대구시, 신규 재개발·재건축 정비예정구역 92곳 지정

대구시가 92곳을 새롭게 정비예정구역으로 지정한다. 특히 지역업체 선정에 따른 용적률 인센티브를 최대 43%까지 올릴 예정이다. 시는 이런 내용을 담은 2030 도시·주거환경정비기본계획을 내달 15일까지 주민공람을 실시한다고 지난 25일 밝혔다.

주민공람이 끝나는 대로 시는 관련부서 협의와 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 이르면 올 연말께 정비기본계획을 고시할 계획이다.

박찬학 도시정비과장은 “이번 주민공람 기간에 정비기본계획 내용에 따른 의견이나 신규로 선정된 예정구역에 대한 조정 의견이 가능하다”면서도 “새롭게 신규 후보지를 신청할 수는 없다”고 말했다.

▲총 119곳서 신규 후보지 신청… 요건 미달한 27곳은 탈락

시는 작년 6월과 올 4월 두 차례에 걸쳐 총 119곳에서 신규 후보지를 신청받았다. 이중 요건을 충족하지 못한 27곳은 대상에서 빠졌다.

이로써 기존 도시·주거환경정비기본계획에 따라 시행중인 정비(예정)구역 162곳과 함께 총 254곳이 2030 정비기본계획상 정비(예정)구역으로 설정될 예정이다. 이는 정비기본계획이 처음 수립된 2010 정비기본계획상 정비예정구역 총 331개소와 2020 정비기본계획상 293개소보다 다소 감소한 물량이다.

총 92곳 중 재건축이 47곳이고 재개발은 45곳이다. 수성구가 41곳으로 가장 많고 북구(13곳), 동구(13곳), 서구(10곳), 남구(7곳), 달서구(6곳), 중구(1곳), 달성군(1곳) 등이다.

먼저 재개발의 경우 건축물 노후불량 동수가 2/3 이상인 곳을 대상으로 정했다. 여기에 4m 미만 도로 점유율이 50% 이상, 4m 이상 도로접도율 40% 이하, 과소필지 40% 이상 등이 충족조건이다. 재건축은 면적 1만㎡ 이상 또는 기존 세대수가 200세대 이상인 곳으로 건축물 노후 불량률을 충족해야 한다. 2026년 기준으로 1995년 12월 31일 이전 건축물을 말한다.

새롭게 2030 예정구역에 포함된 곳은 노후 불량률을 기준으로 3단계로 진행된다. 오는 2023년부터 3년 단위로 입안을 제안하게 된다.

아울러 신규 신청지역 중에서 노후도 등 요건은 충족하지만 주민들의 찬반이 공존하는 지역의 경우 현재 여건상 정비예정구역 지정이 어려운 곳은 유보구역으로 관리할 예정이다. 향후 주민들의 동의에 따라 정비계획을 수립하면 사업을 진행할 수 있게 된다.

특히 신규 정비예정구역 중 23곳이 집중돼 있는 지산·범물권은 시범생활권계획이 도입된다. 주거지 전체의 통합적 관리를 위해 일반적인 생활권 계획과 함께 주요 기반시설인 학교, 도로, 공원 등 부족한 시설에 대한 확충 방안을 제시할 예정이다.

정비기본계획은 인구 50만 이상의 지자체가 10년 단위로 수립해야하는 법정계획이다. 도시기능의 보존·회복·정비 차원에서 재개발·재건축 정비사업의 방향과 지침을 정해 무질서한 정비사업을 방지하고, 적정한 밀도로 주변지역과 조화되는 개발을 유도해 합리적인 토지이용과 쾌적한 도시환경의 조성 및 도시기능의 효율화를 도모하는 계획이다.

▲재개발·재건축으로 10년간 연평균 4,500세대 공급

시에 따르면 지난 10년간 재개발·재건축 등 정비사업을 통한 주택공급 물량은 연평균 4,500세대인 것으로 분석됐다. 이는 전체 공급량의 22% 수준이었다.

하지만 최근 3년간 주택경기 호조에 힘입어 연평균 1만세대가 공급될 정도로 증가했다. 이는 전체 공급량의 35%를 차지하는 물량이다. 다만 앞으로 2~3년간 공급물량은 연평균 7,000호로 다소 감소했다가 이후 안정될 것으로 시는 보고 있다.

재개발·재건축에 따른 주택공급의 평균 소요기간은 약 9~10년이 소요되는 것으로 나타났다. 이에 이번에 새롭게 선정된 정비예정구역의 주택공급은 10년 후인 오는 2031년부터 가능할 전망이다. 연평균 약 3,200세대가 공급될 것으로 예상되고 있다.

▲지역업체 참여때 용적률 인센티브 최대 43% 적용

시는 관내 재개발·재건축 사업에 지역 건설사가 참여하는 경우 최대 43%의 용적률 인센티브를 부여하기로 했다. 종전 23%에서 20%p나 과감하게 늘리는 조치다.

기존에는 시공자 20% 및 설계 3%까지 제공했는데 인센티브 항목을 4개 신설하면서 지역건설사가 참여하는 경우 외지업체(최대 10%)보다 두 배 많은 최대 20%의 용적률을 추가로 지원할 예정이다.

구체적으로 시는 △녹색건축 및 에너지효율등급 △제로에너지 건축물 △지능형 건축물 △소형주택 건립 등 인센티브 항목 4개를 신설했다. 여기서 지역업체가 참여하지 않는 경우 최대 용적률 인센티브는 10%를 받을 수 있다. 하지만 지역업체가 참여하는 경우 최대 20%를 받을 수 있다.

지역업체가 참여할 경우 제로에너지건축물은 10%, 나머지 3개 항목은 5%씩 지급하되 최대치는 20%가 주어진다. 반면 외지업체의 경우 지역업체의 절반(2.5~5%)에 해당하는 인센티브만 적용하고 최대치도 10%로 설정해 차등을 두는 방식이다. 이때 지역업체 참여 인센티브 적용조건은 도급비율이 최소 50% 이상이어야 한다.

또 지역업체 참여 비율 기준도 완화된다. 기존에는 지역 건설업체 참여 비율에 따른 인센티브는 △10~20% 미만시 5% △20~30% 미만 9% △30~40% 미만 12% △40~50% 미만 15% △50% 이상 20%였다. 하지만 앞으로는 △5~15% 미만시 5% △15~25% 미만 9% △25~35% 미만 12% △35~50% 미만 15% △50% 이상 20%으로 일부 구간에서 5%씩 참여 비율 기준이 낮아졌다.

박노창 기자 park@arunews.com