제5조(용역업무 처리기준) ①“을”이 수행하는 제반 업무는 조합정관 및 관련법령에 따라 시행한다.
②“을”은 용역을 수행함에 있어 “갑”이 추진하는 사업계획이 관련법규에 저촉되지 않도록 수행하여야 한다.
③“을”이 “갑”이 선정하고자 하는 협력업체선정과 관련하여 이권에 개입하거나 특정업체를 선정토록 유도하여서는 안되며, 이를 위반한 사유가 발각되는 경우에는 계약해지사유가 됨을 인지한다.
▲[해설] 정비사업전문관리업자가 업무를 수행함에 있어 사전에 자신과 협업된 업체이거나 이권과 관련된 업체를 조합의 협력업체로 선정토록 유도하는 경우가 있을 수 있으니, 이를 철저히 막을 수 있도록 위 2항, 3항을 반드시 삽입하시기 바란다.
제6조(인·허가 업무의 주관) 재건축사업과 관련한 모든 인·허가 업무는 “갑”이 주관하고,, “을”은 이에 필요한 행정업무를 지원 또는 대행한다.
▲[해설] ‘지원’과 ‘대행’의 개념은 완전히 다른데, 간혹 신축상가분양을 정비사업전문관리업자가 ‘대행’하는 것으로 기재하여 그 이권을 챙기려는 경우가 있으니, 일정한 업무를 완전히 ‘대행’토록 할 경우에는 면밀하게 사전검토를 하여야 할 것이다.
제7조(용역비의 지급) ①용역비는 계약 시 현재 당 사업장의 신축계획 건축연면적 기준으로 단위면적(㎡)당 일금 ○○원(부가세 별도)을 곱한 금액으로 하며, “을”의 지정계좌로 현금 지급한다. 단, 사업시행계획인가시 신축계획 건축연면적을 기준으로 1차 정산하며, 향후 사업시행계획변경으로 인해 연면적이 변경될 경우, 준공인가 건축연면적으로 정산한다.
▲[해설] 용역비를 신축계획 건축연면적당 제안을 하는 것이 관례이다. 하지만 조합원 수에 따라 용역비를 제안할 수도 있으나, 해당 조합의 조합원수를 고려하여 아예 일정금액으로 특정하여 (예를 들면 10억, 15억 등) 제안토록 할 수도 있다.
②“갑”은 “을”에게 위 제1항의 용역비를 계약금 (계약체결시) 10%, 조합설립인가시 10%, 사업시행계획인가시 20%, 관리처분계획인가시 20%, 착공시 10%, 준공인가시 10%, 해산등기시 10%, 청산완료시 10% 지급한다. 단, “갑”의 시공사 선정 이전 용역비의 청구(전자세금계산서 발행) 및 지급시기는 “갑”이 시장·군수 또는 또는 금융기관 등으로부터 사업자금을 차입한 때에 해당 업무구분에 따른 용역비를 지급하기로 한다.
▲[해설] 용역비 지급시기가 매우 민감하고 중요한 문제인데, 정비사업전문관리업자의 입장에서는 사업초기에 많이 받고 싶어할 것이고, 조합의 입장에서는 천천히 주기를 원할 수도 있다. 하지만 가장 공정한 것은 업무수행정도에 따라 지급하는 것이 맞으므로 본 변호사는 위와 같은 비율대로 지급하기를 권해드린다. 특히 청산업무를 제외하는 경우가 많은데, 이런 경우에는 청산업무를 조합이 수행하기가 어려워 오히려 청산종결이 더 늦어질 수 있다.
③용역비 지급의 지연이 불가피한 경우는 “갑”과 “을”이 협의하여 결정하되, 지급시한을 지나서 2개월이 도과한 경우 “갑”은 지연일수에 국민은행 신용대출금리를 더한 금액을 지급하여야 한다.
▲[해설] 지급시기가 지났는데도 계속하여 지연될 경우에는 지연이자를 가산하여 지급하되, 시공자 등에게 자금대여 신청을 하여 입금되는 기한이 있기 때문에 2개월까지는 유예하도록 하였다.
⑦본 계약이 해지될 경우, “갑”이 “을”에게 계약 해지를 통보한 날을 기준으로 “을”이 수행한 업무까지의 기성 및 용역에 대하여, 계약해지를 통보한 날을 기준으로 60일 이내에 “을”에게 용역비를 지급한다. 단, “을”의 귀책사유로 해지된 경우에는 “갑”이 입은 손해액을 공제하고 지급할 수 있다. 이때 “갑”이 공제할 손해액이 미지급 용역비를 초과할 경우에는 “갑”은 별도의 손해배상청구를 할 수 있다.
