3. 조합원 분양신청(1)

조합원 분양신청이란 무엇이며, 언제 하는 것인가요?

[ Key Point ]

◯ 재건축·재개발사업에 있어서 가장 중요한 것이 조합원 분양신청입니다. 조합원 분양신청을 하면 조합원 지위를 유지하면서 계속 사업에 참여하게 되고, 분양신청을 하지 않으면 조합원 지위를 상실하여 현금청산되고 사업에서 배제되게 됩니다.

◯ 그리고 재테크 측면에서 보면, 사실 분양신청을 하기 위하여 재건축·재개발사업을 하는 것이라고 해도 과언이 아닙니다. 분양권이 있어야 재산 가치도 상승하고 또 거래도 되기 때문입니다.

◯ 그러면 조합원 분양신청이란 것이 일반분양과 어떻게 다르고 언제 하는 것인지에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 조합원 분양신청의 개념 및 중요성

가. 조합원 분양신청이란?

◯ 재건축·재개발사업의 신축아파트나 상가를 조합원에게 먼저 분양을 하기 위하여 받는 신청

나. 조합원 분양신청의 중요성

◯ 조합원 분양신청은 정비사업의 꽃이고, 정비사업을 하는 목적이기도 하다. 신축아파트를 분양받아 새집을 얻고 또 경제적인 이익을 얻으려는 목적으로 그동안 정비사업을 한 것이다.

 

2. 일반분양의 개념 및 일반분양을 하는 이유

가. 일반분양이란?

◯ 조합원에게 먼저 분양하고 남은 신축아파트나 상가를 조합원 이외 일반인들에게 분양하는 것을 말함

나. 일반분양을 하는 이유

◯ 사업비 및 신축건물을 건축하는 공사비 등에 충당하기 위하여, 조합원 분양하고 남는 것을 일반인에게 팔아서 자금이익을 얻기 위한 목적

 

3. 조합원 분양신청 통지 시기 및 유의사항

가. 분양신청 통지 시기

◯ 조합원 분양신청과 관련하여 도시정비법 제72조에는 아래와 같이 규정되어 있다.

제72조(분양공고 및 분양신청) ①사업시행자는 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2021. 3. 16>

나. 유의사항

◯ 이 때 유의하여야 할 사항은 아래와 같다.

①분양신청통지는 조합원에게만 하는 것이 아니라 ‘토지등소유자’에게 하도록 규정되어 있다. 따라서 재건축사업의 경우에는 조합설립 미동의자(조합원이 아님)에게도 분양신청통지를 하여야 하며, 이 때 분양신청을 하고 싶은 미동의자는 조합설립동의서를 제출하고 조합원 분양신청을 할 수 있다.

②‘사업시행인가 이후 시공자를 선정’하도록 시공자 선정 시기가 늦춰진 경우가 ‘서울특별시 공공지원대상 사업장’인데, 이 때도 시공자를 선정하여 공사계약을 체결한 날로부터 120일 이내 분양신청통지를 하도록 되어 있다.

③위 제②항의 내용 때문에 재건축이든 재개발이든 ‘시공자와 공사계약이 체결되어야만 분양신청이 가능하다.’는 해석이 나오게 되고, 일부 하급심판결에서는 ‘분양신청통지 전에 조합과 시공자 간에 공사계약이 먼저 체결되어야 하고, 공사계약 체결이 되어있다고 하더라도 만약에 그 계약체결이 유효하지 않으면 조합원 분양신청절차는 무효이다’라고 판결한 것도 있다. 따라서 반드시 시공자 공사계약체결을 법과 정관이 정하는 절차에 따라 적법하게 하여야 한다.

 

4. 조합원 분양신청(2)

조합원 분양신청시 분쟁발생 이유, 분양신청기간

[ Key Point ]

◯ 조합원 분양신청 기간까지 조용했던 조합들도 조합원 분양신청이 시작되면 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

◯ 왜 그동안 조용했고 비대위도 없었던 조합이 조합원 분양신청을 시작하면 분쟁이 발생하는 것일까요?

◯ 그리고 분양신청 기한은 정해져 있는지 아니면 얼마든지 연장하여 어느 때이고 반복하여 할 수 있는지에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 조합원 분양신청시 분쟁 발생 이유

◯ 조합원 분양신청 시점에서 조합원 간에 분쟁이 발생하고 비대위가 생기는 이유는 아래와 같다.

①분양신청단계 이전까지는 조합원 분담금이 얼마인지를 알 수가 없어서 그냥 지내왔음.

②도시정비법상 조합설립동의서에 구체적인 분담금 액수를 기재하지 않고 있음.

③조합설립동의서 징구 시에 추정분담금을 통지하도록 되어 있으나, 이는 추정분담금이고 또 변동 가능성이 있다는 것을 알기 때문에 그냥 지내왔음.

④분양신청 안내문을 받아 보고 비로소 개략적인 분담금 내역을 알 수 있게 되었음.

⑤하지만 이 또한 분담금 액수가 정확한 것은 아닌데, 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않으면 조합원 지위 상실, 현금청산 대상이 된다고 조합에서 압박하고 있음.

⑥현재 내가 소유하고 있는 부동산에 대한 평가(종전자산평가)금액이 시세보다 너무 낮게 평가되어 통지되어 왔음. 따라서 내가 향후 부담하여야 할 분담금이 너무 많을 것 같음.

 

2. 조합원 분양신청 기간

◯ 조합원 분양신청 기간은 분양신청 통지를 한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다(법 제72조제2항).

◯ 따라서 1차 분양신청기간을 최장기간인 60일이 아니라 40일로 정하였더라도 2차 연장기간은 단 한차례 20일위 범위내에서만 연장가능하다.

◯ 분양신청 기간을 통지한 날부터 바로 시작하도록 하였고, 연장은 20일의 범위에서 한 차례만 할 수 있게 되어 있다. 통지한 날부터 바로 시작하도록 한 이유는, 만약에 그렇게 하지 않으면 통지만 시한 내에 하고 분양신청 기간 시작은 뒤로 미루어 나중에 분양신청을 시작하도록 하는 편법을 방지하기 위한 것이다.

◯ 그리고 연장은 1차 분양신청 기간에 연이어서 하여야 하며, 1차 분양신청 기간이 종료된 뒤 시일을 두고 추가로 하여서는 안 된다. 연이어서 하여야만 연장이 될 수 있다.

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