<사례> 재개발정비사업 조합설립인가 이전에 구역 내 빌라 101호의 소유자는 A, 빌라 102호의 소유자는 B이었는데 조합설립인가 이후에 102호의 주택은 C, D에게 순차 매도되어 현재의 소유자는 D이다. 일시적으로 102호 소유권자였던 C는 101호 소유자인 A와 부부로서 동일한 세대를 구성하고 있었다. 현재 소유자인 D는 도시정비법 제39조제1항제3호의 제한을 받지 않고 단독 조합원 자격을 보유하는지 여부?

1. 관련 규정 및 쟁점=도시정비법 제39조제1항은 “정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다”는 원칙을 정하면서 각 호에서 토지등소유자가 여러 명이더라도 1명만을 대표 조합원으로 보는 예외적인 경우를 열거하고 있다. 그 중 제2호에서는 ‘여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때’를 예외사유로 정하고 있고, 제3호에서는 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때’를 예외사유로 정하고 있다.

2. 입법취지 및 쟁점=구 도시정비법 제19조제1항제3호(현행 도시정비법 제39조제1항제3호)는 구 도시정비법(2009.2.6. 법률 제9444호로 개정된 것)으로 신설되었는데 그 입법취지는 ‘조합설립인가 후 건축물의 소유권 등을 양수한 자가 조합원 자격을 단독으로 취득하는 것을 제한하여 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하려는 것’으로서, 조합설립인가일을 기준시점으로 조합원의 수가 이른바 ‘지분쪼개기’를 통해 늘어나는 것을 방지하기 위한 것이다. 사례의 쟁점은 A와 동일 세대에 속하는 C로부터 102호의 주택을 양수한 D는 도시정비법 제39조제1항제3호의 제한을 받지 않고 단독 조합원 지위를 가지는지 여부이다.

3. 법원의 판단=A와 동일 세대에 속한 C가 102호 주택을 일시적으로 소유하게 되면서 A와 C는 각 단독 조합원 지위를 잃고 함께 1명의 조합원 지위를 가지게 된 이후 A와 세대를 달리하는 D가 102호 주택을 순차 양수한 경우 동일 세대로 인하여 한번 소멸되었던 조합원 자격이 부활하는지 여부에 대하여 서울행정법원은 “도시정비법 관련 법령의 문언 및 체계, 제·개정 연혁 등을 종합하면 D의 102호 주택 양수에 도시정비법 제39조제1항제3호가 적용된다고 보기 어렵고, D의 단독 조합원 지위를 인정하더라도 위 규정의 목적에 반하지도 않으므로 D는 단독 조합원 지위에 있다고 봄이 타당하다”고 판시했다.

도시정비법 제2조제9호 가목은 주택재개발사업에서의 ‘토지등소유자’를 ‘정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자’라고 명확하게 정의하고 있고, 도시정비법의 각 조문은 ‘토지등소유자’와 ‘조합원’의 개념을 명확히 구별하여 사용하고 있다.

조합원 자격에 관한 제39조제1항에서도 ‘토지등소유자’를 ‘조합원’과 구별해서 사용하고 있는데, 위와 같은 정의규정이나 법체계를 고려하면 제39조제1항제3호의 ‘1명의 토지등소유자’는 문언 자체가 비교적 명확한 개념이어서 이를 그 정의와 달리 ‘1명의 조합원’과 동일한 개념으로 해석할 수는 없다고 판단된다.

또한 제39조제1항제2호의 ‘1세대’와 제3호의 ‘1명’은 문언상 다른 개념임이 명백하므로 제39조제1항제3호의 ‘1명의 토지등소유자’를 ‘1세대의 토지등소유자’라고 해석할 수도 없다.

조합설립인가일인 당시 101호 주택은 A, 102호 주택은 B가 각 소유해 각각 단독 조합원 지위를 취득하였는데 102호 주택이 순차 매도되는 과정에서 A와 동일 세대에 속한 C가 102호 주택을 일시적으로 소유하게 되면서 A와 C는 각 단독 조합원 지위를 잃고 함께 1명의 조합원 지위를 가지게 된 이후 A와 세대를 달리하는 D가 102호 주택을 순차 양수하였다.

따라서 101호 소유자인 A와 102호 소유자인 D에게 단독 조합원 지위를 인정하더라도 당초 조합설립인가일 당시와 비교하여 조합원의 수는 변동이 없으므로 결과적으로 ‘도시정비사업의 사업성 저하’ 또는 ‘조합설립인가일 당시의 기존 조합원의 재산권 침해‘가 초래되지 않았다 할 것이다.

결국 위 규정의 입법취지는 조합설립인가일을 기준시점으로 조합원의 수가 이른바 ‘지분쪼개기’를 통해 늘어나는 것을 방지하기 위한 것인데, 사례의 경우 D에게 단독 조합원 지위를 인정해주더라도 위 규정이 달성하려는 목적에 반하지 않는다.

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