■ 서울특별시 정비사업 공사표준계약서 조문별 해설

■ 제4조(사업시행의 방법)

◯제1항에는 다음과 같이 규정되어 있다.

「“갑”은 “을”에게 “갑”과 “갑”의 조합원이 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 ○○필지 일대 ○○정비사업에 필요한 토지를 제공하고 1)공사계약금액을 지불하며, “을”은 “갑”과의 계약내용에 따라 공사목적물이 계획대로 완성될 수 있도록 최선의 방안을 도출한 후 시공하여야 한다. 이 경우 “을”에게 제공하는 토지라 함은 2)“갑”이 토지의 소유권 및 대지 사용권을 확보하여 “을”의 공사착공에 지장이 없는 상태의 토지를 말한다.」

◯먼저 1)번 밑줄을 보면, 조합과 시공자가 공사계약을 체결하면서 조합이 공사계약금액을 지급하는 것은 지극히 이례적이다. 따라서 공사계약금액 전체를 지급한다는 의미로 작성한 것인 것 같은데, 일부 시공자들은 이것을 근거로 공사계약금을 달라고 하는 경우가 있다. 따라서 오해의 소지를 줄이기 위하여 이 부분은 삭제하는 것이 좋다.

◯2)번 밑줄을 보면, 재건축조합의 경우에는 조합설립미동의자, 현금청산자를 상대로 하여 매도청구소송을 제기하고, 재개발조합 등의 경우에는 현금청산자를 상대로 토지수용절차를 진행하게 된다. 이때 판결이 확정되거나 재결 후 소유권이 조합 앞으로 이전될 때까지 조합이 현실적으로 소유권을 확보할 수가 없기 때문에, 위 문구는 “갑이 대지사용권을 확보하여”로 수정하는 것이 좋다.

◯제2항을 보면 아래와 같이 규정되어 있다.

「② “을”은 “갑”의 사업경비(이주비 조달경비 포함) 및 “갑”의 조합원의 3)이주비를 “갑” 및 “갑”의 조합원에게 대여하여야 하며, 이때 “갑” 및 “갑”의 조합원은 제49조 및 제50조에 따라 원리금을 상환하여야 한다. 다만, “갑”과 “을”은 4)협의하여 이주비 및 사업경비 등을 금융기관을 통해 “갑”이 직접 조달할 수 있으며, “을”은 금융기관이 지급보증을 요구할 경우 이에 응하여야 한다.」

◯3)번 밑줄친 부분을 보면, 사업경비 및 이주비를 시공자가 조합 및 조합원에게 대여를 해 주도록 규정되어 있는데, 시공자가 자금을 융통하여 조합에 대여해 주게 되면 대여에 대한 이자율이 높은 경우가 많다. 이를 이용하여 금리 이득을 얻는 시공자도 실제 있다. 따라서 금융기관으로부터 대출을 받는 것을 원칙으로 하는 것이 좋다.

◯4)번 밑줄친 부분을 보면, 금융기관으로부터 조합이 직접 대출을 받을 때에 시공자와 협의가 되어야만 가능하도록 하면 시공자는 3)번 밑줄에서 본 이자수입을 위하여 협의를 하지 않을 수가 있다. 따라서 조합이 원하면 언제든지 금융기관에 대하여 지급보증을 하여 조합이 직접 대출을 받을 수 있도록 하는 것이 좋다.

◯이상의 내용을 반영하여 공사계약서 문구를 수정하면 아래와 같다.

제4조 (사업시행의 방법)

①“갑”은 “을”에게 “갑”과 “갑”의 조합원이 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 ○○필지 일대 ○○정비사업에 필요한 토지를 제공하고, “을”은 “갑”과의 계약내용에 따라 공사목적물이 계획대로 완성될 수 있도록 최선의 방안을 도출한 후 시공하여야 한다. 이 경우 “을”에게 제공하는 토지라 함은 “갑”이 대지 사용권을 확보하여 “을”의 공사착공에 지장이 없는 상태의 토지를 말한다.

