■ 서울특별시 정비사업 공사표준계약서 조문별 해설
■ 제23조(사정변경에 의한 계약의 해제·해지)
◯ 조문에는 “①“갑”은 제22조제1항의 각 호의 경우 외에 객관적으로 명백한 “갑”의 불가피한 사정이 발생한 때에는 계약을 해제 또는 해지할 수 있다. ②제22조제3항의 규정은 제1항에 따라 계약을 해제 또는 해지하는 경우에 이를 준용한다. ③“갑”은 제1항에 따라 계약을 해제 또는 해지하는 경우에는 다음 각 호에 해당하는 금액을 제22조제3항 각 호의 수행을 완료한 날부터 14일 이내에 “을”에게 지급하여야 한다. 이 경우 제10조에 따른 계약보증금과 대여금을 동시에 반환하여야 한다. 1. 제55조제1항에 해당하는 기성부분의 대가 중 지급하지 아니한 금액 2. 전체 공사의 완성을 위하여 계약의 해제 또는 해지일 이전에 투입된 “을”의 인력․자재 및 장비의 철수 비용”이라고 기재되어 있다.
◯ 그런데 위 조문 중 제3항을 보면, ‘갑’의 불가피한 사유로 인하여 계약해제 또는 해지를 할 경우 시공자가 받아야 할 금액을 14일 이내에 지급하도록 되어 있다.
◯ 계약해제를 하였을 경우에 위와 같은 금액을 조합이 시공자에게 지급하여야 하는 것은 맞다. 하지만 조합의 입장에서는 시공자로부터 조합운영비도 대여받아 살림을 사는 입장에서 계약해제한 지 14일 이내에 정산을 할 가능성이 거의 없다.
◯ 따라서 새로운 시공자를 선정할 때까지 최소한 6개월 정도의 정산기간을 두는 것이 좋다. 그래서 위에 ‘14일 이내’라고 되어 있는 부분을 ‘6개월 이내’라고 수정하는 것이 좋겠다.
■제24조(“을”에 의한 계약의 해제·해지)
◯ 이 조항은 시공자가 계약을 해제할 수 있는 사유를 기재한 조항이다.
◯ 내용중 제1호는 계약금액이 현저히 줄어들어 ‘을’의 사업이익이 감소되기 때문에 ‘을’이 계약을 해제할 수 있는 권한을 둔 것이다.
◯ 제2호의 ‘제43조’는 ‘갑’의 의무불이행에 따른 계약해제의 경우를 말한다.
제4장 이주 및 철거
■ 제25조 (거주자의 이주)
◯ 표준공사계약서의 제1항을 보면 “① 정비구역안의 거주자(세입자를 포함한다. 이하 같다)의 이주는 “갑”이 정한 이주개시일로부터 ○개월 이내에 “갑”의 책임하에 완료하여야 하며, “을”은 이주촉진을 위한 조치와 지원을 하여야 한다.”라고 규정되어 있다.
◯ 보통 이주기간을 4개월 또는 6개월 정도를 정하고 있는데, 이 이주기간내에 이주가 완료되는 경우는 거의 없다.
◯ 이주가 완료되기 전에 조합에서 미이주자 상대로 인도소송을 제기하여 판결을 받아 인도를 완료하여 이주완료를 하게 되는 것이지 자진해서 이주기간내에 이주가 완료되는 경우는 거의 없다고 보아야 한다.
◯ 위에 ‘을’이 이주촉진을 위한 조치와 지원을 하도록 규정되어 있는데, 만약에 이사비를 지급하려면 국토부의 ‘정비사업 계약업무 처리기준’ 제30조(건설업자의 금품 등 제공금지 등) 제1항에 따라 시공자는 이사비 등을 제안할 수 없도록 규정되어 있기 때문에 조합이 지급하여야 한다.
◯ 그리고 이사비는 이주기간내에 이주를 완료하는 조합원에게만 주고 이주기간을 도과하기까지 이사를 가지 않는 경우에는 이사비를 지급하지 않는 것이 통상적이다.
