◯ 조합에서는 사업진행과정에서의 이주비대출에 따른 근저당권설정등기, 그리고 신축공사가 완료되어 준공 후 보존등기 또는 이전등기를 하기 위해서 법무사가 꼭 필요하다.

◯ 그래서 조합에서는 주로 대의원회에서 법무사를 선정하여 계약을 체결하는데 이 때 꼭 체크해야 할 사항에 관하여 살펴보도록 하겠다.

1. 법무사의 업무 범위

◯ 일반적으로 법무사 측에서 계약서 초안을 만들어서 보내오는데, 그 내용과 무관하게 아래와 같이 법무사의 업무범위를 정하면 된다.

제○조(법무업무의 범위) 본 협약에 의하여 “을”이 수행하는 업무는 다음 각 호와 같다.

1. 부동산, 법인등기 및 법무업무 등

가. 사업대지에 대한 소유권 정리업무(권리분석)

나. 신탁 및 소유권이전, 근저당설정 등 정비사업 관련 등기업무(부동산, 법인)

다. 법원 및 검찰업무에 대한 처리와 자문

라. 보존등기 또는 이전등기

마. 기타 조합이 요청하는 각종 업무

2. 기타 위 업무에 부수하는 일체의 업무

◯ [가호 해설] 권리분석 업무를 법무사가 할 수도 있고 다른 업체나 변호사도 할 수 있다. 문제는 특별하게 복잡한 권리분석업무는 모르겠지만 단순한 등기부나 건축물대장 정리 정도의 권리분석업무를 별도로 보수를 받고 하는 경우가 더러 있다고 들었다. 일부 법무사의 경우에는 권리분석은 무료로 서비스 해 주거나, 일부는 적은 용역비만 받고 해 주는 경우가 있다고 하니 잘 알아보고 계약을 체결하여야 할 것이다.

◯ [나호 해설] 신탁등기는 재건축사업에만 국한하여 하고 있는데, 도시 및 주거환경정비법 사업진행방식상 재건축이든, 재개발이든 신탁등기를 하도록 규정된 조문은 없다. 신탁등기는 도시 및 주거환경정비법이 2003.7.1. 시행되기 전에 주택건설촉진법에 의하여 재건축을 할 때에 관례상 해 오던 것으로써, 현재 재개발조합은 신탁등기를 하고 있지 않다.

◯ [다호 해설] 간혹 법무사님중에 검찰직원 출신이 계시는데, 이런 경우에는 ‘검찰업무에 대한 처리와 자문’이라는 항목을 넣는 경우가 있다. 그리고 위 항목에 “일괄명도소송 소장 작성 및 제출”이라는 항목을 추가하여 초안을 만드는 경우가 있고, 조합에서는 이를 자세히 보지 않고 계약을 체결하는 경우가 있는데, 명도소송(인도소송)은 해당 시기가 되면 조합에서 별도로 경쟁입찰로 변호사를 선정하기 때문에 이 항목은 넣어서는 안된다. 간혹 위 항목 때문에 분쟁이 발생하는 경우가 있고, 법무사가 위 업무를 한다고 하면서 소장만 간단히 작성하여 발송하고 소송진행은 별도로 변호사를 또 선임해야 하기 때문에, 위 명도소송관련 업무는 법무사와의 계약체결 항목에 넣어서는 안된다.

◯ [라호 해설] 신축건축물 준공 후 보존등기 또는 이전등기를 법무사가 하는 것은 당연하다. 그런데 이 항목에 “이전고시”항목을 넣어서 계약을 체결하는 경우가 있는데, 물론 이전고시업무를 법무사가 할 수가 있으나, 아래에서 설명하는 바와 같이 법무사보수규정에 따라 이전고시를 하게 되면 그 비용이 너무나 많이 책정이 되고, 어떤 경우에는 기본업무인 등기업무보수보다 터무니 없이 많이 책정이 되는 경우가 있다. 그런데 조합에서는 이런 상황을 잘 모르니까 그냥 계약을 체결하였다가 나중에 낭패를 당하는 경우가 있을 수가 있다. 이전고시 업무는 정비사업전문관리업자가 할 수도 있고, 기타 다른 업체에서도 충분히 가능하니, 추후 이전고시 업무와 관련하여 용역을 수행할 업체를 선정하면 되는데, 대략적으로 5,000만원~1억원 정도면 가능하다고 들었다.

 

2. 법무사의 보수 계산

가. 해당 조항 표준 문구

◯ 법무사와의 보수 약정부분은 아래와 같이 규정하는 것이 좋겠다.

제○조(법무업무 보수 및 법무업무 보수의 지급시기)

① “을”이 수행하는 제○조1, 2의 법무업무 수행에 대한 법무업무 보수(제세공과금을 제외한 수수료, 이하 같다)는 해당 업무 수행시작일 당시 최근년도에 대법원장이 인가한 법무사 보수기준의 50%(할인율 50%)로 한다.(단, 부가가치세는 별도).

② “을”이 수행하는 제○조의 업무 중 권리분석 업무에 대한 보수는 금 ○○○원으로 한다.

③ “을”이 수행하는 제○조의 업무 중 이전고시 업무는 최종권리분석을 기반으로 보존등기에 선행하는 업무이므로 신축세대당 ○○○원으로 한다.

④ “갑”은 제2조의 법무업무에 따른 법무업무보수를 “을”의 청구서 수령일로부터 20일 이내에 “을”에게 지급한다.

나. 법무사실에서 초안을 보내 왔을 때에 주의 깊게 보아야 할 내용

◯ 법무사실에서 보내온 초안을 자문변호사등에게 검토의뢰하지 않고 별 문제 없는 것으로 생각하고 계약을 체결했다가는 큰 문제가 발생할 수도 있다.

[권리분석업무 보수 부분]

◯ 권리분석업무와 관련하여 위 표준문구와 같이 ‘금 ○○○원으로 한다’라고 정하지 않고 ‘(상담·권리분석의 기본보수)의 50%로 한다’라는 식으로 계약을 체결하게 되면 마치 이 권리분석 업무 보수를 상당히 적게 받는 것처럼 기재되어 있다. 그런데 서울의 어느 아파트 단지의 경우에 검토를 해 보니, 아래와 같이 터무니없이 제안한 경우를 발견하였다.

◯ 그 조합의 경우에는 보존등기하는 비용이 세대당 1,384,000원+@가 되는데, 이 비용의 50%를 받겠다고 제안을 하여, 세대당 약 70만원 정도가 된다, 그리고 신탁등기는 세대당 5만원(50%할인가)인데 비하여 그 조합의 경우에 권리분석업무만 세대당 1,085,000원으로 계산되어, 권리분석업무를 하는데 14억3,000여만원이나 계산이 나왔다.

◯ 일반적으로 권리분석업무에 대하여 무료 또는 1억 내외의 금액만 받는 경우에 비하여 터무니없는 금액이 제안된 것이다.

[이전고시업무 보수 부분]

◯ 이전고시 업무에 대하여는 신축세대당 기본보수의 50%로 제안을 해서, 별로 문제가 없는 것처럼 제안을 하였다. 그런데 신축세대가 세대당 최저가인 20억원 이라고 가정할 경우 신축 1세대당 10,850,000원의 50%인 5,425,000원이고, 신축이 1,500세대라고 가정할 경우에는 81억37,500,000원, 2,000세대일 경우에는 108억 50,000,000원이 되어 81억~108억원에 달하게 되었다.

◯ 면밀히 계산하여 계약서 초안을 검토하지 않으면 큰 문제가 될 수 있다.

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