②“갑”의 사업경비(이주비 조달경비 포함) 및 “갑”의 조합원의 이주비는 금융기관으로부터 “갑”이 대출을 받는 수요자금융방식으로 한다. 단 금융기관으로부터 “갑”이 대출을 받기 전까지는 “을”이 “갑” 및 “갑”의 조합원에게 대여하여야 하며, 이때 “갑” 및 “갑”의 조합원은 제49조 및 제50조에 따라 원리금을 상환하여야 한다. 그리고 이주비 및 사업경비 등을 금융기관을 통해 “갑”이 직접 조달할 때에 “을”은 금융기관에 지급보증을 하여야 한다. 만약에 지급보증을 할 수가 없을 경우에는 계약해제사유가 된다.

■ 제5조(공사기간)

◯제1항에는 다음과 같이 규정되어 있다.

「① 공사기간은 “갑”이 관할 지방자치단체장에게 5)착공신고한 날로부터 ○○개월로 하며, 6)“을”은 이주완료일부터 ○○이내에 “갑”에게 착공신고를 하여야 한다.」

◯ 5)번 밑줄친 부분을 보면, 착공신고한 날로부터 공사기간 시작을 계산하게 되면 시공자가 착공신고를 지연시킬 수도 있다. 따라서 조합원 이주 완료후부터 공사기간을 시작할 수 있도록 하는 것이 좋다.

◯ 6)번 밑줄친 부분을 보면, 이 문구가 있어도 착공신고를 안하면 공사기간이 시작되지 않은 것으로 될 가능성도 있고, 대부분 이러한 조항은 시공자측에서 없애고 계약서 초안을 보낸다.

◯ 제2항에는 다음과 같이 규정되어 있다.

「② 공사완공일은 관할 지방자치단체장으로부터 7)준공인가증을 교부받은 날로 한다.」

◯7)번 밑줄을 보면, 준공인가증을 받기 전에 임시사용승인을 받은 경우도 공사가 완료된 것으로 해달라는 요구를 시공자측에서 할 수 있는데, 이는 일응 타당한 것이기 때문에 대부분의 경우에 임시사용승인을 포함시킨다,

◯그러나 준공인가를 받았는데도 계속하여 공사마감을 진행하고 있다면 이는 준공인가를 받은 것으로 인정할 수가 없을 것이다.

■ 제6조(계약문서)

◯제6조에는 계약과 관련된 문서를 나열하여 놓았는데, 지면상 이 계약문구 내용은 생략하며, 제6조제4항제1호의 『“갑”의 설계변경 및 계약변경 승인 문서』에 대하여 살펴보면, 설계변경 및 계약변경문서는 공사도중에 작성되는 경우가 대부분인데, 이것이 공사계약서, 계약일반조건, 계약특수조건 보다 더 우선순위가 있다. 왜냐하면 기존의 설계, 계약의 내용을 변경하는 효력을 가지는 문서이기 때문이다.

◯이러한 문서가 발생하는 이유는 보통 공사도중에 시공자가 공사를 더 경제적으로 하기 위하여, 또는 설계가 현장 공사와 맞지 않는다고 하면서 설계를 부분적으로 변경하는 문서를 제시하는 경우가 있는데, 이 때 조합에서 별 생각 없이 그 문서에 도장을 찍어주면 공사계약 자체가 변경되는 효과를 가지니 신중하게 판단을 하여 위 변경문서를 작성해 주어야 할 것이다.

■ 제7조(통지의 방법 및 효력)

◯별 문제가 없는 조문이다.

■ 제8조(인·허가 업무의 주관)

◯사업의 주체가 조합이기 때문에 인·허가 등 업무 주관은 당연히 조합이 하여야 하는데, 주로 정비사업전문관리업자가 많이 하게 되고 업무내용에 따라 도시계획업체가 하는 경우도 있고 준공인가의 경우에는 시공자가 관여하게 된다.

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