리모델링시장이 급속도로 커지고 있다. 1기 신도시인 분당과 평촌, 일산 등 수도권을 넘어 부산, 대구, 광주, 천안 등 전국으로 확산하고 있다.
현재 리모델링은 정비사업전문관리업자와 설계자, 시공자 등 협력업체 선정에 있어 수의계약이 난무하고 있다.
물론 선정 절차 등 제도적으로는 문제될 게 없다. 하지만 조합원들의 선택권이 침해받고 있다. 커지는 시장 몸집에 맞춰 제도 변화가 필요한 이유다.
리모델링은 정비사업과 달리 정비업체와 설계자 선정 기준이 없다. 통상 지은 지 15년이 지난 단지에서 정비업체는 리모델링 추진 독려에 나선다. 이때 입주자대표회의와 마음이 맞으면 사업이 진행된다.
해당 정비업체는 우선협상대상자로 지정된 후 창립총회에서 안건으로 계약체결을 추인 받는 정도로 선정된다. 설계자도 마찬가지다.
시공자 선정도 사실상 경쟁이 전무하다. 지난 2019년부터 약 3년 동안 수도권 리모델링 시공자 선정 사례를 분석해보면 40여곳이 시공자 선정을 마쳤거나, 입찰 절차가 진행 중이다. 이중 서울 서초구 잠원훼미리, 동대문구 신답극동아파트를 제외한 대부분의 사업장들이 수의계약으로 시공자를 선정했다. 2개사 이상이 입찰에 나선 사업장을 찾아보긴 힘들다.
건설사들은 향후 사업 중단 등 리스크를 우려하면서 경쟁을 회피한다. 사유는 수직증축 및 내력벽 철거 불허 등 정책적으로 사업성공이 불확실하다는 점과 정비사업에 비해 규모가 작은 일반분양분을 꼽는다. 그런데 정작 시공자는 3.3㎡당 도급 공사비를 받아가는 구조다. 공사비가 낮은 수준도 아니다. 사실상 시공자가 손해 볼 일은 없는 것이다.
협력업체 선정시 ‘경쟁’은 중요하다. 조합원에 득이 될 수 있는 사업조건을 제시받을 수 있기 때문이다.
따라서 리모델링도 정비업체·설계자 선정 기준과 시공자 선정시 일반경쟁에 원칙을 둔 계약업무 처리기준 등이 정립돼야 한다.
리모델링은 경쟁을 거쳐야 더 진화할 수 있다. 물론 과당경쟁 논란이 발생할 수도 있다.
그동안 정비사업은 시공자 선정 과정에서 치열한 경쟁이 발생해왔다. 계약업무 처리기준은 과당경쟁을 막고자 마련됐다.
이를 보면 경쟁은 사업이 안정적으로 안착되기 위한 시행착오의 오류를 집어내고 균형 잡힌 입법 발의를 위한 동력이 될 수도 있다. 선의의 경쟁은 조합원에게 득이 될 수 있다.
박노창 기자 park@arunews.com