도시 및 주거환경정비법상 관리처분인가 고시가 있으면 사업시행구역 내 모든 부동산에 대한 종전 권리자의 사용·수익권을 정지시키고 사업시행자인 조합에게만 사용·수익권을 독점적으로 부여하는 까닭에 기존의 권리자들은 그 점유권원을 불문하고 종전 부동산에서 이주하고 조합에게 그 부동산을 인도하여야 한다.
이는 정비사업의 중요 부분이 구체화 되는 관리처분인가를 기점으로 소유자 등 권리자의 권리를 획일적으로 확정함으로써 조합이 본격적으로 이주절차와 철거 및 착공절차를 진행할 수 있도록 하겠다는 입법자의 결단이 반영된 것이다. 이처럼 도시정비법에 따른 조합의 인도청구권은 정비사업의 원활하고 신속한 진행이라는 목적에 따라 획일적으로 행사될 필요가 있다. 여기에서 일괄명도소송의 목적의 정당성이 도출된다.
경제적인 관점에서도 살펴보자. 정비사업과 같이 집단 이주가 필요한 상황에서는 대다수가 지정된 이주기간을 준수하더라도 단 1세대만 이주를 지체하면 철거 및 착공 자체가 불가능하여 사업계획 전반에 차질이 발생한다.
그 1세대가 누구인지 선별가능한 시점인 이주기간의 종료 이후까지 조합이 인도청구권의 행사를 미룬다면 그 소요기간만큼 사업이 늦어질 것은 자명하다. 이렇게 예정보다 사업이 지체된다면 조합은 매월 늘어가는 금융이자와 공사비 상승이라는 이중고를 겪게 되어 수십억원에서 수백억원에 달하는 막대한 추가비용을 부담해야 한다. “시간이 곧 돈이다”라는 명언이 꼭 들어맞는 순간이다.
이러한 손실을 원척적으로 봉쇄하기 위해서는 관리처분인가 고시 이후 이주계획을 수립하는 단계에서 사업시행구역 내 부동산을 점유하는 자 전체를 대상으로 일괄적으로 명도소송을 제기해야 한다. 여기에서 일괄명도소송의 경제적 합리성이 도출된다.
이같이 일괄명도는 도시정비법이 부여한 특수한 인도청구권의 목적에 부합하고 조합의 불측의 손해를 방지하는 합리적이고 확실한 수단이라는 점에서, 일괄명도소송은 선택이 아닌 필수적인 조치이다. 일괄명도소송을 통해 이주를 성공적으로 끝내고 미소 짓는 전국의 수 많은 조합들이 이를 방증한다.
그럼에도 불구하고 조합에서 어떤 점을 우려하며 일괄명도소송을 주저하실지 짐작은 간다. 첫째는 초기 소송비용이 많이 들어간다는 점이다. 그러나 이는 일괄명도소송으로 단 몇 달만 이주를 앞당겨도 이를 만회할 수 있다는 것은 계산기를 몇 번만 두들겨 보면 쉽게 알 수 있다. 단축되는 이주기간 만큼 절약되는 금융이자와 공사비 금액에 비하면 선별명도와 일괄명도의 소송비용 차이는 미미하다. 일괄명도소송을 통해 과도한 촉진비용의 지출을 막을 수 있다는 점에서도 조합에겐 이득이다.
다음으로는 조합원들의 항의성 민원이 심하다는 점이다. 이 부분은 사전에 안내문 등을 통해 일괄명도소송에 관하여 상세하게 설명하는 등 조합원들과의 적극적인 소통이 필요해 보인다. 일괄명도소송이 궁극적으로는 조합원들의 재산권 보호, 이익 극대화를 위한 조치라는 점을 강조하여 조합원들의 자발적인 협조와 의사합치를 이끌어낸다면 이러한 문제도 해결할 수 있다.
다음 회에는 조합이 일괄명도소송과 함께 반드시 진행해야 하는 점유이전금지가처분에 관하여 이어서 살펴보고자 한다.