1. 문제의 소재=조합이 정비사업을 시행하게 되면 준공인가 등을 거쳐 입주를 하게 되는데 최종 정산 내역을 반영한 관리처분계획변경 총회, 그에 따른 이전고시 등이 지연되어 조합원은 물론 일반 수분양자들에게 등기를 해주지 못하는 경우가 종종 있다.
최근 서울 송파구 소재 모 재건축 조합에서도 입주한지는 꽤 되었지만 조합원 추가 분담금 발생 건에 대한 관리처분변경 총회의 연이은 부결 사태로 인해서 일반수분양자들에게 이전등기를 못해주고 그에 따른 손해배상청구를 사업시행자인 조합이 당한 사례도 있는 바, 최근 선고된 대법원 판례를 소개하고자 한다.
2. 대지권이전등기 의무의 이행기=집건법 제20조제1항은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”라고 정하여 전유부분과 대지권의 일체성을 명시하고 있다. 거래관행이나 사회통념에 비추어 수분양자가 분양계약 당시에 전유부분과 대지권의 이행기가 따로 있다고 예상하기 어렵다.
기록에 따르면, 이 사건 분양 계약서에는 분양목적물로 전유부분과 그 대지권이 포함된 해당 아파트 건물 전체가 표시되어 있고, 전유부분과 대지권을 별도로 취급하는 규정이 없음을 알 수 있다. 이 사건 분양계약의 체결 경위와 동기, 당사자들의 진정한 의사, 당사자들이 계약을 통해 달성하려는 목적 등을 종합하면 이 사건 분양계약에서 정하고 있는 피고들의 소유권이전등기 관련 의무는 원심판결과 같이 전유부분만을 대상으로 하는 것이 아니라 대지권을 포함한 해당 아파트 건물 전체를 대상으로 한다고 보아야 한다.
다만 이행기는 확정기한이 아니라 불확정기한으로 하는 합의가 담긴 조항으로 보아야 한다. 그리고 이행기는 건설공사의 진척상황과 사회경제적 상황에 비추어 분양대금을 다 내고 분양자가 건물을 준공한 날부터 수분양자가 완전한 소유권이전등기를 이전받는 데 들 것으로 예상할 수 있는 합리적인 기간이 지난 때 도래한다(대법원 2008.12.24. 선고 2006다25745 판결 참조).
이러한 사정을 관련 법리에 비추어 보면 이 사건에서 피고들이 원고들에게 대지권등기를 포함하여 완전한 소유권이전등기를 이전하거나 또는 그 이전 준비를 마칠 의무는 늦어도 공사가 일부 피고들에게 이 사건 아파트의 대지에 관한 소유권이전등기를 한 시점인 2012.10.30. 무렵에는 이행기가 되었다고 볼 수 있다.
3. 채무불이행에 기한 손해배상책임의 인정 여부=부동산매매에서 매도인은 매수인에게 부동산에 관한 소유권을 행사할 수 있도록 소유권이전등기를 하고 부동산을 인도할 의무를 진다. 부동산이 다른 사람의 소유에 속한 경우에는 매도인은 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다(민법 제569조 참조). 매도인이 이러한 의무를 이행하지 못하면 민법 제390조에 따라 매수인에게 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 진다.
민법 제393조제1항은 “채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다”라고 정하고 있고, 제2항은 “특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다”라고 정하고 있다.
제1항의 통상손해는 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 거래관념 또는 사회일반의 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하고, 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 당사자들의 개별적․구체적 사정에 따른 손해를 말한다.
분양받은 아파트에 관하여 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연되었다면 수분양자에게는 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 볼 수 있다. 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않아 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것이고, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 보아야 한다(위 대법원 2006다25745 판결 참조).
4. 결어=채무불이행이나 불법행위로 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다(민사소송법 제202조의2).
이때 고려할 사정에는 당사자 사이의 관계, 채무불이행이나 불법행위와 그로 인한 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 정황 등이 포함된다는 점도 참고하기 바란다(대법원 2004.6.24. 선고 2002다6951, 6968 판결 등 참조).