▲[해설] 계약해지시까지의 용역수행정도를 고려하여 미지급용역비를 지급하여야 하나, 손해가 발생할 경우에는 이를 감안하여 위와 같이 규정하는 것이 좋다.
제8조(운영비, 사업비 대여 및 상환) ① “을”은 사업 추진을 위한 운영비 및 사업비에 대하여 시공자를 선정할 때까지 “갑”에게 대여해 주어야 한다. 단, 대여금의 한도는 ○○원까지이며, 이 대여금에 대한 이자는 무이자로 하고 대여시기는 “갑”의 원하는 시기에 청구한 날로부터 1개월 이내에 지급되도록 하여야 한다.
▲[해설] 시공자가 선정되어 자금을 대여해 주기 전까지는 정비사업전문관리업자가 자금을 대여해 줄 수 밖에 없다. 그러나 무한정 대여를 해 줄 여력이 없기 때문에 대여한도를 정하고, 다만 그 대여시기는 조합이 정하고 청구하며 1개월 이내에 대여해 주는 것으로 하는 것이 좋다. 만약에 “협의”하는 것으로 문구를 넣으면 협의가 안되면 대여받을 수가 없는 것으로 되기 때문에 곤란하다.
②“갑”과 “을”은 제1항의 대여금에 대하여 그 비용의 범위, 상환기간, 이율 등을 명시한 금전소비대차계약을 체결해야 한다.
③제2항에 따른 금전소비대차 계약에 의거하여, “갑”이 “을”에게 대여금을 청구할 경우, “갑”은 대여청구에 대한 이사회의(또는 추진위원회) 결의를 거친 의사록을 첨부하여 공문으로 요청해야 한다.
▲[해설] 조합장이나 추진위원장이 독단적으로 자금대여를 청구할 가능성도 있으므로, 이사회 또는 추진위원회 대여결의를 한 의사록을 첨부하여 공문으로 대여청구를 하도록 하는 것이 좋다.
④대여금의 상환은 시공자 등으로부터 “갑”이 사업자금을 차입하여 입금된 때로부터 14일 이내에 “을”에게 반환하도록 한다.
▲[해설] 입금된 뒤 이사회 결의를 거칠 정도의 기간인 14일 정도로 정하는 것이 타당하다.
⑤계약해지 시에는 계약해지 총회의결일로부터 2개월 이내에 대여금 전액을 “을”에게 반환하여야 한다.
▲[해설] 조기 계약 해지 시 반환기간을 ‘14일’로 하는등 그 기간을 짧게 하여 해지하는 것이 어렵도록 만드는 경향이 있는데, 상식적으로 ‘2개월’정도의 유예기간을 두는 것이 좋겠다.
제9조(비용의 부담) ①“갑”의 사업진행에 소요되는 인·허가 비용, 각종 설계도서 작성 비용, 소송 및 각종 전문분야의 용역업체 비용, “갑”과 “갑”의 조합원의 권리를 증빙하는 공부 발급, 총회비용 일체 및 사업의 동의(서면결의서 포함)에 관한 업무에 따른 인건비, 각종 회의관련 제경비, “갑”의 운영비 등 “갑”의 재건축사업 추진과 관련한 비용은 “갑”의 부담으로 한다. 다만 “을”은 경비가 소요되는 업무를 수행함에 있어 사전에 “갑”의 동의를 얻어야 한다.
▲[해설] 총회나 기타 업무 수행시 필요한 경비를 누가 부담하는지에 관하여 구체적으로 정하지 않으면 분쟁이 발생할 수 있으니, 위와 같이 구체적으로 아니면 더 자세하게 규정해 두는 것이 좋다.
②“갑”은 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제53조 규정 등에 의한 서울시의 융자계획에 따라 운영비용을 차입하여 사업비로 충당함을 원칙으로 한다. 단, 서울시의 융자금액, 융자시기가 조합이 원하는 시기 및 금액과 맞지 않는 경우에는 “을”이 대여하여야 한다.
▲[해설] 서울시의 경우에는 시에서 융자를 해 주고 있어, 시로부터 융자를 받을 수 있으면 그 융자를 먼저 받아 사용해야 한다는 의미이다. 타당할 수도 있으나 만약에 융자를 받을 수 없거나 시기가 맞지 않을 경우에는 정비사업전문관리업자가 융자해 주어야 한다는 단서조항을 넣는 것이 좋다.