주택법서 독립하는 리모델링… 특별법 제정으로 날개 단다

리모델링 관련 절차와 규정이 주택법에서 독립된 특별법안으로 재정비될 전망이다. 점차 커지고 있는 리모델링 시장 규모에 맞춰 주택법에 혼재돼있는 관련 규정을 통합하고, 지원을 통해 사업을 활성화시키겠다는 게 핵심이다. 이를 통해 주거환경 개선과 함께 질 좋은 주택공급을 이룰 수 있다는 게 이번 ‘공동주택 리모델링 및 지원에 관한 특별법안’을 대표 발의한 이학영 더불어민주당 의원의 설명이다. 실제로 리모델링 추진 사례는 전국으로 확대되고 있다. 한국리모델링협회에 따르면 수도권에서만 올해 7월 기준으로 78곳, 약 7만가구가 사업을 추진 중이다. 이번 특별법안은 그동안 업계가 꾸준히 요구해왔던 내용들이 담기면서 사업 활성화를 도모하는데 초점을 맞췄다. 대표적으로 수직증축의 경우 안전성 검토 절차를 완화하고, 안전진단 전문기관을 민간으로 확대하는 등의 내용이 꼽힌다.

▲이학영 의원, 리모델링 특별법 발의 통해 사업 활성화 도모… 업계는 ‘환영’

리모델링시장 규모가 급속도로 확대되면서 절차와 기준, 규정 등을 정립한 특별법이 발의됐다. 리모델링만을 다루는 별도의 법안을 마련해 사업 활성화를 도모하겠다는 취지다.

이학영 더불어민주당 의원은 지난달 22일 ‘공동주택 리모델링 및 지원에 관한 특별법안’을 대표 발의했다.

이번 특별법안에 포함된 주요 내용은 수직증축의 경우 안전성 검토를 1차례만 받도록 정하고, 안전진단을 수행하는 전문기관도 민간으로 확대했다는 점이다. 정부와 지자체가 주차장을 설치하거나 도시공원을 조성할 수 있도록 지원하는 등의 내용도 담고 있다. 그동안 업계에서 꾸준히 요구해왔던 내용들을 담으면서 활성화를 도모하는데 초점을 맞춘 것이다.

이 의원은 법안이 통과될 경우 주거환경 개선과 주택공급에 기여할 것으로 예상하고 있다.

업계는 리모델링에 대한 별도의 분리 법안이 필요하다는 의견을 지속적으로 피력해왔던 터라 이번 특별법안 발의에 환영의 뜻을 내비치고 있다. 주택법상 리모델링은 세대수 증가에 중점을 두고 있지만 지역주택조합 등 대부분의 사업유형은 신축에 해당하면서 적용받는 법 규정 취지가 서로 상이하다는 이유에서다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “주택법상 지역주택조합과 직장인주택조합은 땅을 매입해 시행하는 사업으로 시행 초기부터 리모델링과 성격이 달랐다”며 “제도적으로 리모델링 관련 절차와 규정이 담긴 별도의 특별법안 마련을 통해 사업 활성화를 위한 기틀을 마련했다는 점에서 의미가 크다”고 말했다.

▲수직증축 활성화부터 모색해야한다는 업계의 의견 특별법에 반영… 안전성 검토 절차 1차례로 축소

특별법안에서 가장 눈길이 가는 부분은 수직증축 안전성 검토 절차가 2차례에서 1차례로 간소화됐다는 점이다.

그동안 업계는 정부가 수직증축의 경우 중복된 안전성 검토를 받도록 안전 관련 규제를 강화하면서 사업이 지연되고 있다는 점을 지적했다.

정부는 지난 2019년 수직증축 안전성 검토를 2회로 늘리는 등 절차를 강화했다. 이에 따라 현재 수직증축은 수평증축과 달리 1차 안전진단을 통과한 후 1·2차 안전성 검토 및 2차 안전진단까지 통과해야 착공까지 이어질 수 있는 상황이다.

실제로 현행 주택법 제69조에 따르면 수직증축의 경우 건축위원회의 심의를 요청하는 경우 구조계획상 증축 범위의 적정성 등에 대해 전문기관에서 안전성 검토를 받도록 정했다. 또 행위허가(사업계획승인) 신청이 있는 등의 경우에도 구조안전의 적정성 여부 등에 대해 전문기관에 안전성 검토를 의뢰하도록 명시했다.

하지만 이번 특별법안에서는 수직증축에 대한 안전성 검토 절차를 1차례로 축소시켰다. 특별법안 제20조에 따르면 수직증축 사업계획승인을 요청하는 경우 전문기관으로부터 구조계획상 증축범위의 적정성 등에 대한 검토를 의뢰하도록 정하고 있다.

