제3조(용역의 기간) “을”의 업무대행 용역 기간은 계약체결일로부터 조합청산 종료일까지로 한다.
▲[해설] 일반적으로 정비업체에서는 ‘해산 등기일까지’로 하여 초안을 작성하는 경우가 많다. 그러나 해산 등기일까지로 하고 그 이후 업무를 정비업체가 해 주지 않으면, 해산 후 청산업무처리에 지장이 발생하기 때문에 조합 청산종결일까지로 수정하는 것이 좋다. 만약에 청산종료일 까지로 하려면 용역비를 더 받아야 한다고 주장하면, 조금 더 용역비를 주더라도 청산종료일까지로 하여 용역계약을 체결하는 것이 좋다.
제4조(용역업무의 범위)
▲[해설] 용역업무의 범위에 관하여 그냥 대충 적어서 초안을 만드는 경우도 많이 있는데, 이 용역업무의 범위는 매우 중요하므로 구체적으로 그 내용을 나열하면서 해설을 하도록 하겠다.
①“을”은 「도시 및 주거환경정비법」제102조에 규정된 다음 각 호의 업무를 수행한다.
1. 조합설립(변경)인가의 신청에 관한 업무의 대행
▲[해설] 선정시기가 언제이냐에 따라 위 1항은 변경될 수 있다.
2. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성
3. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
▲[해설] 시공자 다음으로 총회에서 선정하는 업체가 설계자인데, 간혹 설계자 선정은 빼고 시공자 선정에만 지원하겠다고 하는 경우가 있다. 설계자도 생각보다 중요한 업체이고 또 어떻게 선정하는 것이 좋을지도 조합에서는 모르기 때문에 설계자 선정시에도 정비업체의 도움을 받아야 한다.
4. 사업시행계획인가의 신청에 관한 업무의 대행
▲[해설] 사업시행계획수립에 관해서는 별도의 항에 수립업무가 규정되어 있다.
5. 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행
▲[해설] 관리처분계획수립에 관한 내용도 별도의 항으로 있다.
6. 기타 정비사업을 시작하여 청산시까지 사업수행을 위하여 필요한 모든 관련 업무에 대한 지원
▲[해설] 조합입장에서는 기타 업무에 대해서도 정비업체의 의견이나 도움을 받아야 하기 때문에 위와 같이 6항을 넣는 것이 좋다.
② 제1항에서 정한 용역업무의 범위는 다음 각 호의 내용을 포함한다.
1. 조합행정에 관한 업무
가. 조합 이사회 및 대의원회 회의자료 작성 및 업무지원, 이사회 및 대의원회 회의진행
▲[해설] 회의자료작성을 정비업체에서 해주지 않고 조합장이 직접 만들거나 직원이 만드는 경우도 있다. 이렇게 되면 조합의 업무가 너무 힘들어 지기 때문에 반드시 회의자료 작성을 정비업체가 해 주도록 하고, 회의의 진행도 정비업체가 해 주도록 업무범위에 꼭 포함시키기 바란다.
나. 재건축 관련 소식지(안) 작성 및 지원
다. 각종 공문서(안) 작성 지원
라. 조합 정기(임시)총회(일반안건은 물론 업체선정, 사업시행계획, 관리처분계획등 모든 총회포함) 책자 작성 및 업무지원
▲[해설] 총회책자는 매우 중요한데, 이 것을 조합직원이 직접 만드는 것은 쉽지 않다. 따라서 위 내용을 반드시 넣어야 한다.
바. 총회 지원 업무 (총회개최 총괄)
▲[해설] 총회개최업무도 정비업체업무에 넣어서 총회개최할 때마다 총회개최대행업무를 별도의 업체에게 발주하는 불편함이나 불필요함을 없애는 것이 좋다. 물론 이 업무를 삽입하면 총 용역비가 증가될 수 있으나, 용역비를 더 주더라도 반드시 삽입하시기 바란다.
사. 협력업체 선정에 관한 업무지원
2. 시공자 선정에 관한 업무
가. 시공자 선정에 관한 계획 수립 업무지원
나. 입찰공고 및 입찰서류(안) 작성
다. 시공자 계약서(안) 검토
▲[해설] 시공자 선정관련 업무를 지원하는데, 이 때 정비업체에서 특정 시공자를 염두에 두고 입찰서류 등을 만들지는 않는지 잘 살펴보아야 한다.
3. 사업시행계획인가 신청에 관한 업무
가. 사업시행계획서 작성
나. 사업시행계획 수립을 위한 총회 지원
다. 사업시행계획인가 서류 작성 및 대관업무 지원
▲[해설] 사업시행계획이 정비계획에 근거하여 작성하기는 하지만, 각 동별 배치, 주차장의 규모등을 건축심의 할 때에 잘 받아서 입주후 실제 불편함이 없도록 잘 짜야 한다. 특히 건축심의를 받을 때에 법정주차대수보다 더 많은 주차대수를 계획하여 건축심의때 설계를 하는 것도 매우 중요하다.
4. 조합원 분양신청에 관한 업무
가. 조합원 분양신청 공고 등 분양계획 수립
나. 조합원 분양신청 안내서 작성 및 접수에 관한 업무 지원
다. 개략적인 부담금내역(안) 산출
라. 분양신청안내문을 받을 조합원 주소지 파악 업무
▲[해설] 원활한 분양신청업무를 위하여 조합원 주소지 파악 업무가 필요함.
5. 관리처분계획인가 신청에 관한 업무
가. 관리처분계획서(안) 작성
나. 관리처분계획 수립을 위한 총회 업무 지원
다. 관리처분인가 신청 서류 작성 및 대관업무
▲[해설] 관리처분계획수립은 매우 중요하므로 계획 수립 및 절차이행에 차질이 없도록 잘 협조를 하야야 함.
6. 조합원 분양 및 착공에 관한 업무
가. 분양타입별 동호수 추첨대상자 명부 작성 및 추첨 지원
나. 동호수 추첨결과에 따른 분양대상자별 분양계약서 작성
다. 착공신고와 관련한 시공자와의 업무협조
7. 이전고시 관련 업무 지원
가. 대지확정 측량에 따른 업무 협조
나. 토지이전절차 및 소유권 이전에 관한 업무 협조
다. 이전고시 관련 대관업무 지원
라. 이전고시 업무 주관 및 신청서 접수
▲[해설] 이전고시 업무를 정비사업전문관리업자가 할 수가 있으면 별도로 업체를 선정할 필요없이 이 업무를 포함시키는 것이 좋겠음.
8. 조합해산에 관한 업무
가. 해산총회 지원
나. 총사업비 산정 및 청산에 따른 자금운용계획 수립
다. 청산인 구성업무 지원
9. 조합청산에 관한 업무
가. 민법상 청산절차 지원
나. 청산종결시 까지 업무 지원
▲[해설] 청산에 관한 업무를 반드시 포함시키고, 용역비가 추가되더라도 이 업무는 포함시키는 것이 좋다.