Q. 도심 공공주택 복합사업 지구지정 준비단계에 있습니다. 감정평가와 관련하여 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업과 어떤 차이가 있는지 궁금합니다.
A. 도심 공공주택 복합사업이 2021.7. 개정된 공공주택 특별법(이하 공공주택법)에 3년 한시기한으로 신설되었습니다. 도시정비법 공공재개발·공공재건축 관련 규정이 정비되어 현재 시행중에 있는데 ‘공공’이라는 공통분모가 있어 공공주택법 의한 사업과 도시정비법에 의한 사업을 다소 혼동하는 경우가 있는 것 같습니다.
이번 회에는 감정평가와 관련하여 공공주택법과 도시정비법에 의한 공공사업이 어떤 차이가 있는지 살펴보겠습니다.
감정평가에서는 첫째 토지등소유자가 현재 보유한 자산(편의상 이하 ‘종전자산’이라 함)을 평가하는 시점, 둘째 평가의 기준이 되는 근거법률, 셋째 토지등소유자가 분양받는 주택(편의상 이하 ‘종후자산’이라 함)의 분양방식이 다르다고 볼 수 있는데 이는 사업방식 차이와 관련이 있습니다.
도심 공공주택 복합사업은 ①공공주택사업구역 내 토지등소유자 공공주택사업자가 ‘공공주택’을 건설하는 것에 동의하고 ②사업추진을 위해 선납하는 토지에 공공주택사업자가 주택건설사업계획을 승인받아 ③확정된 사업계획에 의해 신축되는 종후자산을 토지등소유자에게 우선 공급하고 잔여물량을 일반에 공급하는 방식으로 요약될 수 있습니다.
도시정비법에 의한 사업은 ①정비구역 내 토지등소유자가 ‘주택’을 건설하는 것에 동의하고 ②민간 또는 공공의 사업자시행자가 사업시행계획을 인가받은 후 ③확정된 사업계획에 의해 종전자산 출자를 결의하고 종후자산을 조합원에게 우선 공급하는 관리처분계획을 수립하고 조합원 이외의 물량을 일반에 공급합니다.
사업방식이 감정평가에도 반영되는 것과 관련하여 먼저 종전자산 감정평가의 기준시점 관련하여 알아보겠습니다. 종전자산을 평가하는 시점은 사업시행자가 종전자산을 매매계약, 현물출자, 선납 등으로 제공받는다고 할 때 해당 행위가 있는 날짜를 기준으로 평가한다고 볼 수 있는데 법에 의해 해당 일자가 의제되기도 합니다.
도심 공공주택 복합사업은 공공주택 건설을 위해 사업계획승인 전에 토지를 선납하는 것이므로 토지가액에 대한 평가도 선납시점에서 이뤄져야 하는데 공공주택법 제40조의10제2항은 “복합지구를 지정하여 고시한 때에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조제1항 및 같은 법 제22조에 따른 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다”고 규정하고 있으므로 지구지정 고시일을 선납시점으로 볼 수 있습니다.
반면 도시정비법에 의한 사업은 종전자산을 현물로 출자하는 것으로 도시정비법 제72조제1항제1호는 관리처분계획을 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)’을 기준으로 수립하도록 규정하고 있습니다.
도심 공공주택 복합사업계획승인을 재개발·재건축의 사업시행계획인가와 유사하므로 도심 공공주택 복합사업은 사업승인 이전 지구지정일을 기준으로, 재개발·재건축은 사업인가고시일을 기준으로 평가합니다.
공공주택법의 기존 공공주택건설사업 등은 주택지구를 지정하거나 주택건설사업계획을 승인하여 고시한 때에 사업인정의 고시가 있는 것으로 보므로(공공주택법 제27조제2항, 개정 2020. 12. 22.) 종전자산 평가시점이 도시정비법의 재개발·재건축과 유사할 수도 있습니다. 둘째, 평가의 근거가 되는 법률에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 적용여부가 다른데 이 법은 도심 공공주택 복합사업의 경우 공공주택법에 의해 정해진 기준시점, 재결신청기간 및 관할청, 토지가격이 변동하는 경우 평가에 적용하는 비교표준지 등을 제외한 해당 법에서 정하지 않은 사항에 대해 준용됩니다.