▲착공 전 안전진단 전문기관, 한국건설기술연구원 및 국토안전관리원 2곳에서 대학 부설연구기관 등 민간으로도 확대

특별법안에는 안전진단 전문기관을 민간으로 확대해달라는 업계의 요구도 반영했다.

업계에서는 2곳으로만 한정된 전문기관이 안전진단 업무를 수행해 내기에는 역부족하다는 문제가 제기됐다. 현재 국토교통부는 안전진단 전문기관을 한국건설기술연구원과 국토안전관리원 등 2곳으로 한정했다. 이 경우 안전진단 검토 신청이 몰리면 상당한 기간이 소요될 수 있다는 게 업계의 중론이다.

이에 따라 특별법안에는 기존 2곳의 전문기관 외에도 대학 및 산업대학의 부설 연구기관 등이 안전진단을 시행할 수 있도록 규정했다. 다만, 건축구조 관련 상설기관만 안전진단에 나설 수 있다는 단서 조건을 달았다.

▲통합 리모델링시 전체 구분소유자 2/3 이상 및 각 동별 1/2 이상 의결권 필요

통합 리모델링을 추진할 때 조합설립인가를 받기 위한 법적 동의율 근거 규정도 명시했다. 최근 통합 리모델링을 추진하는 사례가 늘면서 별도의 규정을 마련한 것으로 풀이된다.

특별법안 제7조1항3호에 따르면 서로 인접한 단지들이 통합 리모델링을 시행하는 경우 조합설립인가를 받기 위한 법적 요건을 정했다. 통합 리모델링을 추진하려면 해당 공동주택단지 전체의 구분소유자 각 2/3 이상의 결의가 필요하다. 아울러 각 동별 구분소유자 과반수 이상의 결의를 받아야 통합 리모델링 추진이 가능하다.

이와 함께 개별 단지들에 대한 조합설립인가 요건은 기존과 동일하다. 공동주택단지 전체의 구분소유자 2/3 이상과 각 동별 구분소유자 과반수의 의결을 받아야 한다. 만약 개별 동을 리모델링 할 경우에도 구분소유자의 2/3 이상의 결의를 받아야 한다는 점도 기존 주택법에 명시한 내용과 같다.

▲조합설립을 위한 결의서 재사용 가능… 조경기준·건폐율 산정기준·부대시설 및 복리시설 설치기준 등 건축규제 완화 특례도 적용

리모델링 조합설립을 위한 결의서를 재사용할 수 있고, 조경기준 등 각종 건축규제를 완화하는 내용의 특례도 정했다.

먼저 조합설립인가 무효 및 취소 소송 중 일부 결의서 추가 및 보완을 통해 변경인가를 신청하는 경우 결의서 재사용이 가능하다. 또 법원 판결로 조합설림인가가 무효 및 취소된 후 다시 조합설립인가를 신청할 경우에도 결의서 재사용 특례가 적용된다.

건축규제 완화도 적용 받는다. 여기에는 건축법상 대지의 조경기준과 건폐율의 산정기준, 대지안의 공지기준 등이 포함된다. 주택법상으로는 부대시설 및 복리시설의 설치기준 등에 한해 건축규제가 완화된다.

▲리모델링 지원센터 설립 외에도 부설주차장, 도시공원 조성 등 지원 근거 특별법에 직접 명시

리모델링 활성화를 위해 국가 또는 지자체가 기반시설 설치 등을 지원할 수 있는 근거조항도 담겼다.

현재 주택법상에는 시장·군수·구청장이 리모델링 지원센터를 설치해 운영할 수 있다는 내용이 전부다. 지원 범위는 리모델링 조합설립을 위한 업무, 설계자 및 시공자 선정, 권리변동계획 수립 등이다. 이 외에 필요한 사안은 지방자치단체 조례로 위임했다. 이를 근거로 일부 지자체는 기반시설 설치 등에 대한 지원 범위를 설정해 시행 중이다.

반면, 특별법안에는 지원센터 설치 외에도 기금을 조성하거나 비용을 보조할 수 있는 근거 규정을 직접 명시하고 있다. 일례로 리모델링 사업기금에서 안전진단 시행, 안전선 검토 의뢰에 필요한 비용 충당이 가능하다. 조합 운영자금도 대여 받을 수 있다. 이밖에 국가 및 지자체가 부설 주차장과 환경친화적 자동차 충전시설을 설치하고 공원 조성을 지원하거나 보조할 수 있도록 정했다.

이혁기 기자 lee@arunews.com