공동주택이 구조적으로 안전하더라도 소방차나 응급차량 진입이 불가능하거나, 주차장이 법적기준을 현격하게 미달하는 경우 재건축이 가능해진다. 또 층간소음도 69dB을 넘을 경우 재건축 안전진단 기준 중 사생활침해 부문에서 최저판정을 받게 된다.
국토교통부는 지난달 29일 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안 시행에 맞춰 이 같은 내용의 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 전부개정’을 고시하고, 안전진단에 필요한 구체적인 기준을 담은 ‘주택 재건축사업의 안전진단 매뉴얼’도 마련했다고 밝혔다.
이번 기준에 따르면 먼저 재건축 시행가능 여부를 판단하는 안전진단은 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가를 구분해 실시하게 된다.
구조안전성 평가는 재건축 연한 도래와 관계없이 내진성능이 확보되지 않은 구조적 결함이나 기능적 결함이 있는 노후·불량건축물을 대상으로 구조안전성을 평가해 재건축여부를 판정하는 안전진단이다. 기존 안전진단 기준에서 구조안전성만을 평가하는 것으로 보면 된다.
이번 안전진단 기준의 최대 변화로 꼽히는 주거환경 중심 평가는 구조안전성 평가 대상 외에 노후·불량건축물을 대상으로 주거생활의 편리성과 거주의 쾌적성 등의 주거환경을 중심으로 평가해 재건축 여부를 판정하는 안진진단을 말한다.
주거환경 평가 안전진단은 △도시미관 △소방활동의 용이성 △침수피해 가능성 △세대당 주차대수 △일조환경 사생활 침해 △에너지효율성 △노약자·어린이 생활환경 △실내생활공간의 적정성 등 총 9개 항목에 대해 조사·평가한 후 가중치를 고려해 A~E등급의 5단계로 산정하게 된다.
먼저 소방활동의 용이성 평가기준은 소방차나 응급차의 단지 진입, 각동 접근 등 소방 및 구급활동의 가능여부로 A~E등급으로 구분하게 된다. 진입도로 6m 이상과 접근로 2개 이상을 확보하는 등 단지 내 모든 동으로의 소방차 접근이 가능하고, 응급주차시설 확보가 가능한 경우 A등급을 받게 된다.
반면 화재 시 단지 내로 소방차 진입이나 응급주차가 불가능해 심각한 인명과 재산의 손실이 예상될 경우에는 E등급을 받게 된다.
또 침수피해 가능성 평가기준은 침수의 우려가 없는 지역이고, 배수성능이 원활한 상태인 경우 A등급을 받고, 최근 10년간 침수 피해 발생 규모에 따라 C~E등급을 받게 된다. 세대당 주차대수 평가기준은 현행 규정의 160% 초과 수준 A등급에서 현행 규정 40% 미만 수준 E등급으로 각각 설정했다.
특히 최근 사회적 문제로 대두되고 있는 층간소음에 대한 기준도 마련했다. 사생활침해 평가기준을 ‘공동주택의 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙’ 별표의 기준을 감안해 침해 정도를 평가하는 것이다.
이에 따라 △기준충족 A등급 △기준의 100~120% 미만 B등급 △기준의 120~140% 미만 C등급 △기준의 140~160% 미만 D등급 △기준의 160% 이상 E등급 등으로 구성된다. 이에 따라 현행 직접충격소음 기준은 주간 43dB, 야간 38dB로, 2005년 6월 30일 이전 건축물은 이 기준에서 5dB을 더하도록 규정하고 있다.
이와 함께 에너지 효율성 평가기준은 ‘건축물의 에너지 절약 설계기준’의 의무사항과 권장사항이 100% 충족된 상태를 A등급으로 각 단계별로 25%의 차등을 뒀다. 예를 들어 75~100% 미만인 경우 B등급을, 50~75% 미만인 경우 C등급으로 설정했다.
노약자와 어린이 생활환경도 마찬가지다. 무장애주택의 설계기준과 장애인 편익시설을 기준으로 조사대상 단지와 주거내부공간이 설계기준을 100% 충족할 경우 A등급, 75~100% 미만인 경우 B등급, 50~75% 미만인 경우 C등급 등의 순으로 등급을 매겼다.
한편 이번에 고시된 안전진단 기준 전부개정은 고시일인 지난달 29일부터 시행에 들어갔다.