[분당 신도시 재건축 포문] 리모델링 열풍 속 분당 첫 재건축 추진

1기 신도시 중 대장인 분당은 故 노태우 전 대통령의 공약으로 시작된 대한민국 대표 아파트 밀집 지역이다. 지역 주거지 특성상 고층 아파트가 많아 노후 단지들은 모두 리모델링으로 가닥을 잡고 있다. 이에 따라 성남시는 전국 최초로 ‘공동주택 리모델링 지원 조례’를 제정하고, 내년 1월 지원센터 설립 계획을 세우는 등 관이 사업을 적극적으로 돕고 있다. 이처럼 리모델링 바람이 불고 있는 분당에 첫 재건축 추진 단지가 생겼다. 주인공은 분당 시범단지 한양 2,419가구, 우성 1,874가구, 삼성·한신 1,781가구, 현대 1,695가구로, 총 7,769가구로 구성됐다. 지난달 4개 단지가 모두 재건축 연한인 30년을 채우면서 사업을 추진하는 것이다. 1기 신도시 중에서도 가장 먼저 조성된 이 단지들이 재건축에 성공할 시 1만 가구 이상의 매머드급 단지가 건립될 것이라는 분석도 나온다.

▲지난달 ‘분당 시범단지 재건축추진준비위원회’ 발족… 재건축 준비 본격화

분당에서 처음으로 재건축을 추진하는 단지가 나왔다. 바로 분당시범 4개 단지가 통합재건축을 도모하는 것이다.

지난달 19일 4개 단지에서 대표자를 뽑아 회의를 진행해 ‘분당 시범단지 재건축추진준비위원회’를 발족했다. 이날 임시 위원장은 우성아파트의 노은정 위원이 선임됐다.

도시 및 주거환경정비법 상 재건축은 주민 동의율 50%를 모아 추진위원회를 구성한 뒤, 시·구청에 승인을 받아야 한다. 이후 조합설립인가를 위해 토지등소유자와 면적 75%이상의 동의 및 공동주택 각 구분소유자의 50%이상의 동의를 징구해 조합설립이 진행된다. 조합설립인가를 받은 뒤 크게 사업시행인가, 관리처분인가 등을 마치고 이주·철거 후 착공에 들어가게 된다.

분당 시범단지 4곳이 재건축을 마치게 될 경우 서울 송파구 매머드급 단지인 헬리오시티의 9,510가구에도 견줄 만한 약 1만 가구 이상의 대단지가 건립될 전망이다.

제3종주거지의 용적률 상한이 서울 기타 수도권 지역보다 높다는 점도 시범단지에게 긍정적인 요소다. 성남시 도시계획 조례 제67조에 따르면 용적률을 280%까지 허용하고 있다. 타 지역은 250%가 상한선이다. 다만 추가 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하면 300%까지 허용하고 있다.

▲PC공법으로 지어진 분당시범단지 우성, 한양아파트 리모델링 대신 재건축 선택… ‘포레나 노원’ 상계주공8단지 길 걸으며 첨병 역할 할까

분당시범단지 일대가 리모델링 대신 재건축을 추진할 수밖에 없는 이유가 있다. 바로 분당시범우성·한양아파트가 PC공법으로 건설된 아파트이기 때문이다.

PC공법이란 Precast Concrete 공법의 줄임말로 철근 기둥, 보, 슬래브, 벽 등 아파트 구조물을 공장에서 미리 만들고 현장에서 조립만 하는 방식이다. 통상적으로 쓰이는 철근콘크리트 구조의 건설방식보다 비용이 저렴하고 시공기간도 짧다.

1980~1990년대 정부가 주택난 해결을 위해 200만가구 건설정책을 추진하며 수도권 일부 단지에 이 공법이 적용됐다. 시범단지에서는 우성, 한양아파트가 여기에 해당된다.

당시 해당 기술로 빠르게 주택을 공급하는 데에는 성공했다. 하지만 그 시절 시공 기술력으로는 조립과정이 완벽하지 못해 PC공법을 도입한 대다수 아파트에 누수, 균열 등 하자가 발생했다.

반면 리모델링을 위해서는 기존 철근을 유지한 상태에서 공사를 진행해야 한다. 그런데 PC공법을 적용한 단지는 철근 구조가 아니어서 리모델링 추진이 불가능한 것이다.

이렇게 지어진 아파트 중 지난 1988년 준공됐던 상계주공8단지는 재건축 연한 30년을 채우지 못했음에도 2005년 안전진단을 통과했다. 이후 2020년 신축아파트 ‘포레나 노원’으로 상계주공아파트 중 가장 빨리 재건축을 마친 상태다. 포레나 노원의 경우 시범단지 재건축사업 진행에 좋은 본보기가 될 수 있다.

분당 시범단지가 1기 신도시 선두주자인 만큼 향후 재건축 시장 흐름에도 큰 역할을 하게될 가능성이 높다. 오는 2026년이면 분당을 포함한 1기 신도시 약 28만1,000여가구가 재건축 연한을 채우게 되기 때문이다. 인근 단지들도 재건축 사업을 위한 사전준비 작업을 진행 중이다. 지난 1993년 준공된 정자동 한솔마을 한일3단지와 1992~1994년 지어진 분당동 샛별마을 등도 재건축을 준비하고 있는 것으로 알려졌다.

▲현재 재건축의 가장 큰 걸림돌은 안전진단… 통과 여부는 큰 변수

재건축 추진의 가장 큰 변수는 강화된 안전진단 통과 여부다.

지난 2018년 정부는 안전진단 기준 중 구조안전성 비율을 20%→50%로, 주거환경 비율은 40%→15%로 변경했다. 이후 사실상 아파트에 심각한 결함이 없다면 재건축이 불가능해져 안전진단 통과 단지가 대폭 줄었다.

실제로 서울시에 따르면 강화되기 전 3년(2015년 3월~2018년 3월)간 서울시 기준 안전진단을 통과한 단지는 56곳으로 파악됐다. 하지만 안전진단 기준이 강화되고 나서 3년(2018년 3월~2021년 3월)간은 5곳에 불과했다. 무려 89% 이상이 감소한 것이다.

이와 관련해 지난달 13일 김수영 양천구청장과 노승록 노원구청장, 박성수 송파구청장이 노형욱 국토교통부 장관을 만나 안전진단 기준을 완화해달라고 공식 요청했다. 안전진단 완화에 관한 목소리가 많은 가운데, 규정이 완화될 경우 시범단지 4곳에도 호재로 작용할 전망이다.

한편 시범단지 일대는 지하철 수인분당선 서현역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖췄고, 또 월곶~판교선이 정차하는 이매역도 가까이 있다. 단지 내에 분당 최상급 학군으로 꼽히는 서현중학교, 서현고등학교 등도 품고 있다. 여기에 GTX-A 성남역, 성남 트램 개통 등 교통호재도 있다. 뿐만 아니라 서현역 상권과 분당중앙공원, 서현근린공원 등도 가까워 쾌적한 생활환경 인프라를 누릴 수 있는 단지다.

이호준 기자 leejr@arunews.com