공공재개발 첫 사업시행자 지정… 법 시행 맞춰 공공정비사업 ‘본궤도’ 기대

공공정비사업 관련 법안이 시행에 들어간 가운데 첫 공공시행자 지정이 이뤄지는 등 사업이 본궤도에 오르고 있다. 지난 4월 공포된 도시 및 주거환경정비법이 3개월의 유예를 거쳐 지난 14일부터 시행됐다. 이번 개정안에는 공공재개발·공공재건축의 절차와 인센티브 등의 내용이 담겨 공공정비사업을 추진할 수 있는 근거가 마련됐다. 법령 시행에 맞춰 일선 현장에서도 공공정비사업 추진을 위한 준비가 마무리되고 있다. 용두1-6구역을 시작으로 신설1구역, 흑석2구역, 망우1구역 등이 공공방식을 도입하기 위한 막바지 절차를 진행하고 있다. 다만 일부 구역에서는 주민간의 갈등으로 인해 후보지 취소를 요구하는 등 해결해야 할 숙제가 남아있는 상황이다.

▲용두1-6구역, 1호 공공재개발 시행자 지정… 후보지서 시행자 지정 잇따라 신청

서울 동대문구 용두1-6구역의 공공재개발 추진을 위한 공공시행자로 서울주택도시공사가 지정됐다. 공공재개발 후보지 중 공공시행자 지정은 이번이 첫 사례다.

지난 15일 동대문구는 용두1구역 6지구 재개발사업에 대해 SH를 사업시행자로 지정·고시했다고 밝혔다. 이 구역은 청량리재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발사업을 추진하는 곳으로 2만780.4㎡를 개발할 예정이다. 공공재개발 1차 시범사업 후보지로 지난달 70.4%의 동의를 받아 사업시행자 지정을 신청한 바 있다. SH는 공공재개발을 통해 2026년 12월 준공을 목표로 사업을 추진한다는 계획이다.

용두1-6구역에 이어 신설1구역과 흑석2구역도 공공시행자 지정을 신청해 현재 검토를 진행하고 있다. 신설1구역의 경우 68% 이상의 주민 동의를 받아 조만간 시행자 지정이 고시될 것으로 예상되고 있다. 흑석2구역의 경우 일부 주민들이 반대하고 있지만, 이달 초 60% 이상의 동의를 받아 대기 중인 상황이다.

앞서 국토교통부와 서울시는 올해 초 해당 구역 외에도 △양평13구역 △양평14구역 △봉천13구역 △신설1구역 △신문로2-12구역 △강북5구역 등을 공공재개발 시범사업 후보지로 선정한 바 있다.

이와 함께 공공재개발을 추가로 진행하기 위한 준비위원회의 구성 절차에 착수했다. SH는 지난 8일 지난해 공공재개발 공모를 통해 후보지로 선정된 △본동 △금호23 △홍은1 △충정로1 △연희동 721-6 △장위8 등을 대상으로 준비위원회의 구성방법과 지원 사항 등에 대한 안내문을 발송한 상황이다.

▲망우1구역, 공공재건축 공동시행자 지정 가시화… 용적률 상향 등 특혜 담은 도시정비법 시행

공공재건축도 공동시행자 방식으로 첫 사례가 나올 전망이다. 중랑구 망우1구역 재건축조합은 지난 7일 LH에 공공재건축 공동시행자 지정을 위한 동의서를 제출했다. 공공시행자와 공동으로 사업을 진행하기 위해서는 50% 이상의 동의가 필요한데, 조합은 약 67%의 동의를 받은 것으로 알려졌다.

이어 광진구 중곡아파트도 공공재건축 추진을 위한 준비 업무가 한창이다. 최근 주민총회에서 LH와 공동시행 공공재건축 추진 여부를 투표한 결과 97% 이상이 찬성한 상황이다. 이에 따라 오는 10월 조합설립인가를 받아 공공재건축을 신청한다는 방침이다.

용산 강변강서와 영등포 신길13구역도 심층컨설팅을 마쳐 주민 동의 절차가 진행될 예정이다. 강변강서와 신길13구역은 이미 조합을 설립한 상황이어서 과반의 동의를 확보하면 공공재건축을 추진할 수 있다.

