1. 토지등소유자와 조합원=토지등소유자와 조합원은 유사한 개념이지만 토지등소유자는 조합원이 될 수 있는 추상적인 요건이고, 조합원은 조합의 구성원이라는 점에서 양자는 구별되는 개념이다.
주거환경개선사업 또는 재개발사업의 경우 ‘토지등소유자’는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이다(법 제2조제9호 가목). 즉 재개발사업에 있어 토지 또는 건축물 중 하나만을 가지고 있어도 조합원의 자격이 인정되며, 위 조합원의 자격을 갖추고 있는 자는 조합설립에 동의를 하거나 가입의 의사표시를 하지 않아도 조합이 결성이 되면 당연히 조합원이 된다.
재건축사업의 경우 ‘토지등소유자’는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자이다(법 제2조제9호 나목). 재건축사업에 있어 건축물과 그 부속토지를 모두 소유한 자만이 조합원 자격을 갖게 되며, 조합원자격을 갖추고 있는 자중 재건축사업에 동의한 자만이 조합원이 될 수 있다.
즉, 강제가입제가 채택된 주거환경개선사업 또는 재개발사업의 경우 토지등소유자와 조합원의 범위는 동일하지만 임의가입제를 채택한 재건축사업의 경우 토지등소유자와 조합원의 범위가 다르다.
2. 조합원 자격에 관한 규정의 법적 성격=조합원 자격에 관한 도시정비법의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 임의규정이 아닌 강행규정이라 할 것이다(대법원 1993.7.27. 선고 92다49027 판결).
도시정비법 및 조합정관의 조합원 자격 내지 범위에 관한 각 규정은 강행규정으로 해석되고, 조합원이었던 사람이 소유권을 상실한 경우에는 별도의 절차 없이 조합원의 지위가 자동적으로 소멸된다.
일부 조합원이 토지수용절차에 따라 보상금을 수령한 후 반환한 적이 없으므로 총회에서 이들의 조합원 자격을 유지하기로 하는 의결을 하였다 하더라도 아무런 효력이 없다. 다만, 조합원 지위를 상실한 현금청산자에게 총회 결의에 의해 조합원 지위를 부여하는 경우에는 조합원 자격을 별도로 정할 수 있을 것이다(춘천지방법원 2019.10.1. 선고 2017구합242 판결, 대법원 2014.8.20. 선고 2012두5572 판결).
3. 조합원과 분양대상자의 구분=조합원은 조합의 구성원으로서 조합정관에서 정한 권리와 의무를 가지며, 분양대상자는 조합원의 권리중 하나인 분양권을 받을 수 있는 자를 말한다.
공유자는 1인의 조합원으로 보지만, 시·도조례로 정하는 바에 따라 수개의 주택을 공급할 수 있다. 서울시의 경우 다가구주택 또는 협동주택에 대한 특례조항을 두고 있으며, 이 경우 조합원은 1인이지만 주택은 가구별로 각각 공급되기도 한다.
무허가건축물 소유자는 도시정비법 제2조제9호 가목에서 정하는 토지등소유자(건축물)에 해당하지 않아 조합원 자격을 가지고 있지 않으나, 시·도조례 및 정관에서 정한 무허가건축물에 한하여 조합원 자격이 인정되고 분양권도 인정된다(대법원 2009.10.29. 선고 2009두12228 판결).
종전토지의 총면적이 90㎡ 미만이거나 종전토지의 권리가액이 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 미만인 토지등소유자는 조합원으로 인정되나 공동주택의 분양대상에서 제외될 수 있다. 위와 같이 도시정비법은 조합의 구성원인 조합원과 신축 건축물에 대한 분양대상자를 구분하여 사용하고 있다.