1. 건축물 및 그 부속토지의 소유자=재건축사업에 있어 토지등소유자는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 의미하고(법 제2조제9호 나목), 위 토지등소유자가 조합설립에 동의함으로써 재건축조합의 조합원이 될 수 있다.
재건축조합의 조합원은 건축물과 그 부속토지를 모두 소유하여야 한다. 따라서 재건축정비구역안에 건축물 또는 토지만 소유한 자는 재건축조합의 조합원 자격이 인정되지 않는다. 건축물과 그 부속토지는 정비구역 안에 소재하여야 하므로, 재건축정비구역안에 건축물만을 소유하고 정비구역 밖에 토지를 소유한 자는 재건축조합의 조합원 자격이 인정되지 않는다.
2. 건축물만 소유한 자=집합건물법이 제정(1984.4.10.)되기 전에 지어진 아파트의 대부분은 건물등기부에 대지권 등기가 되어 있지 않아 건물등기와 토지등기가 따로 나누어져 있다. 따라서 건물부분에만 소유권이전이 되어 있고 대지 소유권이전등기를 하지 않는 사례가 발생하게 된다. 이 경우 별도로 전(前) 소유자에게 소유권이전청구소송 등을 통해 대지지분에 대한 소유권이전등기 완료하여야 조합원 자격을 취득하며, 대지지분에 대한 소유권이전등기가 완료되기 전에는 재건축조합원의 자격을 갖지 못한다.
도시정비법상 건물 및 부속토지를 모두 소유하고 있지 않으면 재건축조합원이 될 수 없고, 집합건물의 건물부분의 소유권만을 가진 자는 소유권이전청구소송 등을 통해 대지지분에 대한 소유권이전등기를 완료할 때 조합원의 자격을 취득할 수 있다.
하지만 소유권이전청구소송은 2~3년 이상의 시간이 소요되며, 위 소송중에 분양신청기간이 완료되어 주택을 분양받지 못하는 사례도 발생할 수 있는 점에 비추어 건설교통부가 2003년 7월 보급한 표준정관과 같이 부속토지를 확보하는 조건으로 조합원자격을 인정하고, 이로 인해 건물부분 소유자가 소송중에도 조합원으로서 권리를 행사함으로써 불이익을 받지 않도록 하는 것이 타당하다고 본다.
3. 무허가건축물의 소유자=정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자(법 제2조제9호 제나목)에 규정된 ‘건축물’이란 해당관청의 허가를 받아 신축한 건축물에 한하며, 다만 예외적으로 조례 또는 정관에 정한 경우에 한하여 무허가건축물 소유자에게도 조합원자격을 줄 수 있다.
도시정비법은 조합원의 자격에 관한 사항을 정관에 포함하도록 하고(법 제40조제1항제2호), 서울시 도시정비조례는 기존(특정)무허가건축물소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 정관에 포함하도록 하고 있다(서울시 조례 제22조제2호).
따라서 재건축조합의 정관 작성시 또는 정관변경시 기존(특정)무허가건축물소유자에 대해 부속토지를 매입 또는 취득한다는 조건으로 조합원 자격을 인정하는 내용을 포함시킬 수 있을 것이다.
4. 장기 미등기 건물의 소유자=건축주가 관할관청으로부터 건축허가를 받아 건물을 신축하였으나, 준공검사를 득하지 못하여 장기간 미등기인 상태로 점유․사용하는 경우 위 미등기 건물의 소유자에게 조합원의 자격을 인정할 것인지 문제된다. 장기 미등기 건물의 소유자는 무허가 건물의 소유자와는 달리 건축허가를 받아 건물을 신축한 것이고, 재건축사업이 주거환경을 개선한다는 취지에 비추어 보아도 위 미등기 건물소유자에 대해 조합원자격을 인정하는 것이 타당하다.