[창간7주년 | 재건축 대체재 꼬리표 뗀 리모델링] 리모델링 전국으로 확대… 지자체도 지원사격

최근 증축형 리모델링사업이 전국으로 확산되고 있는 가운데 곳곳에서 시공자 선정에 나섰다. 지자체들의 지원도 예상되면서 리모델링 추진 사례는 더 증가할 전망이다. 서울시와 경기도 등은 이미 리모델링 활성화 조례를 제정·시행 중이다. 대전과 부산도 활성화 조례 제정에 나서면서 전국적으로 활성화 분위기가 감지되고 있다. 먼저 서울을 포함한 수도권에서 입지가 우수한 곳으로 평가 받는 곳들을 중심으로 대형사들의 진출이 속속 포착되고 있다. 기존 리모델링 강자로 불리는 쌍용건설과 포스코건설, HDC현대산업개발 외에 삼성물산, GS건설, DL이앤씨, 현대건설 등이 새롭게 합류하면서 시공자 선정이 활발하게 전개되고 있다. 업계에서는 시장 규모가 커지고 있는 만큼 정비사업과 마찬가지로 계약업무 처리기준을 도입하는 등 협력업체 선정과 관련된 제도 전반에 대해 재정비가 필요하다는 의견도 나온다. 대표적으로 정비사업전문관리업자·설계자 선정 기준 정립과 시공자 선정 입찰시 현설보증금 요구 금지 등이 거론된다.

▲몸집 커지는 리모델링, 지난해 말 기준 수도권만 54개단지·4만여가구 리모델링 추진… 부산·광주·대구 등 지방 광역시로도 확산=리모델링 추진 사례가 서울·수도권을 넘어 지방으로까지 급격하게 확산되고 있다.

한국리모델링협회에 따르면 지난해 말 기준으로 수도권에서는 총 54개단지, 약 4만가구가 리모델링사업을 추진 중이다. 당초 리모델링은 1기 신도시 중 준공된 지 15년을 경과한 단지들을 중심으로 추진돼왔다.

가장 먼저 활성화분위기가 조성된 곳은 경기도 성남시다. 성남시의 경우 2014년 전국 지자체 중 가장 먼저 활성화 조례를 통해 시범사업장을 선정하는 등 리모델링 견인차 역할을 하고 있다.

관내 한솔마을5단지의 경우 이미 포스코건설·쌍용건설 컨소시엄을 시공자로 선정하고 사업계획승인까지 받았다. 인근 느티마을3·4단지, 매화1단지, 무지개4단지 등도 포스코건설을 시공 파트너로 선정하고 리모델링사업을 추진 중이다.

서울시 역시 리모델링 활성화 조례를 제정하는 등 시범사업을 진행하면서 추진 사례가 늘고 있다. 송파 문정건영아파트와 문정시영아파트, 강동 길동우성2차, 구로 신도림우성1·2·3차 등이 해당된다. 증축형 리모델링사업은 지방 광역시로도 확산되고 있는 추세다. 부산 남구 LG메트로시티, 광주 남구 삼익2차아파트, 대구 수성구 우방청솔맨션 등이 협력업체를 선정하거나 창립총회 개최를 위한 제반작업에 돌입하면서 초기 단계에 진입했다.

▲서울 문정건영·금호벽산, 경기 철산한신·산본우륵 등 곳곳 시공자 선정… 기존 강자 쌍용·포스코·HDC현산 외에 삼성·GS·DL·현대 등 합류=리모델링시장 몸집이 커지면서 시공자 선정에 나서는 사업장도 속속 늘어나고 있다. 특히 리모델링 시공권에 도급 순위 10위권 이내 대형사들의 관심이 높아지면서 시장 분위기는 뜨겁게 달아오르고 있는 상황이다.

먼저 서울의 경우 송파 문정건영아파트가 시공자 선정을 앞두고 있다. 이곳은 1·2차 입찰 절차에 참여하면서 시공권에 꾸준한 관심을 보이고 있는 GS건설을 우선협상대상자로 지정하고, 4월 중순쯤 시공자 선정 총회를 개최할 예정이다. 이 외에도 GS건설은 마포 밤섬현대아파트에서 시공자 선정 우선협상대상자로 지정된 상태다.

