■ 서울특별시 정비사업 공사표준계약서 조문별 해설
■ 제29조(조합원 분양)
◯ 조문 제1항제1호는 조합원 분담금 납부 시기에 관하여 규정하고 있다.
◯ 조합원이 종전에 소유하고 있던 부동산의 권리가액보다 더 큰 분양금액의 아파트를 분양받는 경우에는 당연히 그 차액을 납부하여야 한다. 이를 ‘조합원 분담금’ 또는 ‘조합원 부담금’이라고 한다.
◯ 그런데 이 부담금을 조합원은 최대한 늦게 내고 싶어해서, 대규모 단지의 경우에는 계약금부터 잔금까지 모두 ‘입주시’ 납부하도록 하는 경우도 있고, 또 심지어 ‘입주후 1년된 시점’에 부담금 전액을 납부하도록 하는 경우도 있다.
◯ 대개의 경우에는 계약금 10%, 중도금 6회 10%씩, 입주잔금 30%로 하면 될 것이다.
◯ 제1항제2호는 계획된 공정일정이 현저히 늦어지는 경우 조합과 시공자가 협의하여 중도금 납부일정을 조정할 수 있도록 규정하고 있다.
◯ 중도금 납부일정은 대부분 일자를 특정하여 기재하게 되는데, 이런 경우 공사진척도와는 무관하게 특정된 일자에 중도금을 납부하여야 한다. 왜냐하면 그 일자까지 납부하지 않으면 연체가 되어 고율의 지연이자를 납부해야 하기 때문이다.
◯ 가장 좋은 방법은 공정률과 같은 비율로 납부하는 것이 좋은 방법일 것 같다. 예를 들면 공정률 10% 달성시: 1차 중도금 납부, 20% 달성시: 2차 중도금, 100% 달성(입주시): 잔금
◯ 제1조제3호는 공사기간이 예정보다 단축될 경우 잔여 중도금 및 잔금의 납부 시점을 그 단축기간만큼 변경·조정하도록 규정하고 있다.
◯ 시공자가 공사를 빨리 진행하여 준공시점을 예정보다 빨리 당겼을 경우에 중도금(주로 거의 마지막 횟수의 중도금이 될 것임)과 잔금을 빨리 납부해야 한다는 의미이다.
◯ 예를 들어 2023.12.31.에 입주예정일이었는데 2023.10.31.에 입주가 가능해 져 2개월 정도가 앞당겨졌을 경우 중도금 및 잔금을 2023.10. 31.에 맞추어 빨리 납부해 달라는 것이다.
◯ 이 경우 예정보다 2개월 빨리 납부한다고 하여 2개월치 선납할인을 요구해서는 안된다는 것을 후단에 기재하였다. 왜냐하면 입주가 2개월 빨라졌기 때문이다.
■ 제30조(일반 분양)
◯ 제1항 : 조합원에게 분양하고 남은 건축시설은 일반분양하게 된다. 이 경우 분양시기, 분양방법, 분양절차 등은 「주택공급에 관한 규칙」에 따라야 한다.
◯ 아파트는 일반공개분양이어야 하기 때문에 시공자가 개입할 여지가 없으나, 이상하게 상가의 일반분양분에 관하여는 시공자가 분양대행을 하거나 분양대행업자를 자신이 지정하여 분양하고자 한다.
◯ 시공자가 이권에 개입하여 상가 일반분양분의 이익중 일부를 가지고 가려는 것이 아니냐는 의구심이 드는 조항이다.
◯ 따라서 조합의 입장에서는 상가의 일반분양에 대하여 시공자를 개입시킬 필요가 없다
◯ 제2항 : 미분양으로 인하여 공사대금등을 현금으로 지급할 수 없는 경우 현물로 상계하여 변제할 수 있으며, 그 처분방법 등에 관하여 규정하고 있다.
