■ 서울특별시 정비사업 공사표준계약서 조문별 해설
제6장 공사의 기준 등
■ 제31조(공사자재의 검사)
※ 제31조에 관하여 지난 호에 이어서 설명드리겠습니다.
◯ 제9항 : 「⑨ 제2항부터 제8항까지의 경우 계약금액을 증감하거나 계약기간을 연장할 수 없다. 다만, 제3항에 따라 재검사 결과 적합한 자재인 것으로 판명될 경우에는 재검사에 소요된 기간에 대하여는 계약기간을 연장할 수 있다.」라고 규정되어 있다.
◯ 자재에 대한 재검사를 하는 것 자체가 공사진행에 지장을 주지 않는 경우(예를 들어 투입기간 상당기간 전에 미리 자재검사를 한 경우 등)에도 자재 재검사 기간에 대하여 계약기간을 연장해 주어야 하는 것인가? 이를 감안하여 다음과 같이 수정하는 것이 좋겠다.
◯ 『⑨ 제2항부터 제8항까지의 경우 계약금액을 증감하거나 계약기간을 연장할 수 없다. 다만, 제3항에 따라 재검사 결과 적합한 자재인 것으로 판명되고 아울러 해당 재검사로 인하여 공사가 중단된 경우에 한하여 재검사에 소요된 기간에 대하여는 계약기간을 연장한다.』
■ 제32조(공사감독원)
◯ 제1항과 제2항은 서울시 표준계약서처럼 하되, “갑”이 지명하는 공사감독원과 감리, “을”의 직원과의 관계를 명확히 규정하여야 하므로, 다음과 같이 3항을 추가하는 것이 좋겠다.
◯ 『③ 감리와 “을”은 “갑”이 지명한 공사감독원이 지시하는 내용은 “갑”의 의사표시임을 인정하고 이에 대하여 응하여야 한다.』
■ 제33조(건설사업관리자)
■ 제34조(공사현장대리인)
■ 제35조(공사현장 근로자)
■ 제36조(공사감리 등)
■ 제37조(자료의 제출 등)
◯ 위 조문들은 별 이상이 없으므로 그대로 수용해도 좋다.
■ 제38조(공사의 하도급 등)
◯ 제1항 : 「① “을”은 계약된 공사의 일부를 제3자에게 하도급하고자 하는 경우 사전에 “갑”의 서면승낙을 받아야 한다. 다만, 「건설산업기본법」에 따라 건설공사(「전기공사업법」에 따른 전기공사, 「소방시설공사업법」에 따른 소방시설공사, 「정보통신공사업법」에 따른 정보통신공사를 포함한다) 중 전문공사에 해당하는 건설공사를 하도급하고자 하는 경우에는 “을”은 해당 업종의 전문건설업자에게 하도급하고 “갑”에게 이를 통지하여야 한다.」라고 규정되어 있다.
◯ 하도급업체중 부실하거나 공사를 제대로 한 경험이 없는 업체를 “을”이 선정하여 공사에 투입할 수도 있기 때문에 이에 대한 제한을 가하여야 한다. 또 본건 공사만을 위하여 급조할 수도 있기 떄문에 하도급업체의 선정에 특히 신중을 가하여야 한다.
◯ 그래서 제1항 뒤에 다음과 같은 내용을 추가하기를 바란다.
◯ 『이때 “을”이 선정하는 하도급업체는 공사계약 1년전부터 “을”의 협력업체로 등록되어 있는 업체를 원칙으로 하며, 본건 공사를 위하여 급조된 업체는 제외한다.』
■ 제39조(공사의 시정명령)
■ 제40조(재해방비 및 민원)
■ 제41조(기성부분에 대한 손해책임)
◯ 제2항 : 「② 건축시설의 준공검사 전에 천재지변으로 인하여 건축시설의 기성부분에 손해가 발생할 경우 그 손해는 “을”의 부담으로 한다. 다만, 발생한 손해가 기성공사금액의 1/3을 초과했을 경우에는 그 초과부분에 대하여 “갑”과 “을”이 협의하여 부담한다.」라고 규정되어 있다.
◯ 그런데 시공자는 제2항의 경우에 ‘갑’의 부담으로 하는 것으로 계약서 초안을 보낼 수 있으니, 이 부분을 면밀히 살펴보고 위와 같이 기재하여야 한다.
■ 제42조(공사의 일시정지)
■ 제43조(“갑”의 의무불이행에 따른 “을”의 공사정지)
◯ 위 조문도 별 이상이 없다.
제7장 사업자금 대여 및 상환 등
■ 제44조(사업경비의 대여)
◯ 제1항 : 「① “을”은 “갑”에게 다음 각 호에 따라 사업경비를 대여하여야 한다. 다만, “갑”은 금융기관으로부터 직접 차입할 수 있으며, 금융기관이 요청하는 경우에 “을”은 지급보증을 하여야 한다.」라고 규정되어 있다.
◯ 그런데 시공자가 공사계약서 초안을 보낼 때에 ‘을은 지급보증하여야 한다’라는 문구를 삭제하고 보내는 경우가 많으니 꼭 챙겨서 지급보증을 포함시켜야 한다.
■ 제45조(이주비 조달경비의 대여)
◯ 이주비 대출에 따르는 이자를 조합이 시공자로부터 대여받는 것으로 규정되어 있는데, 이주비 대출이자는 조합에서 대납해 주고 입주 시 상환하는 방법으로 하는 경우가 많다.
◯ 그리고 전 조합원의 이주비 대출이자를 금융기관으로부터 사업비로 대여받는 경우가 많고 시공자로부터 별도로 대여받지는 않기 때문에, 시공자로부터 대여받아 고율의 이자를 부담할 필요는 없을 것 같다.
■ 제46조(이주비 대여)
◯ 제1항을 보면, 조합원이 금융기관으로부터 이주비대출을 받을 때에 시공자의 지급보증을 받아야 하는 것으로 표준계약서에 기재되어 있으나, 금융기관으로부터 이주비 대출은 각 조합원의 소유 부동산을 담보로 하여 근저당설정등기를 함으로써 이루어지고 시공자가 지급보증을 서는 경우는 드물다.
◯ 그래서 표준계약서 제4항~제6항은 이주비대여를 시공자로부터 받을 때 필요한 조항으로서 금융기관으로부터 직접 조합원 소유부동산을 담보로 대출을 받을 경우에는 필요가 없는 조항이다.
◯ 다만 기본이주비가 모자라 추가이주비를 시공자가 대여해 줄 경우에는 필요한 조문이다.
■ 제48조(조합운영비의 대여)
◯ 조합운영비도 대부분 시공자의 보증으로 금융기관으로부터 대여를 받게 된다.
◯ 조합운영비는 사업이 지연될 경우를 대비하여 대여기간을 정하지 말고 최소한 해산 후 1년까지의 조합 운영비를 마련해 두는 것이 좋다.