[ Key Point ]
재건축·재개발에서 가장 중요한 절차 중 하나가 사업시행계획이라고 들었습니다.
사업시행계획인가를 받으면 사업진행이 본격적으로 탄력을 받게 되고, 또 사업시행계획인가 후에 조합원분양신청도 하여 조합원들이 소유하고 있는 부동산가격도 상승하고 한다고 하더군요.
그런데 사업시행계획이라는 것이 무엇인지 제대로 아는 사람은 별로 없는 것 같습니다.
사업시행계획이란 무엇인가요?
1. 사업시행계획이란?
◯ 사업시행계획이란 재건축·재개발 등 ‘정비사업을 어떻게 시행할 것인가에 관한 계획’이라고 말할 수 있다. 이 계획은 조합 등 사업시행자가 수립만 하면 되는 것이 아니라 관할관청의 인가를 받아야 한다.
◯ 이 사업시행계획에는 개략적으로 아래의 내용이 포함되어 있다.
① 신축건축물을 어떤 규모로 건축할 것인지(건축계획, 설계)
② 정비사업비
③ 자금계획
④ 기존 건축물 철거계획서 등
2. 사업시행계획에 포함되어야 할 사항
◯ 「도시 및 주거환경정비법」 제52조(사업시행계획서의 작성)에는 아래의 사항이 사업시행계획서에 포함되어야 한다고 규정하고 있다.
제52조(사업시행계획서의 작성) ①사업시행자는 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다.
1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
3. 임시거주시설을 포함한 주민이주대책
4. 세입자의 주거 및 이주 대책
5. 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
6. 제10조에 따른 임대주택의 건설계획(재건축사업의 경우는 제외한다)
7. 제54조제4항에 따른 소형주택의 건설계획(주거환경개선사업의 경우는 제외한다)
8. 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우로 한정한다)
9. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
10. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
11. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정한다)
12. 정비사업비
13. 그 밖에 사업시행을 위한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항
◯ 그리고 대통령령인 도시 및 주거환경정비법 시행령에는 아래와 같이 규정되어 있다.
제47조(사업시행계획서의 작성) ①법 제52조제1항제11호에 따른 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획에 포함될 사항에 관하여는 「교육환경 보호에 관한 법률 시행령」 제16조제1항을 준용한다.
②법 제52조제1항제13호에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항 중 시·도조례로 정하는 사항을 말한다.
1. 정비사업의 종류·명칭 및 시행기간
2. 정비구역의 위치 및 면적
3. 사업시행자의 성명 및 주소
4. 설계도서
5. 자금계획
6. 철거할 필요는 없으나 개·보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개·보수계획
7. 정비사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 정비구역의 건축물 또는 공작물 등의 명세
8. 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세
9. 공동구의 설치에 관한 사항
10. 정비사업의 시행으로 법 제97조제1항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면과 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면(토지주택공사등이 사업시행자인 경우만 해당한다)
11. 정비사업의 시행으로 법 제97조제2항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 둘 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서
12. 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국·공유지의 조서
13. 「물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률」에 따른 빗물처리계획
14. 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 해당 자재의 철거 및 처리계획을 포함한다)
15. 정비사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항
③제2항제9호에 따른 공동구의 설치에 관한 사항은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제36조 및 제37조를 준용한다.
◯ 결국 법에는 12가지를 규정하고 있고, 시행령에는 15가지 중 시·도조례로 정하는 사항을 사업시행계획에 포함하도록 되어 있는데, 시·도 조례 중 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」에는 아래와 같이 규정되어 있다. 아래 내용을 보면 시행령이 조례에 위임을 하였는데, 조례에서 시행령에 있는 내용으로 한다라고 규정되어 있는 이상한 경우를 보게 되는 것이다.
제26조(사업시행계획서의 작성) ①영 제47조제2항에 따라 법 제52조제1항제13호에서 “시·도조례로 정하는 사항”이란 영 제47조제2항 각 호의 사항을 말한다. 이 경우 기존주택의 철거계획서에는 주택 및 상가 등 빈집 관리에 관한 사항, 비산먼지·소음·진동 등 방지대책 및 공사장 주변 안전관리 대책에 관한 사항을 포함하여 작성하여야 한다.
3. 실제 사업시행계획인가서 내용
◯ 위 법령상의 내용을 보면 사업시행계획에는 엄청나게 많은 내용들이 포함되어 있는 것처럼 규정되어 있으나, 실제로 사업시행계획인가서를 보면 우리의 관심의 대상이 되는 내용은 용적률, 건물의 최고높이, 주택규모별 세대수가 관심의 대상이다.
◯ 실제 사업시행계획인가서의 내용을 보면 아래의 사진과 같으며, 이 인가서 뒤에는 ‘사업시행계획인가 조건’이라는 것을 첨부하여 많은 내용들이 있는데, 이 내용들은 준공시까지 신축공사 등을 하면서 지켜야 할 내용들을 기재하고 있다.