공공재개발 2차 후보지 선정결과, 구역명 (예상세대수) [그래픽=홍영주 기자]
공공재개발 2차 후보지 선정결과, 구역명 (예상세대수) [그래픽=홍영주 기자]

정부가 공공재개발·재건축의 절차 등을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 시행령 등 하위 규정 마련에 나섰다. 지난 4월 개정된 도시정비법의 시행예정일인 7월 14일에 맞춰 하위법령 개정 절차를 마무리한다는 계획이다. 이번 개정안에는 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’ 등을 통해 발표한 도심 주택공급 확대를 위한 공공정비사업 추진 방안이 주요 내용이다. 공공이 정비사업에 참여해 임대주택 또는 신축공급을 확대하면 통합심의를 통해 행정절차를 간소화하고, 용적률을 완화해 사업성을 개선할 수 있도록 했다.

그래픽=홍영주 기자
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▲공공재개발, 서울 전체 세대수의 20% 이상 임대공급… 예정구역 지정해 체계적으로 사업 추진=이번 개정안에 따르면 공공재개발은 서울의 경우 신축하는 전체 세대수의 20% 이상을 임대주택으로 공급하도록 했다. 서울 외 지역은 10% 이상을 공급해야 한다.

도시정비법에 따르면 공공재개발사업의 경우 건설·공급되는 주택 중 토지등소유자에게 분양될 주택을 제외한 나머지 50%를 공공임대주택이나 공공지원민간임대주택, 지분형주택으로 공급하도록 규정하고 있다.

이에 따라 이번 시행령에는 공공임대주택 비율을 20% 이하의 범위에서 국토교통부장관이 고시하도록 했고, ‘정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율’을 개정해 서울은 20%, 서울 외 지역은 10%로 각각 정했다.

다만 시·도지사는 주거지역이 아닌 곳은 공공임대 공급비율을 서울 10%, 서울 외 5%까지 낮춰 고시할 수 있다. 전체 세대수가 200가구 미만인 소규모 사업장이나, 사업성이 낮아 공공임대비율을 준수하기 어려운 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 완화 적용할 수 있도록 했다.

또 공공재개발사업에 대한 예정구역을 지정하는 방안도 마련했다. 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정하기 전에 공공재개발을 추진하려는 구역에 대해 ‘공공재개발 예정구역’을 지정할 수 있다. 예정구역으로 지정하기 위해서는 구역의 개요와 현황, 정비구역 지정시기, 공공재개발 예비시행자 등을 고시해야 한다.

이어 지정권자는 예정구역 지정에 대한 의견수렴을 위해 고시내용을 주민·지자체에 공람하고, 지방도시계획위원회의 심의를 거치도록 했다. 공공재개발 예정구역으로 지정될 경우 해당 구역에 신축행위가 제한되며, 지분쪼개기로 토지 등을 취득한 경우에는 분양권이 부여되지 않는다. 또 주민은 LH·SH 등을 예비시행자로 지정해 공공재개발을 체계적으로 준비할 수 있게 된다.

더불어 일반재개발에서 공공재개발로 사업방식을 변경한 경우에는 시행자 지정일이나 공공재개발을 위한 정비계획 수립일 중에서 빠른 날부터 거주한 자에게 임대주택 입주권을 부여하는 방안도 신설했다. 영세원주민의 재정착을 지원하기 위해 공공재개발 시행 전에 거주한 사람에게는 임대주택에 거주할 수 있는 권리가 주어지는 것이다.

▲공공재건축, 기존 대비 최소 1.6배 이상 건설해야… 용도지역 1단계 상향해 증가 용적률의 40~70%는 공공에 제공=공공재건축의 경우 공급해야 하는 주택의 규모를 종전 세대수의 1.6배로 설정했다. 개정법에서 공공재건축을 시행하기 위해서는 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설·공급하도록 규정함에 따라 비율을 구체화한 것이다. 다만 해당 단지나 인근단지의 여건 등을 고려해 1.6배 이상의 건축이 어려운 경우에는 주택공급 규모요건을 완화할 수 있는 예외 규정도 마련했다.

공공재건축 정비구역으로 지정된 경우에는 현행 용도지역에서 1단계 종상향된 것으로 간주한다. 지방도시계획위원회 등이 주택공급을 추가로 확대할 수 있을 것으로 인정한 곳은 용도지역을 변경해 용적률을 추가로 완화할 수 있는 방안도 포함됐다.

지자체는 종상향으로 증가한 용적률의 40~70% 범위에서 시·도조례로 정한 비율을 주택으로 인수할 수 있다. 지자체가 인수하는 주택의 50%는 공공분양, 50%는 공공임대로 활용하는 것이 원칙이다. 하지만 시·도지사가 임대 및 분양수요를 고려해 조례로 정한 경우에는 공공임대 비율을 50% 이상으로 상향 조정할 수 있다.

지자체가 공공분양을 인수하는 경우 부속토지 가격의 일부를 지급하는 규정도 신설했다. 공공임대의 경우 부속토지를 무상으로 제공하지만, 공공분양은 감정평가액의 50%로 인수하도록 해 기부채납에 대한 부담을 완화한 것이다.

▲사업시행계획 통합심의위원회 30명으로 구성… 이해관계자는 심의에서 제외=공공정비사업의 사업시행계획 등을 통합으로 심의하는 통합심의위원회는 30명으로 구성된다. 통합심의에 참여하는 위원회의 중요도를 고려해 위원회별 2~3명 이상을 통합심의위원에 포함하도록 했다. 통합심의를 통해 각종 심의절차를 한 번에 처리할 수 있어 사업시행인가 등의 절차가 신속하게 진행될 것으로 예상된다.

통합심의위원이나 배우자, 배우자였던 사람이 해당 안건의 당사자가 되거나, 그 안건의 당사자와 공동권리자, 공동의무자인 경우에는 통합심의위원회 심의·의결에서 제척된다. 또 위원이 해당 안건 당사자의 친족이거나 친족이었던 경우와 해당 안건에 대해 자문, 연구, 용역, 감정, 조사를 한 경우에도 마찬가지다.

통합심의는 정비구역 지정권자가 통합심의위원회를 개최하기 7일 전까지 회의 일시와 장소, 상정 안건 등의 회의 내용을 위원에게 알려야 한다. 통합심의위원회 회의는 재적위원 과반수 출석으로 개의해 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. 또 통합심의권자는 통합심의의 안건과 직접 관련이 없는 위원회 위원의 출석을 생략하고, 통합심의를 개의할 수 있다. 이때 출석이 생략된 위원회의 위원은 재적위원 수 산정에서 제외된다.

심민규 기자 smk@arunews.com

 

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