<사례> 甲 등 8명은 대전시 재개발 구역 내에 있는 2층 건물의 공유자로서 1층은 점포(245㎡), 2층은 주거공간(234㎡)으로만 사용하고 있고 각 가구별로 지분에 관한 소유권보존등기를 마쳤다(1983년 건축허가 받고, 가구별 소유권보존등기 또는 지분이전등기가 1991.2.26.부터 마쳐짐), 甲 등 건물의 각 공유자는 다른 공유자와는 상관없이 자신의 공유지분을 이전하는 방법으로 가구를 양도하여 왔다. 甲 등은 단독 조합원 지위 및 단독 분양대상자의 지위가 인정되는지 여부?

1. 관련 규정 및 취지

(1)관련규정=도시정비법 제39조제1항은 “정비사업의 조합원은 토지 등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하고 있고, 대전광역시 정비조례 제32조제2항은 ‘하나의 주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우’(제3호)에 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다고 규정한 반면, 대전광역시 정비조례 부칙 제5조는 “2004.10.1. 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990.4.21. 다가구 주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 위 제32조제2항의 규정에도 불구하고 다가구주택으로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다”는 경과규정을 두고 있다.

(2)위 예외규정의 취지=재개발사업구역 내의 토지 또는 건축물을 여러 명이 공유하는 경우에는 원칙적으로 그 공유자 전원에게 1인의 조합원 지위만 부여되는 것이고, 다만 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자격에 관하여는 이 사건 부칙 소정의 일정한 요건을 갖춘 다가구주택 또는 사실상의 다가구주택의 공유자들의 경우 가구별로 각각 1인을 분양대상자로 한다는 취지로 보아야 한다.

2. 쟁점=甲 등이 소유한 건물은 사실상 다가구주택의 실질을 갖추고 있었음에도 건축법령의 미비로 부득이 단독주택으로 건축허가를 받아 甲 등의 명의로 지분등기가 마쳐진 것으로, 대전광역시 정비조례 부칙 제5조에 따른 사실상의 다가구주택에 해당하므로 가구별 분양대상자 지위 및 단독 조합원 지위가 인정되는지 여부가 본 사안의 쟁점이다.

3. 단독 분양대상자로 인정되기 위한 요건 및 취지

(1)요건=대전광역시 정비조례 부칙 제5조에 따르면 여러 명이 공유하고 있는 주택의 공유자들이 공동분양 대상자가 아닌 각각 1인의 분양대상자로 인정되기 위하여는 그 주택이‘2004.10.1. 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택’또는‘①1990.4.21. 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 ②지분 또는 구분등기를 필한 ③사실상 다가구주택’이어야 한다.

다가구 주택이든 사실상 다가구주택이든 각 가구별로 독립적인 생활을 영위해온 공유자들의 지위는 같게 취급되어야 한다는 점에서 위 부칙이 정한 요건을 충족하기 위한 가구별 지분 또는 구분등기는 다가구주택의 지분 또는 구분등기와 마찬가지로 2004.10.1. 이전에 마쳐진 것이면 충분하다.

(2)부칙의 입법취지=다가구주택(사실상의 다가구주택을 포함한다)이 사실상 가구별로 독립적 거래가 가능한 상태가 장기간 지속되어 온 경우에는 예외적으로 그 사실상태의 현실을 존중하여 다가구주택의 가구별로 개별 분양대상자격을 인정하되, 다만 실제 주거의 필요에 의해서가 아니라 주택재개발사업에 의해 공급되는 주택을 다수 취득할 목적으로 이른바 ‘지분 쪼개기’와 같은 행위를 하는 폐해를 방지하고 그 요건에 해당되는지를 용이하게 확인할 수 있도록 하기 위해 보호범위를 일정한 시점까지 지분 또는 구분등기를 마쳤을 경우로 제한하려는 데 있다.

4. 결어=이 사건 각 건물 중 2층 부분은 이 사건 부칙에서 정한 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 가구별로 지분등기를 마친 사실상의 다가구주택에 해당한다. 결론적으로 보면 이 사건 각 가구를 실질적으로 구분소유하고 있는 원고들은 이 사건 부칙에서 정한 사실상의 다가구주택의 공유자들에 해당하여 공동분양 대상자가 아닌 가구별로 단독 분양대상자격을 가질 수 있지만 원고들이 이 사건 건물의 공유자들에 불과한 이상 각 해당 공유 부분의 다른 공유자들과 함께 그 전원이 1인의 조합원으로 될 뿐 각자 단독조합원의 지위에 있다고 할 수는 없다.

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