Q. 최근 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」이 개정되었는데 주요 내용과 재건축사업에 어떤 영향이 있는지 궁금합니다.
A. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 ‘법’)이 2021.7.20. 일부 개정되었습니다. 주요 내용은 크게 두 가지인데 첫째, 공공이 시행하는 공공재건축사업도 재건축부담금 부과대상인 것으로 명시한 것이고 둘째, 재건축부담금 예정액 산정을 사업종료시점까지 매년 하는 것으로 바뀐 것입니다.
먼저 공공재건축 관련 사항에 대해 살펴보면 재건축부담금 부과대상 사업을 규정한 법 제2조제1호가목에 공공시행이 추가되었습니다. 따라서 공공재건축 제도도입 초기에 재건축부담금을 면제하는 것인지 여부에 대해 찬반양론이 있었으나 공공시행도 부담금이 부과됩니다.
공공재건축 부담금 산정을 위한 개시시점 관련 규정도 마련됐습니다. 법 제8조(기준시점 등) 제2의2호에서 개시시점을‘「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항에 따라 공공시행자가 공공재건축사업 사업시행자로 최초 지정 승인된 날(추진위원회의 구성 승인이 없는 경우에 한정한다)’고 규정하여 기존 조합설립추진위원회 유무에 따라 개시시점이 달라집니다.
예를 들어 추진위원회 승인일이 2017.3.3.이고 사업시행자 지정이 2021.7.23.인 정비구역은 개시시점이 2017.3.3.이나 추진위원회 설립 절차 없이 사업시행자지정을 2021.7.23.에 득하였다면 개시시점은 시행자지정일이 되므로 양자의 재건축부담액도 달라집니다.
개시시점에 따른 사업기간에 대한 규정도 추가되었는데 부칙 제1조제2항에 따라 재건축부담금은 이 법 시행일 전의 사업시행기간을 포함하여 산정하되, 이 법 시행일을 기준으로 안분계산(按分計算)하여 이 법 시행일 이후의 사업시행기간에 해당하는 금액을 부과합니다.
따라서 재건축부담금은 총 사업기간을 기준으로 산정하되, 부과되는 금액은 사업시행자 최초 지정일로부터 종료시점까지의 기간을 적용하여 산정하며 이에 따라 총사업기간, 사업비, 분양수입 등 다른 변수가 동일하다고 하더라도 신법 시행이후 준공시점까지의 기간에 따라 부담금 부과액에 차이가 발생합니다.
재건축부담금 제도가 최초로 도입되었을 때와 신탁방식에 의한 재건축사업도 재건축부담금 부과대상으로 편입되는 것으로 법이 개정되었을 때에도 동일한 부칙이 있었습니다. 재건축부담금 예정액 산정 횟수도 변경됩니다. 신법 이전에는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 경우 법 제14조(재건축부담금의 예정액 통지 등)에 따라 부담금 예정액을 사업시행계획인가 고시 이후 3개월 이내, 서울시처럼 조례 등에 의해 사업시행계획인가 이후 시공사를 선정해야 하는 경우 시공사와의 계약체결 이후 1개월 이내에 사업시행자가 예정액 산정자료를 국토교통부(관할관청)에 제출했습니다.
그러나 신설된 제14조제3항에 따라 국토교통부장관은 제2항에 따라 재건축부담금 예정액을 통지한 경우에는 부과종료시점까지 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 매년 1월 말까지 재건축부담금 예정액을 납부의무자에게 통지하여야 합니다.
따라서 부담금 예정액을 1회만 산정하는 것이 아니라 준공시점까지는 매년 해야 하므로 사업시행자에게는 부담으로 작용할 수 있습니다. 다만 사업시행계획인가 전 단계에 있는 조합의 경우는 해당되지 않으며 사업시행계획인가 이후 사업단계에 있는 정비구역에 적용됩니다. 재건축부담금 예정액을 준공시점까지 매년 산정하다면 부담금 추정액은 고정적인 것이 아니라 변동 가능성이 있음을 유의해야 합니다. 특히 부과율이 큰 고액구간에 해당 될때는 편차가 늘어날 수 있습니다. 일반분양 가격이 확정되기 전, 준공시점까지 아파트 시가와 공동주택 공시가격과의 비율 추이에 따라서도 차이가 생길 수 있습니다. 관리처분계획을 수립했다 하더라도 분양가상한제, 분양보증을 위한 분양가 심의 등에서 가격수준이 달라지고 공동주택 공시가격이 준공시점에서 시가를 어느 정도 반영하는지 여부도 종료시점 가액에 미치는 영향이 크기 때문입니다.