일괄명도의 필요성을 강조했던 지난 기고에 이어 이번 기고에서는 일괄명도와 함께 진행하는 일괄적 점유이전금지가처분이 무엇인지, 그 목적과 절차 등에 관하여 말씀드리고자 한다.

점유이전금지가처분이란 부동산의 점유이전 및 현상변경을 금지하는 것으로써, 타인에게 점유가 이전되더라도 여전히 기존 점유자만을 점유자로 인정하겠다는 당사자 항정(항상 고정) 효력이 있다.

원래 명도소송 도중에 부동산의 점유자가 바뀌게 되면 기존 점유자에 대한 소송은 패소할 수밖에 없고 설령 승소한다고 해도 기존 점유자에 대한 판결로는 강제집행이 불가능하기 때문에, 바뀐 점유자를 상대로 하여 새로이 소를 제기하여야 한다는 문제가 생긴다. 이는 기껏 명도소송을 진행해 온 지난 시간을 헛되이 흘려보냄과 동시에 새로운 점유자를 상대로 같은 절차를 반복하느라 다시 그만큼의 시간이 지연된다는 뜻이다.

그러나 점유이전금지가처분을 해둔 부동산은 명도소송 도중에 점유자가 바뀌더라도 당사자 항정 효과 덕분에 기존 점유자에 대한 명도소송 판결로 승계집행문을 부여받아서 강제집행할 수 있다.

일괄적 가처분을 진행하면 일괄적으로 점유자를 항정해 놓을 수 있어 일괄명도소송 판결에 따른 강제집행을 담보할 수 있고, 불필요한 시간과 비용 낭비로 인한 불측의 손해를 예방할 수 있다. 일괄적 점유이전금지가처분은 일괄명도소송의 짝꿍과도 같은 존재인 것이다.

점유이전금지가처분이 있더라도 기존 점유자는 여전히 현상 그대로 사용할 수 있다는 점에서 기존 점유자가 받는 불이익은 적은 편이다. 이런 이유에서 법원은 점유이전금지가처분에서는 완화된 판단기준을 적용하여 해당 부동산에 대한 인도청구권이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 가처분 결정을 내려준다.

간혹 조합이 이주통보를 했는지, 이주기간이 종료하였음에도 점유자가 이주를 거부하는지 여부 등을 판단하여 그러한 사정이 없다는 이유로 가처분을 받아주지 않는 하급심 재판부도 있는데, 이는 점유이전금지가처분의 목적을 임의적으로 해석하고 판단대상을 그르친 위법한 결정이다. 다행히도 상급심 법원에서는 바로 잡히고 있다.

그런데 점유이전금지가처분은 법원으로부터 결정만 받아서는 아무런 의미가 없고, 결정을 받고 2주 이내에 집행관의 ‘집행절차’가 별도로 있어야 그 효력이 생긴다. 가처분집행은 집행관이 해당 부동산에 방문하여 점유자에게 가처분의 취지를 알리는 고시문을 부착하는 절차 등으로 이뤄지는데, 이 또한 강제집행이어서 집행관이 잠긴 문을 열고 부동산을 수색하는 등 적절한 강제력을 사용할 수 있다.

이 부분에서 바로 조합원들의 민원이 많이 발생한다. 하지만 지난 기고에서 말씀드린 것처럼 사전 안내문 발송 등을 통해 일괄명도소송과 함께 일괄적 가처분의 필요성에 대해서 상세히 안내하고, 진행 절차 등에 관해 적극적으로 소통함으로써 조합 집행부에 대한 굳건한 신뢰를 이어갈 수 있을 것으로 보인다.

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