공공정비사업 추진 절차와 용적률 상향 등을 담은 도시정비법도 지난 14일부터 시행됐다는 점도 호재로 작용하고 있다. 우선 공공재개발의 경우 지방도시계획위원회 등의 심의를 거쳐 법적상한용적률의 120%까지 건축할 수 있다. 다만 증가한 용적률의 20~50% 이하의 범위에서 조례로 정하는 비율은 국민주택규모로 주택을 건설해 공공에 공급해야 한다.

공공재건축은 종상향 후 법적상한용적률을 적용할 수 있다. 공공재건축 정비구역으로 지정된 경우 자동으로 주거지역이 1단계 상향된다. 예를 들어 2종일반주거지역의 경우 3종일반주거지역으로, 3종일반주거지역은 준주거지역까지 상향이 가능한 것이다. 이에 따라 공공재건축을 진행하는 경우 최고 500%까지 용적률을 적용할 수 있지만, 증가한 용적률의 40~70%는 공공에 공급해야 한다.

▲흑석2·강북5 등 상가 소유주 반대… 일부 후보지선 민간방식 추진 요구

공공정비사업이 가시화되고 있지만, 일부 구역에서는 상가 소유주의 반대와 민간방식 추진 등을 요구하면서 갈등이 여전하다.

공공재개발 시행자 지정을 신청한 흑석2구역이 상가 소유주들의 반대가 완강한 대표적인 현장이다. 이 구역은 공공개발 반대 비상대책위원회를 구성해 반대 시위를 개최하는 등의 활동을 진행하고 있다. 과거 민간 재개발을 추진하던 당시에도 사업이 장기화됨에 따라 신탁대행자 방식을 진행했지만, 상가 소유주들의 반발로 무산된 바 있다. 이에 따라 공공시행자가 상가 소유주와의 갈등을 최소화하는 것이 사업 성패를 좌우하게 될 것이라고 전문가들은 조언하고 있다.

강북5구역도 상가 소유주를 중심으로 공공재개발을 반대하고 있는 상황이다. 강북5구역 비상대책위원회는 재정비촉진구역 지정에서 제외하는 내용의 행정소송을 진행하고 있다. 공공재개발로 재산권이 침해된다고 주장하고 있는데, 향후 헌법소원도 고려하고 있다.

▲관악구 미성건영, 공공재건축 대신 민간재건축 추진 결정… 부산선 도심 공공주택 복합사업 포기 사례도

공공재건축을 포기하고 민간 방식으로 선회하는 단지도 나오고 있다. 미성건영 재건축조합은 지난 13일 대의원회를 열고 공공재건축 대신 민간 재건축을 추진하기로 결정했다. 공공재건축을 통한 사업성 제고 효과가 거의 없는 만큼 메리트가 없다는 이유에서다.

실제로 이 단지는 심층 컨설팅 결과 지난해 정부가 사전 컨설팅을 통해 제시한 용적률 300% 적용이 불가능한 것으로 나타났다. 정비계획 상 용적률이 250% 수준이었는데, 학교 일조권 등의 문제로 용적률 상향이 어렵다는 시뮬레이션 분석 결과가 나온 것이다.

부산의 구도심인 전포3구역도 도심 공공주택 복합사업 후보지 선정에 강하게 반발하고 있다. 이 구역은 10년 넘게 민간방식으로 재개발을 추진했지만, 별다른 성과를 내지 못했다. 이에 따라 국토부는 지난 5월 도심 공공주택 복합사업 후보지로 선정했다.

하지만 지난달 주민 53%의 동의로 철회 요청서를 제출했다. 도심 공공주택 복합사업을 추진할 경우 재산권 행사에 문제가 발생해 민간 방식의 재개발을 진행하겠다는 것이다.

한국주택정비사업조합협회의 엄정진 정책기획실장은 “공공정비사업이 민간방식보다 사업성이 높더라도 모든 조합원을 만족시킬 수 있는 만능키는 아니다”며 “공공시행자가 주민 갈등을 관리할 수 있는 역량을 보여줘야 공공정비사업을 성공할 수 있을 것”이라고 지적했다.

심민규 기자 smk@arunews.com