<사례> 재개발조합의 조합원 甲은 사업구역 내 주택의 소유자로서 조합에게 전용면적 59㎡의 공동주택 2채에 대하여 분양신청을 하였다. 그런데 조합은 甲소유 주택의 주거전용면적이 조합에서 공급하고자 하는 59㎡형 2채의 합산에 미치지 못한다는 이유로 1채에 대해서만 분양신청을 받고 추가 분양을 거부하였다. 이후 사업시행변경계획 및 관리처분변경계획이 인가됨에 따라 조합이 실제로 공급하는 공동주택의 면적이 일부 줄어들어 甲은 전용면적 59㎡의 공동주택 2채를 분양받을 수 있는 자격을 갖추게 되었다. 이러한 경우 추가분양을 제외한 조합의 관리처분변경계획은 위법한지 여부?

1. 법령 규정 및 쟁점

(1)도시정비법 규정 및 취지=도시정비법 제76조제1항제7호 다목은 “제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다”고 규정(개정 및 시행 2013.12.24.)하고 있다.

위 규정은 종전자산의 권리가액이나 소유면적에도 불구하고 반드시 조합원 당 1주택만을 분양받을 수 있도록 하는 경우에 발생할 수도 있는 종후 자산의 합리적 배분 및 이용이 저해되는 문제점 등을 고려할 수 있도록 조합에 폭넓은 재량을 부여하기 위함으로써 위와 같은 2주택 분양의 도입 여부는 조합의 재량이다.

(2) 정관규정의 자치법규로서의 구속력=위 도시정비법의 규정과는 달리 정관 제49조는 “조합원의 종전 자산의 가격범위에서는 2주택을 공급하되, 주거전용면적의 범위내에서는 2주택을 공급하지 아니한다”고 규정하고 있고, 이에 조합은 자신의 계획재량권의 행사로서 조합원의 종전 자산의 가격 범위에서는 2주택을 공급하되, 주거전용면적의 범위에서는 2주택을 공급하지 아니하는 내용의 정관에 따라 분양신청절차를 진행하였다.

2. 관리처분계획의 일부 무효 또는 취소 주장에 대한 판단

(1)관리처분계획의 존속 여부=이 사건 사업시행변경계획은 분양대상인 59㎡형의 주거전용면적이 설계상 벽체공유면적의 증가에 따라 위 평형의 주거전용면적이 감소하였고, 분양대상인 공동주택의 세대수를 그대로 유지한 채 단지 59㎡형의 주거전용면적만을 변경한 것이므로 이는 기존의 사업시행계획을 완전히 대체하는 것이거나 주요 부분을 실질적으로 변경한 것으로 보기 어렵다.

한편 이 사건 관리처분변경계획은 사업시행변경인가에 따라 그 내용을 반영한 것이므로 이는 도시정비법 시행령 제61조제4호에서 말하는 ‘사업시행인가의 변경에 따라 관리처분계획을 변경한 때’에 해당하여 경미한 변경이고, 그와 같은 경미한 변경은 이 사건 관리처분계획의 내용을 보완하는 부수적인 것에 불과하므로 이 사건 관리처분변경계획이 존재하나 이 사건 관리처분계획도 유효하게 존속한다고 보아야 한다.

(2)종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택의 공급 규정의 적용여부=조합이 조합원의 종전 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급하기로 하고 이 사건 사업시행변경계획에 따라 별도로 분양신청절차를 진행하는 경우, 원고로서는 주택을 분양받을 여지가 있기는 하다.

그러나 조합은 자신의 계획재량권의 행사로서 조합원의 종전 자산의 가격범위에서는 2주택을 공급하되 주거전용면적의 범위에서는 2주택을 공급하지 아니하는 내용의 정관에 따라 분양신청절차를 진행하였고 조합과 조합원에 대하여 구속력을 가지는 자치법규로서의 구속력을 갖는 정관에도 동일하게 규정하고 있으므로 설령 새로이 분양신청절차를 진행한다 하더라고 원고는 2주택을 분양받을 수 없다.

3. 사업시행변경계획에 따른 재분양신청 절차 의무가 있는지 여부

현행 도시정비법 제72조제4항은 “사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다”라고 규정하고 는 바, 다시 분양신청 절차를 진행함으로써 초래될 수 있는 여러 부작용(조합원 상호간의 반목 발생, 재개발사업의 지연 등)과 비교할 때 단지 공동주택의 단위세대별 면적이 미세하게 조정되었다는 이유만으로 조합이 다시 분양신청 절차를 진행하지 않은 조치가 재량권을 일탈·남용한 것이라고 단정할 수 없다.

따라서 이 사건 사업시행변경계획에 따라 당초 사업시행변경계획의 내용 중 일부가 변경되었다 하더라도 조합에게 다시 분양신청 절차를 진행할 의무가 발생한다고 볼 수 없다.

4. 결어

조합은 원고가 ‘전용면적 59㎡의 공동주택 1채’에 대하여 분양신청을 하였다는 전제 아래 이 사건 관리처분계획변경 중 ‘원고를 전용면적 59㎡ 1채의 분양대상자로 정하고, 추가 분양대상에서 제외’한 부분은 이는 분양신청 현황에 따른 것이어서 적법하다고 봄이 상당하다.

이 기사를 공유합니다
저작권자 © 위클리한국주택경제신문 무단전재 및 재배포 금지