달한다. 과거 리모델링사업은 사실 건설사 입장에서는 ‘계륵’과 같은 존재였다. 아파트 기둥이나 일부 벽체를 남긴 상태에서 철거를 진행해야 하고, 보강 작업을 진행해야 하는 등 공사가 까다롭기 때문이다. 재건축·재개발과 비교하면 공사비가 높지만, 이익을 보장하기는 힘든 구조인 셈이다.

하지만 서울은 물론 1기 신도시와 지방에서 리모델링 물량이 폭발적으로 나오면서 건설사들도 적극적으로 나서고 있다. 대형건설사는 물론 중견건설사도 리모델링에 뛰어들었다. 실제로 현대건설과 GS건설, 포스코건설이 리모델링으로 약 1조4,000억원 가량의 수주고를 채웠다. 리모델링 시장이 블루오션에서 레드오션으로 바뀌는 한해가 됐다.

‘코로나 시대’ 정비사업 전자투표제 도입

올해도 재건축·재개발 등 정비사업 관련 법안이 개정되면서 다양한 제도적 변화가 생겼다.

우선 코로나19가 전세계적으로 유행하면서 정비사업에도 ‘전자투표제’가 도입됐다. 지난달 11일부터 시행에 들어간 도시정비법 시행령에 따라 시장·군수가 조합원의 직접 출석이 어렵다고 인정하면 전자적 방법에 따른 의결권을 행사할 수 있게 된 것이다. 전자투표를 행사하면 조합원은 총회에 직접 참석한 것으로 간주된다.

다만 전자투표 방법이나 절차 등에 대해서는 다소 논란의 여지가 있다. 법령에서 구체적인 기준을 정하지 않다보니 일선 현장에서는 전자투표를 진행하는데 실무적인 어려움을 겪고 있기 때문이다. 더불어 전자투표 이후 법적 분쟁이 생길 가능성이 높다는 문제도 있다.

‘줄줄이 낙방’ 허들 높은 안전진단에 한숨

신속통합기획과 공공재건축 등 다양한 방식의 재건축이 추진되고 있지만, 정착 재건축 예정단지의 한숨은 커지고 있다. 지난 2018년 안전진단 기준이 강화된 이후 재건축의 벽이 너무 높아진 탓이다.

기존 안전진단 기준을 적용했을 경우 구조안정성에서 다소 낮은 점수를 받더라도 설비가 노후하거나, 주거환경이 열악한 경우에도 재건축이 가능했다. 하지만 기준 강화 이후에는 사실상 건축물의 붕괴 위기 수준에 이르지 않으면 재건축이 불가능한 상황이다.

실제로 서울시에 따르면 안전진단 기준 강화 전 3년간 재건축 판정을 받은 곳은 56곳에 달했지만, 기준 강화 이후에는 5곳에 불과했다. 안전진단 단계에서 줄줄이 낙방하는 사례가 늘면서 일부 단지에서는 안전진단이나 적정성 검토를 미루는 상황까지 발생했다.

심민규 기자 smk@arunews.com