◯ 일반분양분이 미분양되어 조합이 공사대금을 지급할 수 없을 경우에 공사대금 부족분만큼 미분양된 아파트 등을 현물로 제공하되, 약간 할인된 금액으로 계산하여 공사비 대신 현물로 대물변제하고자 하는 조항이다.
◯ 시공자의 경우에는 대물변제를 받으려고 하지 않기 때문에 이 조항을 삭제하고자 할 것이다.
제 6 장 공사의 기준 등
■ 제31조(공사자재의 검사)
◯ 제1항 : 「① 공사에 사용할 자재는 신품이어야 하며, 품질·규격 등은 반드시 설계서와 일치되어야 한다. 그러나, 설계서에 명확히 규정되지 아니한 것은 표준품 이상으로서 계약의 목적을 달성하는 데에 가장 적합한 것이어야 한다.」라고 규정되어 있다.
◯ 신품인지 여부를 어떻게 확인하는가? 품질·규격 등이 설계서와 일치하는지 여부를 감리가 제대로 확인하였는지를 어떻게 확인하는가? 이미 자재가 투입되어 건물 속으로 묻혀버린 자재에 대하여 어떻게 믿을 수가 있을까? 감리를 믿어도 되는가? 라는 점들이 문제가 된다. 따라서 이전 점들을 감안하여 수정을 하면 다음과 같다.
◯ 『① 공사에 사용할 자재는 신품이어야 하며, 품질․규격 등은 반드시 설계서와 일치되어야 한다. 그러나, 설계서에 명확히 규정되지 아니한 것은 표준품 이상으로서 계약의 목적을 달성하는 데에 가장 적합한 것이어야 한다. 감리는 위 내용을 확인하는 과정을 자재 별로 사진을 찍어 두어야 하며, “을”에게 납품하는 회사가 발행하는 투입되는 자재에 대한 납품확인서 등 납품을 확인할 수 있는 서류를 “을”로 부터 받아 이 서류에 기재된 자재와 투입되는 자재가 동일한 지 확인한 뒤 서명날인하여, 확인일로부터 1주일 이내에 “갑”에게 사진과 함께 제출하여야 한다.』
◯ 제2항 : 「② “을”은 공사자재를 사용하기 전에 감리의 검사를 받아야 하며, 불합격된 자재는 즉시 대체하여 다시 검사를 받아야 한다.」라고 규정되어 있다.
◯ 감리의 검사가 적정한지 여부를 어떻게 믿을 수 있을까? 이를 감안하여 수정하면 다음과 같다.
◯ 『② “을”은 공사자재를 사용하기 전에 감리의 검사를 받아야 하며, 불합격된 자재는 즉시 대체하여 다시 검사를 받아야 한다. 감리는 위 검사를 할 때에 사전에 검사시행일시를 “갑”에게 통보하여야 하며, “갑”이 참여하기를 희망하는 경우에는 “갑”과 같이 검사를 하여야 한다.』
◯ 제3항 : 「③ 제2항에 따른 검사에 이의가 있을 경우 “을”은 “갑”에게 재검사를 청구할 수 있으며, 재검사가 필요하다고 인정되는 경우 “갑”은 지체없이 재검사하도록 조치하여야 한다.」라고 규정되어 있다.
◯ 재검사가 필요한지 여부는 누가 결정하는가? 재검사 비용은 누가 부담할 것인가? 이를 감안하여 수정하면 다음과 같다.
◯ 『③ 제2항에 따른 검사에 이의가 있을 경우 “을”은 “갑”에게 재검사를 청구할 수 있으며, 재검사가 필요하다고 “갑”이 인정하는 경우 “갑”은 지체없이 “갑”이 지정하는 기관에 재검사하도록 조치할 수 있고, 이 때 재검사에 필요한 비용은 “을”이 부담하되, 재검사결과 적합한 자재라고 판명된 경우에는 재검사 비용을 “갑＂이 부담한다.』