[서울시 소규모재건축 업무처리기준 수립] 공공기여 없이도 2종7층→2종 상향… 서울시 소규모재건축 활성화 기대

서울시가 소규모재건축사업을 활성화해 주택공급 확대에 나선다. 이를 위해 7층 이하 2종일반주거지역을 2종일반주거지역으로 상향할 경우 적용했던 의무공공기여를 폐지키로 했다. 또 임대주택을 추가 공급하는 경우 용적률 상한을 적용할 수 있도록 하는 등 규제를 완화해 사업성을 개선하겠다는 방침이다. 시는 지난 4일 이 같은 내용을 담은 ‘소규모재건축사업 업무처리기준’을 수립하고, 시행에 들어간다고 밝혔다.

▲2종7층, 2종일반주거 상향 시 공공시설 등 부담비율 0%… 2차로 이상 도로 등 입지조건만 충족하면 용도지역 상향 가능=이번 기준에 따르면 서울시 소규모재건축사업의 대표적인 규제로 꼽히는 7층 이하 2종일반주거지역의 종상향에 대한 의무공공기여를 폐지했다.

현재 2종일반주거지역을 7층 이하·이상으로 구분하고 있는 지자체는 서울시가 유일하다. 문제는 7층 이하 2종일반주거지역을 2종일반주거지역으로 상향하는 경우에도 1단계 종상향과 동일하게 공공기여를 의무화하고 있다는 점이다. 실제로 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준 관리운영기준 및 매뉴얼’에 따르면 2종일반주거지역(7층)을 2종일반주거지역으로 상향하기 위해서는 공공기여 비율 10% 이상(순부담 기준)을 제공하도록 의무화하고 있다.

이에 따라 7층 이하 2종일반주거지역에서 소규모재건축을 추진하는 경우 층수제한으로 인해 사업성이 떨어지고 있는 상황이다. 의무공공기여로 종상향도 부담스럽긴 마찬가지다.

하지만 이번 기준이 시행됨에 따라 입지기준만 충족하면 통합심의를 거쳐 용도지역을 상향할 수 있을 전망이다. 2종일반주거지역 이상과 연접하고, 보·차도 구분된 2차로 이상의 도로와 접해 있다면 용도지역 상향이 가능하다는 것이다. 다만 구릉지나 고도지구, 자연경관지구 등에 입지할 경우에는 용도지역 상향이 불가능하다.

2종일반주거지역으로 상향하면 사용 가능한 용적률을 적용하지 못해 사업성이 떨어지는 문제가 사라질 전망이다. ‘2030 서울도시기본계획(서울플랜)’에 따라 최고 25층까지 아파트를 건설할 수 있기 때문이다.

▲임대주택 추가 건설 시 상한용적률 적용 가능… 친환경·녹색 건축물 등 달성 시 최대 20% 용적률 인센티브=용도지역 변경과 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 계획할 수 있는 기준도 마련됐다.

우선 용도지역 변경에 따른 용적률을 구체적으로 설정했다. 7층 이하 2종일반주거지역이 2종일반주거지역이나 3종일반주거지역으로 상향한 경우 기준용적률은 190%, 허용용적률은 200%, 상한용적률은 250%가 각각 적용된다. 2종일반주거지역을 3종일반주거지역으로 상향한 경우에도 마찬가지다.

예를 들어 7층 이하 2종일반주거지역에서 2종일반주거지역으로 용도지역을 변경하는 경우 기준용적률 190%(허용용적률 200%)를 적용 받는다. 이때 임대주택을 추가로 건설할 경우 용적률의 상한인 250%까지 적용할 수 있다는 것이다.

더불어 기준용적률에서 추가로 받을 수 있는 허용용적률 인센티브 항목과 비율도 정했다. 서울시의 주택정책 목표를 달성하기 위한 조치로 △우수디자인 15% △장수면주택 10% △녹색건축물 에너지효율 3~9% △제로에너지빌딩 10~15% △지능형건축물 6~15% △역사문화보전 5% 등이 추가된다. 다만 다수의 항목을 충족했더라도 용적률 인센티브는 20% 이내로 한정된다.

더불어 건축심의와 도시·군관리계획 관련 심의를 한 번에 받을 수 있는 ‘통합심의’ 대상은 용도지역을 변경하거나, 임대주택을 건설해 용적률 상한까지 건축하는 경우 등으로 명시했다.

심민규 기자 smk@arunews.com