■ 서울특별시 정비사업 공사표준계약서 조문별 해설

■ 제49조(사업경비의 상환)

◯ 서울시 계약서 안에는 「① “갑”은 제44조 및 제45조의 사업경비 및 이주비조달경비에 대하여 본 계약상 특별한 규정이 없는 한 제59조제1항에 따른 입주기간만료일 익일까지 원리금 전액을 “을”에게 상환하여야 한다. 다만, “갑”이 원할 경우 사업경비의 일부를 조기상환할 수 있다.」라고 규정되어 있다.

◯ 위에서 ‘①’이라는 숫자가 표기되어 있으나, 제1항 밖에 없어서 이를 삭제하면 된다.

◯ 본문과 단서조항을 보면 사업경비의 상환기일을 ‘입주기간 만료일 익일’ 또는 ‘조합이 원할 경우 조기상환’으로 기재되어 있는데, 시공자가 단서조항을 삭제하고 무조건 상환기일을 ‘입주기간만료일 익일’로 기재하는 경우가 간혹 있다. 이럴 경우에는 조합의 자금사정이 사업경비를 상환할 수 있을 정도로 여유가 있음에도 불구하고 미리 상환을 하지 못해 이자를 계속 부담해야 하는 손해를 볼 수가 있으므로, 단서조항을 반드시 삽입하도록 하여야 한다.

■ 제50조(이주비 상환)

◯ 별 문제없는 조항이다.

■ 제51조(자금관리)

◯ 제1항을 보면 「① 조합원 부담금 및 일반분양금(상가 등 복리시설을 포함한다), 임대주택 매각대금 등의 수납관리는 “을”의 공사비와 대여금 등의 상환 및 수분양자의 재산권을 보호하기 위하여 “갑”과 “을”이 공동명의(“갑”의 명의로 하되, “을”이 공동으로 날인하는 것을 말한다)로 계좌를 개설하여 처리한다.」라고 되어 있다.

◯ 공동계좌를 만드는 것은 좋은데, 위 조항에 ‘자금이 입금되면 그 다음날에 시공자에게 자동이체’되도록 하는 조항을 삽입하여 시공자가 초안을 보내오는 경우가 거의 대부분이다.

◯ 이럴 경우에는 시공자가 공사를 제대로 하지 않더라도 공정율과 관계없이 무조건 공사대금으로 입금이 되어 불합리하다.

◯ 따라서 시공자계좌로 자동이체하도록 계약서 초안이 오면 이 부분은 반드시 삭제하여야 한다.

■ 제52조(연체료 징구)

■ 제53조(채권확보)

◯ 별 문제없는 조항이다.

 

제8장 준공검사 및 대가의 지급

■ 제54조(준공검사)

◯ 제1항을 보면, 「① “을”은 계약문서 등의 기준에 따라 공사를 완료하였을 경우 공사감리자의 확인을 받아 준공검사신청 예정일로부터 ○일 이전에 준공검사의 신청에 필요한 구비서류를 “갑”에게 제출하여야 하며, “갑”과 “을”은 협의하여 관할 지방자치단체장의 준공검사(준공인가 전 사용허가를 포함한다) 및 입주자 사전점검을 실시한다.」라고 규정되어 있다.

◯ 그런데 우리가 주변에 신축공사 등을 준공인가 받을 때 살펴보면 준공인가를 받았다고 하는데 공사를 마감하지 못하고 1개월 정도 더 잔여공사를 더 하는 경우가 있다(특히 준공인가 전 사용허가의 경우에는 더 심함).

◯ 따라서 잔여공사를 하지 않을 정도로 완벽하게 공사가 완료되었을 때에 준공인가를 내 달라고 조합이 사전에 관할관청에 민원을 제기할 필요성이 있고, 잔여공사 완료 후 준공인가를 받도록 시공자에게도 주지 시킬 필요성이 있다.

■ 제55조(기성검사)

■ 제56조(공사목적물의 인수)

◯ 별 문제가 없는 조항이다.

■ 제57조(공사비 지급 등)

◯ 제1항을 보면, 「① “갑”이 “을”의 공사비를 지급하는 방법은 제20조 및 제21조에 따라 분양대금 등이 입금되는 일자를 기준으로 기성률에 따라 지급하기로 한다. 다만, 준공대금인 경우에는 준공인가일로부터 ○○일 이내에 지급하여야 한다.」라고 규정되어 있다.

◯ 그런데 위 조항을 시공자가 변경하여 기성률에 따라 지급하는 부분을 삭제하는 경우가 거의 대부분이다. 하지만 공사대금을 기성률에 따라 지급하는 것으로 반드시 관철시키기를 바란다.

◯ 시공자는 조합원분양금이나 일반분양금이 입금 되는대로 바로 지급받기를 원한다. 하지만 시공자의 요청대로 하였다가는 기성률보다 더 많은 공사대금이 미리 지급되어 시공자와 공사계약을 해제하여야 할 상황에서는 조합이 큰 피해를 볼 수도 있다.

■ 제58조(지연배상금)

◯ 제1항의 경우에 흔히 지체일수 당 총 공사금액의 1/1,000 정도를 지연배상금으로 하는 것이 통례이기 때문에 이렇게 기재를 하여 특정해 놓아야 한다.

◯ 제2항에 있어서 조합의 경우에는 기성부분이라고 하더라도 사전에 인수받는 경우는 거의 없기 때문에 결국 총 공사금액 대비 지연배상금을 산출하게 될 것이다.

◯ 간혹 공사가 이미 진행된 부분은 빼고 잔여 공사금액을 기준으로 지연배상금을 산출하자고 슬그머니 조항에 넣는 경우가 있는데, 그렇게 되지 않도록 주의해야 한다.

 

제9장 입주 및 하자관리 등

■ 제59조(입주)

◯ 공사 준공전 반드시 입주자 사전점검기간을 두어 입주자들이 사전에 점검할 수 있도록 하여야 한다.

◯ 이 때 미비한 공사부분이 있는지, 하자가 있는 부분이 있는지 여부 등을 살펴보아야 하기 때문에 이에 관한 조문을 반드시 두도록 하여야 한다. 아래와 같은 규정으로 두면 된다.

◯ “을”은 준공인가 전 “갑”과 협의하여 반드시 입주자 사전점검을 받아야 하며 그 기간은 10일로 정하여 입주자 사전 점검을 받도록 하여야 한다. 이때 입주자가 지적한 공사미완료부분, 하자 부분 등에 대하여는 잔여공사 또는 하자보수를 한 뒤에 준공인가를 받아야 한다.

■ 제60조(하자 및 관리)

◯ 별 문제가 없는 조항이다.

 

제10장 기타사항

■ 제61조(분쟁 및 소송)

◯ 서울시의 주석은 전혀 타당하지 않다. 대한상사중재원의 중재는 법원 판결과 달리 그 신뢰성을 인정받지 못하며, 단순히 서로 양보하도록 하여 합의를 시키려는 진행이 많으며, 시공자에게 유리할 수도 있기 때문이다.

◯ 따라서 제2항을 “② 제1항과 무관하게 쌍방은 법원에 소를 청구할 수 있으며, 재판에 대한 관할법원은 본 사업부지 소재지를 관할하는 법원으로 한다.”라고 규정하는 것이 좋으며. ‘대한상사중재원의 중재로서 최종해결한다’라는 조항은 사용하지 말기를 바란다.

■ 제62조~제66조

◯ 별 문제가 없는 조항이다.

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