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HUG, 고분양가 심사제도 개선… 일선 현장 “효과는 글쎄”
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HUG, 고분양가 심사제도 개선… 일선 현장 “효과는 글쎄”
  • 심민규 기자
  • 승인 2021.10.05 12:45
  • 댓글 0
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인근시세, 유사사업장 2개 단지로 산출
인근사업장 범위도 최대 1㎞까지 확대

비교사업장, 점수 충족 아파트 없으면
기준 완화해 분양·준공 각 1곳씩 선정

일선 조합 “현행 기준과 큰 차이 없어
실제 분양가 현실화 기대에는 못 미쳐”
그래픽=홍영주 기자
그래픽=홍영주 기자

고분양가 심사 시 분양대상 단지와 유사한 아파트를 기준으로 평균 시세를 산출하고, 비교사업장의 범위도 확대한다. 그동안 일부 지역에서 과도하게 낮은 분양가 산출로 분양이 지연됨에 따라 합리적인 분양가 산정을 위한 기준 개선에 나선 것이다. 다만 일선 현장에서는 분양가 현실화에 대한 기대감이 높지 않다는 분석이다.

지난달 29일 주택도시보증공사(HUG)는 지난 2월 전면 개정된 ‘고분양가 심사제도’를 일부 보완한 개선안을 시행한다고 밝혔다. 고분양가 심사제도는 주택분양보증 심사업무의 일환으로 분양보증 발급 후 입주시점에 고분양가 등으로 미입주 사태가 발생할 우려를 방지하기 위한 리스크 관리 방안이다.

하지만 최근 분양을 앞둔 사업장에서 분양가격이 지나치게 저평가되는 사례가 발생하면서 후분양을 검토하는 등의 부작용이 발생하고 있다. 또 고분양가 심사기준의 공개가 투명하지 않아 주택개발 사업자에게 예측 가능성을 충분히 제공하지 못한다는 지적도 있었다.

이에 따라 HUG는 인근 시세 산정기준과 비교사업장 선정기준을 일부 개선하고, 지역 분양가 수준을 합리적으로 반영하는 내용의 고분양가 심사제도 개선안을 마련했다. 더불어 고분양가 심사기준에 대한 공개범위도 확대키로 했다.

그래픽=홍영주 기자
그래픽=홍영주 기자

우선 인근 시세를 산정하는 절차가 개선됐다. 기존에는 인근 준공 20년 이내인 100세대 이상의 단지를 기준으로 평균 시세를 적용했지만, 앞으로는 유사 사업장만을 대상으로 시세를 산출한다.

구체적으로 인근사업장을 선정할 경우 준공 20년 이내이면서 고분양가 심사 평점표를 적용해 사업안정성과 단지특성의 합이 20점 이내인 단지가 대상이 된다. 사업안정성은 신용평가 등급과 시공능력 평가순위를, 단지특성은 단지규모(총 세대수)와 건폐율을 각각 평가하게 된다.

또 인근사업장이 보증신청사업장으로부터 반경 500m 이내에 2개 이하인 경우에는 최대 1㎞까지 범위를 확장해 사업장을 선정한다. 주택노후도에 따른 주택 매매가격도 건축연령에 따라 100~150.64%까지 보정률을 적용한다.

비교사업장을 선정하는 방식도 개선했다. 기존에는 동일 행정구역 내 고분양가 심사 평점이 30점 이내인 분양 중이거나 준공 10년 이내 사업장이 기준이었다. 문제는 심사 평점이 30점 이내인 아파트가 1곳인 경우 해당 단지만을 비교사업장으로 선정해 적정한 분양가 산출이 어려웠다는 점이다.

이에 따라 HUG는 분양보증을 발급받은 비교대상사업장 중에서 보증신청사업장과 평가점수가 가장 적은 사업장으로 선정하는 방안을 마련했다. 특히 분양비교사업장과 준공비교사업장을 각각 한 곳씩 총 2개의 비교사업장을 의무적으로 선정토록 했다. 다만 다수 비교대상사업장의 점수 차이가 동일한 경우 입지와 사업안정성, 단지특성 순으로 점수 차이가 적은 사업장을 선정한다.

고분양가 심사결과 상한 분양가가 현저히 낮은 경우 지역분양가 수준을 고려해 일부 조정도 가능하다. 이 경우 해당 시·군·구 또는 시·도 평균 분양가를 고려해 심사에 반영토록 했다. 더불어 분양보증 리스크 관리와 국민의 재산권 보호라는 고분양가 심사제도의 취지를 강화하기 위해 심사 세부기준까지 추가로 공개하도록 했다.

다만 일선 업계에서는 HUG 고분양가 심사제도 개선이 실제 현실적인 분양가 산정 효과를 낼 수 있을지에 대해서는 회의적인 반응이 많다.

지방의 한 재개발 조합장은 “이번에 개선된 고분양가 심사제도를 개략적으로 시뮬레이션한 결과 기존과 큰 차이가 없는 것으로 분석됐다”며 “분양가가 낮을 경우 합리적인 지역분양가를 반영하도록 한 만큼 향후 협의를 통해 현실화하는 방안을 기대하고 있다”고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com



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