◯ 또한 제3항을 보면 “③ “을”은 이주가 개시된 날부터 공가관리를 하여야 한다.”라고 규정되어 있다.
◯ 그런데 일반적으로 조합이 별도의 이주관리업체를 선정하여 이주관리를 하기 때문에 위 제3항은 협조의 의무 정도이고, 이와 달리 처음부터 공사계약을 체결할 때에 이주관리업체 비용은 시공자의 책임으로 하도록 규정할 수도 있다.
■ 제26조(지장물의 철거)
◯ 제2항에 “② 지장물의 철거 또는 시공중에 발생되는 수목, 골재 등 부산물은 “갑”에게 귀속된다. 단, 이러한 부산물의 매도가 곤란하다고 판단될 경우 “갑”과 “을”은 협의하여 “을”이 처분한다.”라고 규정되어 있다.
◯ 위와 같이 규정하고 있는 이유는 철거 부산물을 매각하여 그 속에 있는 철근등에 의하여 수입이 발생하기 때문에 철거 부산물을 누구에게 귀속되는 지를 명확히 규정할 필요가 있는데, 위 조항은 잘 정리되어 있다.
제5장 건축시설의 분양
■ 제27조(관리처분계획)
◯ 제27조에는 “① “갑”은 공사비 및 사업경비의 원리금 등이 부족하지 않도록 관리처분계획을 수립하여야 한다. ② 관리처분계획의 수립은 “갑” 또는 “갑”이 선정한 정비사업전문관리업자등이 수행하되, “을”은 이에 협조하여야 한다.”라고 규정되어 있다.
◯ 관리처분계획 중 중요한 내용이 조합원 부담금을 계산하여 의결하는 것인데, 이 부담금을 계산할 때에 공사비나 사업경비 대여금, 이자 등을 계산하여 이를 입주시 시공자에게 변제하는 것을 전제로 하여 계산을 해서 관리처분계획을 수립하여야 한다는 의미이다.
■ 제28조(분양업무)
◯ 제1항에 “① 아파트 및 부대복리시설의 분양(조합원 및 일반분양) 업무는 “갑”이 주관하는 것을 원칙으로 하되, “갑”은 필요시 “갑”이 지정하는 협력업체 또는 “을”에게 위탁하여 수행하게 할 수 있으며 이에 따른 사항에 대하여 “을”은 적극 협조하여야 한다.”라고 규정되어 있다.
◯ 시공자의 입장에서는 일반분양분이 전부 완판되어야 공사대금이 적기에 입금이 되기 때문에 미분양되면 큰 일이 난다. 그래서 “일반분양에 관해서는 ‘을’와 합의하여야 한다.”라는 식으로 ‘을’의 권한을 강화하려고 하는 경향이 있다. 하지만 도급제의 경우에는 반드시 ‘갑’인 조합이 일반분양에 관한 모든 권한을 가져야 한다.
◯ ‘협의’는 서로 의논하다가 양 당사자의 입장이 일치하지 않더라도 주관자가 일을 추진할 수 있으나, ‘합의’는 양 당사자의 의견이 일치하지 않는 이상 그 내용이 결정되지 않는다.
◯ 또 제2항에 “② “갑” 또는 “갑”이 지정하는 자가 위 표시 재산을 분양하기 위하여 “을”의 상호 및 “을”이 등록한 상표(브랜드 등)를 사용하고자 할 경우에 “을”은 사용 동의한 것으로 인정한다. 다만, “갑”은 브랜드 활용계획을 수립하여 “을”에게 통보하고 협의하여야 한다.”라고 규정되어 있다.
◯ 신축아파트의 브랜드를 분양시에 사용할 수 있도록 하는 것은 당연한 것이다.
◯ 예를 들면 ‘래미안’ ‘푸르지오’, ‘꿈에 그린’, ‘써밋’ 등의 브랜드가 있다.