[공공기획 재개발 공모] 선정위, 정량평가·주택가격 등 종합해 25곳 내외 선정

서울시는 민간재개발 후보지 공모를 통해 올해 안으로 총 25곳 내외의 후보지를 최종 선정한다는 계획이다. 후보지 공모절차는 토지등소유자가 구청에 공모를 신청하면 자치구가 사전검토를 진행하고, 시에 후보지를 추천하게 된다. 이후 시는 선정위원회에 상정하고, 위원회는 평가를 통해 최종 선정 여부를 결정하게 된다.

먼저 토지등소유자가 공모를 신청하기 위해서는 주민들의 동의를 받은 후 공모신청서를 기간 내에 제출해야 한다. 공모신청서에 공모신청 동의서, 구역계, 토지등소유자 명부 등의 필요서류를 첨부해 구청에 제출하면 신청은 완료된다.

자치구는 신청 구역을 대상으로 사전검토를 진행해 11월까지 최대 4곳의 후보지를 추천하게 된다. 사전검토는 시가 마련한 ‘구역별 평가’ 내용에 따라 해당 구역의 정비구역 지정요건 충족여부와 구역계의 적정성, 정량적 평가(표), 관계부서 협의결과 등을 검토·작성해야 한다.

이때 구역별 평가는 △기본 검토사항 △정량적 평가(표) △기타 구역정보 △자치구 종합의견으로 구성된다. 정량적 평가의 경우 신청 구역들의 노후도 등 물리적 여건을 정량화·객관화함으로써 정비우선순위를 정하기 위해 구역지정 요건 항목을 활용해 만든 지표다.

노후동수(40점)를 비롯해 노후연면적(15점), 과소필지(15점), 접도율(15점), 호수밀도(15점)를 기본점수 100점으로 산정하고, 감점(-15점)과 가점(15점) 항목을 각각 3가지씩 적용해 지역특성이 반영될 수 있도록 했다.

이어 시에서는 도시계획과 건축, 법률 등 외부 전문가를 포함해 구성되는 ‘선정위원회’를 통해 최종 후보지를 선정한다. 자치구에서 검토·제출한 자료를 바탕으로 노후도 등 물리적 여건을 반영한 정량적 평가점수와 자치구 여건, 구역의 정책적 요건, 구별 안배 및 주택가격 동향 등을 종합적으로 고려하는 방식이다.

자치구 여건의 경우 노후저층주거지 현황과 향후 10년간 주택수급계획 및 현재 아파트개발 계획 수립구역, 주택가격상승률, 이상거래 움직임 등을 검토하게 된다. 또 구역의 정책적 요건은 정비구역 연접지역에 기반시설 연계가 필요하거나, 안전이나 방범 등 주거환경개선이 시급한 노후지역이 후보지 선정에 유리하다. 반면 구역계가 불일치하거나 돌출경관 초래지역, 신청구역이 몰려있는 지역, 여러 사업이 혼재된 지역은 후보지 선정에 불리하게 작용될 전망이다.

더불어 시는 투기세력 유입 차단을 위한 ‘재개발구역 투기방지 대책’도 병행한다는 계획이다. 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모 공고일을 권리산정기준일로 고시해 공고일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 원천 차단한다. 또 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래가 가능하도록 토지거래허가구역을 지정하는 등의 다각도 조치도 시행할 예정이다.

심민규 기자 smk@arunews.com