■ 서울특별시 정비사업 공사표준계약서 조문별 해설

■ 제9조(공부정리등)

◯조문에는 「관련법령이나 정관등에 따른 조합원 자격이 없는 토지등소유자의 소유권정리, 제측량에 의한 지적정리, 소유권 이외의 권리(저당권, 임차권, 지상권 등)정리, 건축시설의 준공 후 보존등기 및 기타 공부정리는 “갑”의 책임과 비용으로 처리하되, “을”은 이에 적극 협조하여야 한다.」라고 규정되어 있다.

◯조합이 정비사업을 한 뒤에 신축건축물을 준공인가 받고 나면, 이전고시를 거친 후 조합원분양분에 대해서는 해당조합원 명의로 보존등기를, 조합보유분(주로 보류지)에 대해서는 조합명의로 보존등기를 하게 되고, 일반분양분에 대해서는 조합 앞으로 보존등기를 받은 뒤에 해당 일반분양자 명의로 이전등기를 하게 된다.

◯그리고 정비사업에 의한 신축공사 전인 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.(도시 및 주거환경정비법 제87조). 따라서 종전에 등기되어 있던 위 권리등은 신축건축물 해당호수로 이전되게 된다.

◯이러한 공부정리를 말하는 것이다.

제2장 공사계약의 체결

■ 제10조(계약이행의 보증)

◯제1항에는 「① “을”은 본 계약의 이행을 보증하기 위하여 계약체결시 총공사금액의 100분의 ○을 계약보증금으로 “갑”에게 납부하여야 한다.」라고 규정되어 있다.

◯서울시 표준공사계약서에 있는 이 조문을 시공자는 가장 빼고 싶어한다.

◯본 조항은 시공보증이 아니라 계약이행보증으로서 일반적인 계약서에서는 잘 볼 수 없는 조항이다.

◯‘시공보증’은 공사를 하지 않았을 경우에 이를 보증하는 제도인데 반하여, 본 조의 ‘계약이행보증’은 공사계약서에 있는 내용에 따른 이행을 시공자가 하지 않았을 경우에 대한 보증으로서, 계약서에 기재된 조합운영비 지급, 사업비 대여, 이사비 지급 등을 시공자가 지키지 않았을 경우에 이에 대한 보증을 하는 것을 말한다.

◯따라서 시공자로서는 당연히 위 조항을 넣지 않으려고 하고, 조합은 꼭 넣었으면 하는 조항이다. 만약에 이 조항을 계약서에 넣으려고 한다면, 일단 시공자 선정을 한 뒤에 계약서 협상과정에서 이 조항을 넣은 것은 현실적으로 거의 불가능하기 때문에 입찰지침에서 이 조항을 미리 넣어 계약을 체결하도록 하여야만 가능하다.

■ 제11조(계약보증금의 처리)

■ 제12조(손해보험)

■ 제13조(설계변경)

■ 제14조(현장상태에 따른 설계변경)

■ 제15조(신기술 및 신공법에 따른 설계변경)

■ 제16조(“갑”의 필요에 의한 설계변경 통보)

■ 제17조(설계변경에 따른 추가조치 등)

■ 제18조(설계변경으로 인한 계약금액의 조정)

◯위 제11조~제18조 조문은 별 문제가 없이 잘 작성되어 있는 조문들이므로 표준공사계약서 내용대로 해도 된다.

■ 제19조(물가변동으로 인한 계약금액의 조정)

◯제1항에 「① 물가변동으로 인한 계약금액의 조정은 산출내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목의 가격 등의 변동으로 인한 등락액이 공사계약금액의 100분의 3 이상인 때에 계약금액을 조정한다. 이 경우 계약금액의 조정은 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제73조 및 동 시행규칙 제72조의 규정을 준용한다.」라고 규정되어 있다.

◯위 제1항에서 ‘등락액이 공사계약금액의 100분의 3 이상인 때에 계약금액을 조정한다.’라고 규정되어 있는데, 100분의 3 이 아니라 100분의 5로 하는 것이 일반적이다.

◯그리고 물가변동으로 인한 계약금액의 조정은 일단 착공을 하면 적용을 하지 않기 때문에 아래의 조항을 삽입하는 것이 좋다

◯「⑥ 본 조는 착공 후의 물가변동에는 적용하지 않는다.』

■ 제20조(그 밖에 계약내용의 변경으로 인한 계약금액의 조정)

■ 제21조(계약기간의 연장)

◯제20조, 제21조도 별 문제없는 조항이다.

■ 제22조(“을”의 책임있는 사유로 인한 계약의 해제·해지)

◯이 조문은 ‘을’인 시공자가 잘못을 하였을 경우에 그 책임을 물어 조합이 계약을 해제할 수 있는 조항이다.

◯일반적으로 조합이 시공자와의 관계에서 가장 불편하게 지낼 수 있는 경우가 ① 매월 지급되는 조합운영비를 시공자가 대여해 주지 않아 조합장 및 상근 임직원들이 급여를 받지 못할 경우, ② 사업비 대여청구를 하였는데 시공자가 대여를 해 주지 않아 협력업체에게 용역비를 지급하지 못하고, 이로 인하여 사업진행이 안 될 때, ③ 착공 후 잘 진행되던 공사를 시공자가 임의대로 갑자기 몇 개월씩 중단해 버릴 때 등이 될 것이다.

◯위 ①항 내지 ③항의 사유는 모두 시공자가 공사를 계속할 수 있는 능력이 없는 경우거나 고의적으로 조합운영비 등을 주지 않아 급여를 못받게 하여 조합장이나 상근임원들이 시공자에게 급여를 받을 수 있도록 부탁하는 상황을 만들려는 것이니, 이러한 사유가 발생하면 조합이 공사계약을 해제할 수 있도록 하여야 할 것이다.

◯따라서 공사계약해제 사유에 다음의 것을 추가하시기 바란다.

◯제1항제8호를 『8. “을”이 정당한 이유없이 청구받은 날로부터 2개월까지 사업경비․이주비조달경비 및 이주비 대여 등 “을”의 의무를 이행하지 않는 경우』로 수정하고, 아래의 조항을 추가한 뒤 기존의 9호를 11호로 변경하면 될 것이다.

『9. 조합운영비 지급을 2개월 이상 지연한 경우, 10. 정당한 이유없이 2개월 이상 연속으로 공사를 중단한 경우, 11. 그 밖에 정상적인 계약관리를 방해하는 불법․부정행위가 있는 경우 또는 계약조건을 위반하고 그 위반으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정될 경우(←기존 9호임)』

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