대부분의 재건축조합은 ‘조합원이 분양미신청 등의 이유로 조합원 자격을 상실하는 경우 조합은 해당 조합원이 조합원 자격을 유지하고 있는 동안 사용된 정비사업비를 종전자산비율로 공제하고 청산금을 지급한다’는 취지의 정관을 두고 계실텐데, 가능한 한 빨리 정관을 손보셔야 할 것 같다.

법원은 그동안 정관, 총회 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 재건축조합은 현금청산자에게 정비사업비 일부를 부과하거나 현금청산자에게 지급해야 할 청산금에서 이를 공제할 수 있다고 보아왔다. 재건축조합은 재개발조합과 달리 조합설립에 동의한 자만 조합원이 되므로 자기결정의 원칙에 따라 조합원이었던 기간 동안의 정비사업비를 분담시키는 것이 크게 부당하지 않다고 본 것이다.

그런데 최근 재건축조합 실무에 제동을 거는 대법원 판결이 선고되었다(대법원 2021.4.29. 선고 2017두48437 판결). 위 판결은 재건축조합 정관이 ‘조합원이 분양계약기간 내 분양계약을 체결하지 않는 경우 분양계약기간이 종료되는 다음날을 현금청산기준일로 하여 그 동안 투입된 사업비용을 공제하고 현금청산금을 지급받는다’고 정한 것과 관련하여 “단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식으로 사업비용을 부담하도록 할 수 없다”며 “정관으로 현금청산 대상자에게 정비사업비 중 일정부분을 부담하도록 정하는 경우 정비사업의 시행에 따른 손익을 조합원이 부담하게 되는 재건축사업의 특성과 현금청산대상자가 정비사업의 종료 이전에 조합관계에서 탈퇴한다는 점을 고려하여 그 비용항목과 금액은 탈퇴시점에서 현금청산대상자가 부담하는 것이 타당한 범위 내의 합리적 비용만을 한정하여 규정할 필요가 있다”고 판시하였다.

재건축조합이 현금청산자에게 정비사업비를 분담시키는 것 자체를 금지한 것은 아니고 분담기준은 좀 더 구체적이고 합리적이어야 하며 정비사업비 중에서 현금청산자를 위해서도 쓰여진 비용항목을 가려내야 한다는 취지다.

정비사업비는 사업의 성과를 위한 비용이므로 그 사업시행으로 인한 수익을 취득하는 조합과 그 수익을 배분받기 위하여 사업에 계속 참여하는 잔존 조합원이 부담하는 것이 합당하다. 또 잔존 조합원은 정비사업비가 분양수입을 초과한 경우에 한하여 정비사업비를 부담하는 반면 현금청산자는 정비사업비가 분양수입을 초과하는지와 무관하게 우선적으로 정비사업비를 부담하게 되는 것은 불합리한 측면이 있다는 점을 고려하면, 위 판결은 매우 타당하다. 이제 재건축조합은 현금청산자에게 분담시킬 수 있는 타당하고 합리적인 범위 내의 비용항목과 금액이 무엇인지를 고민하고 이를 정관에 반영하셔야 할 것이다.

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