성동 금호벽산아파트 역시 시공자 선정이 가시화되고 있는 가운데 삼성물산이 리모델링 현장설명회에 처음 참여한 사업장으로 업계의 이목이 집중되고 있다. 이 단지는 지난달 12일 1차 현설에 삼성물산·현대건설이 컨소시엄을 구성해 참석했다. 이후 같은달 24일 2차 현설에도 삼성물산·현대건설만 참석하면서 수의계약으로 시공자를 선정할 예정이다.

경기권에서는 광명 철산한신아파트가 지난달 20일 우선협상대상자로 지정된 쌍용·현엔 컨소시엄을 시공자로 선정했다. 군포 산본우륵아파트도 지난달 27일 수의계약으로 DL이앤씨를 선정하면서 본격적으로 증축형 리모델링사업을 추진 중이다.

▲정비·설계 선정 기준 정립하고, 시공자 선정시 현설보증금 금지시켜야한다는 의견도=업계에서는 리모델링시장 몸집이 커지고, 시공자 선정 사례가 늘면서 정비업체·설계자 등 초기 협력업체 선정 기준에 대한 정립 필요성이 대두되고 있다.

시공자 선정시 정비사업과 마찬가지로 현설보증금 요구를 금지시켜 공정경쟁을 유도해야한다는 지적도 나온다. 일부 조합이 현장설명회 참석에 앞서 보증금 일부를 납부토록 하면서 사실상 경쟁 성립이 어려워 질 수 있다는 것이다.

먼저 리모델링은 정비사업처럼 정비업체·설계자 선정을 위한 별도의 기준이 없다. 이렇다 보니 일부 협력업체가 리모델링 사업 초기 단계에 필요한 행정업무를 도와주면서 우선협상대상자로 지정되는 경우가 부지기수다.

이후 해당 업체는 창립총회에서 선정된다. 즉, 미리 대상 단지를 물색해서 리모델링 추진을 위한 제반작업에 돌입한 곳들이 사업장을 선점하는 구조가 만들어지는 것이다.

문제는 주민들이 사업 초기 단계에서 해당 협력업체들의 전문성과 인력, 자본금 등을 파악하기도 전에 집값 상승 분위기에만 휩쓸릴 수 있다는 점이다. 이러한 사이 리모델링 추진은 공론화되고, 해당 협력업체 선정은 기정사실화될 수 있다.

이처럼 미리 사업장을 선별해 독점하는 체제로 흘러갈 경우 주민들은 용역비 등의 측면에서 경쟁을 통한 유리한 사업조건을 제시받을 수도 없다.

결국 리모델링 추진 특수에 의한 집값상승 효과만 불러일으킬 뿐이라는 것이다. 시공자 선정시 현설보증금 요구를 금지시켜 공정경쟁을 유도해야 한다는 의견도 나온다.

일례로 리모델링 시공자 선정시 건설사 입찰참여 조건으로 입찰보증금의 일부를 현설보증금으로 요구하는 사례가 빈번하게 발생하고 있다. 이 금액은 수억원에서 수십억원으로 책정된다. 특정 건설사만 참여할 수 있도록 진입장벽을 높인 것 아니냐는 의혹이 제기되는 이유다.

실제로 현재 대부분의 리모델링사업장은 시공자 선정을 위한 입찰에 현설보증금을 요구하고 있고, 결국 단독 입찰로 시공 파트너를 선정하는 사례가 증가하고 있다.

리모델링 업계는 재개발·재건축처럼 계약업무 처리기준 등 규정을 마련해 공정경쟁을 유도할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다고 지적한다.

업계 한 관계자는 “리모델링시장이 급속도로 성장하면서 정비업체와 설계자 등 초기 협력업체 선정 기준 마련을 통해 경쟁이 성립될 수 있도록 유도해야 한다”며 “시공자 선정의 경우에도 수의계약 전환을 노린 현설보증금 요구를 금지시켜 특정 건설사가 이미 내정돼있다는 의혹을 사전에 차단할 수 있도록 제도 개선이 필요하다”고 말했다.

이혁기 기자 lee@arunews.com