다르다와 틀리다. 일상생활에서 혼동하기 쉬운 대표적인 말인데, 두 단어가 지닌 의미는 다릅니다. ‘다르다’는 비교가 되는 두 대상이 서로 같지 않을 때, ‘틀리다’는 옳지 않고 잘못된 것을 의미합니다. 일례로 쌍둥이지만 성격이 서로 상이할 때는 ‘다르다’를, 가게에서 물건을 구입했는데 점원의 계산이 잘못됐을 경우는 ‘틀렸다’가 올바른 표현입니다. 부동산 시장에서도 혼동되는 단어들이 있습니다. 인가와 승인, 층수·층고 등이 대표적인데 적절한 단어 사용처와 의미에 대해 알아보겠습니다.

인가와 허가, 그리고 승인

종종 뉴스나 신문 등 언론매체를 통해 인가와 허가, 승인 등에 대한 용어를 많이 들어보셨을 텐데요. 법적으로 구별되지만 현실에서 혼용하기 쉽습니다. 특히 정부의 정책 결정에 있어 기사에서 자주 등장하는 용어가 인·허가입니다. 그런데 법률상의 효과는 같지만 실제 용어가 갖는 의미는 다릅니다.

먼저 허가의 경우 법령에 금지하고 있는 규정을 적법하게 이룰 수 있도록 하는 행정청의 행위를 말합니다. ‘건축허가’ 등이 여기에 해당됩니다. 허가를 받지 않은 채 행위를 한다면 처벌 대상이 되므로 주의해야 합니다.

인가는 법률상의 효력을 완성시키는 행위를 말합니다. 허가와 다르게 제3자의 법률상 미완성된 부분을 완성시켜 효력을 발생시키는 행위입니다.

따라서 허가와는 달리 인가를 받지 않았다고 해서 처벌대상이 되지는 않습니다.

정비사업의 경우 도시 및 주거환경정비법에 근거해 법인 설립에 해당하는 조합설립인가가 업계에서 친숙하게 통용되고 있습니다. 또 시장이나 구청장 등이 최종 확정하는 사업시행인가, 관리처분인가 등도 행정 절차의 일환으로 사용되고 있습니다.

마지막으로 승인은 국가 또는 지방자치단체가 특정 행위에 대해 부여하는 동의, 승낙 등을 뜻합니다. 정비사업의 경우 추진위원회를 구성하고 지자체의 승인을 받고 있죠. 또 법률적으로 정비사업의 경우 사업계획인가가 통용되고 있다면 리모델링에서는 주택법에 근거해 사업계획승인으로 쓰이고 있습니다.

층고 VS 층수

최근 ‘층수’와 ‘층고’를 혼용하는 등 일부 언론매체의 잘못된 단어 사용 사례가 나오고 있습니다. 일반적으로 ‘높이’에 대한 의미로만 해석하면서 혼동하고 있는데, 두 단어의 뜻은 명확하게 다릅니다.

먼저 층수는 건축물의 각 개별층을 말합니다. 일례로 서울시는 층수를 35층 이상 짓지 못하도록 규제하고 있습니다. 그래서 업계에서는 ‘층수규제’ 완화를 지속적으로 요구해오고 있습니다.

층수규제가 완화되면 동과 동 사이를 넓혀 개방감을 확보할 수 있고, 조망권을 갖춘 프리미엄 가구수가 늘어나면서 사업성도 향상시킬 수 있기 때문이죠. 최근에는 정부가 공공 재건축을 도입하면서 층수규제 완화를 조합들의 참여를 높이기 위한 카드로 사용하기도 했습니다.

층고는 건축물의 층과 층 사이의 높이를 말합니다. 정확하게 표현하면 바닥에서 윗층 바닥구조체의 윗면까지의 높이를 뜻합니다.

이와 관련해 일부 건설사는 층간소음 방지를 위해 관련법 기준보다 바닥 두께를 더 두껍게 시공하기도 합니다. 관련법에서는 바닥 두께를 210mm 이상 시공하거나 이에 상응하는 조치를 취하도록 정하고 있습니다. 사업성을 고려하면 어려운 결정을 내린 셈이죠.

부연하자면 최근 수요자들은 높은 층고를 원하고 있습니다. 개방감을 확보할 수 있기 때문입니다. 반면 층고를 높이다보면 예정대로 계획된 층수를 확보하지 못하는 경우도 발생합니다. 층고가 높아질수록 건축물 높이도 상승하기 때문입니다.

재개발·재건축 VS 지주택

재건축, 지역주택조합 모두 재개발로 지칭하기도 하는데요. 사업유형별로 준용하는 법과 추진 방식은 다릅니다.

먼저 재개발·재건축은 ‘도시 및 주거환경정비법’을 준용합니다. 흔히 노후된 단독주택이나 연립주택 등이 밀집한 곳을 철거하고 아파트를 지으면 재개발, 기존 건축물을 철거하고 다시 지으면 재건축으로 알고 있는데요. 차이점은 ‘기반시설’입니다.

쉽게 말해 주거환경이 낙후된 지역에서 도로나 상수도, 하수도 등을 새롭게 정비하고 신규 주택을 공급하는 게 재개발입니다. 재건축도 말 그대로 기존 건축물을 허물고 새로운 아파트를 짓는 것을 의미하지만 기반시설이 양호한 곳들이 사업 추진 대상입니다.

공통점은 토지등소유자들이 사업 주체로, 개발이익을 도시정비법에서 정한 관리처분계획 수립 관련 규정에 따라 분배한다는 점입니다.

주택법을 준용하는 지역주택조합은 조합원 모집을 통해 시작하는 사업으로, 장점은 인근 분양가격보다 저렴하게 주택을 취득할 수 있다는 점입니다. 관건은 토지매입인데, 지구단위계획 내 토지 95% 이상을 확보해야합니다. 단점은 토지매입을 기약할 수 없어 진행이 늦어질 수 있다는 점입니다.

지역주택조합은 성공 사례도 많은 반면 실패한 사업도 적지 않습니다. 사업 진행 과정에서 비리의 온상으로 언론에 보도되기도 하는데, ‘재개발’과 혼용하기도 합니다. 부정적인 이미지가 전가되면서 사업유형이 다른 재개발에 선입견이 발생하기도 했죠.

이혁기 기자 lee@arunews.com