조합원 자격에 대한 질문을 가끔 받는다. ‘정비사업 구역 내 부동산 소유자라면 무조건 조합원 자격이 있는 것이 아닌가’라고 생각하는 경우가 있는데, 조합원 자격은 생각보다 복잡하다. 실제 소개를 받고 산 부동산에 대해 입주권이 나오지 않아, 투자자가 소개해준 사람 또는 조합을 상대로 소송을 하는 사례도 제법 있다.
먼저 법 규정을 살펴보자, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 조합원의 자격에 대해 재건축사업과 재개발사업을 달리 규정한다. 재건축사업에서 조합원이 되기 위해서는 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자일 것, 재건축사업에 동의한 자일 것이라는 두 가지 요건을 동시에 충족해야 한다. 이를 반대 해석하면 재건축사업에 동의하지 않거나, 토지만 소유해서는 조합원이 될 수 없다. 이 점은 재개발사업과 다른 부분이다. 재개발사업에서는 재개발사업에 동의를 하지 않더라도, 그리고 토지 또는 건축물만 소유해도 조합원이 될 수 있다.
그리고 투기과열지구로 지정된 지역인 경우라면 취득 시점도 면밀히 따져보아야 한다. 재건축사업은 조합설립인가 후 그리고 재개발사업은 관리처분계획 인가 후에 부동산을 취득한 자는 조합원이 될 수 없다(제39조제2항).
위 부동산에 대해서는 사업시행자가 현금청산절차가 진행된다. 물론 위 기준 시점 이후 취득하였더라도 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우, 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 등 몇 가지 예외 사유는 존재한다.
다음으로 토지의 면적도 확인할 필요가 있다. 분양자격은 조합이 관리처분계획을 수립함으로써 최종 결정되는데, 도시정비법령에서는 관리처분계획의 기준 등에 대해 엄격한 규정을 두고 있다.
이에 따르면 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자에 대해서는 현금으로 청산할 수 있고, 2인 이상이 1토지를 공유하는 경우 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다(제76조제1항). 여기에서 너무 좁은 토지는 60㎡나 90㎡ 등으로 시·도별로 조례에서 그 내용을 다르게 규정하고 있으며, 위 규정에 따라, 공유자들은 1개의 아파트를 분양받을 수 있다(공유자들 사이 협의가 이루어지지 않아 분양신청을 하지 못하는 사례도 있다). 위 규정들은 정비사업으로 건립되는 공동주택에 대해 투기적인 목적 등으로 무분별하게 공유관계가 형성되는 것을 방지한다는 정말 좋은 취지를 가지고 있으나, 그 내용이 어렵다는 한계도 있다.
마지막으로 생각해 볼 유형이 바로 무허가건축물이다. 무허가건축물은 문언 그대로 건축허가, 신고 등을 얻지 않고 지어진 건축물을 의미하는데 과거 우리나라에는 무허가건축물이 매우 많았으며 몇 차례 양성화 조치 등을 취해 왔다.
모든 무허가건축물에 분양자격이 인정되는 것은 아니고 1981.12.31.이전에 지어진 무허가건축물이여야 한다. 위 요건 충족 여부는 무허가건축물 대장으로 손쉽게 입증이 가능하다. 다만 무허가건축물 대장이 없는 경우라도 항공사진, 과세자료 등 기타 객관적인 자료로도 분양자격의 입증이 가능하다.