[창간7주년 | 소규모·리모델링 활황기] 홀대받던 소규모·리모델링, 르네상스 시대 오나

가로주택 등 소규모 정비사업과 리모델링에 대한 르네상스 시대가 열렸다. 각각의 사업유형은 도입 초기 대규모 재개발·재건축에 밀려 시장의 외면을 받아왔지만, 층수 상향 및 3개층 수직증축 허용 등 규제 완화에 현재 상당한 인기를 끌고 있다.

먼저 가로주택 등 소규모 정비사업은 지난 2012년 도입 당시만 해도 건설사들의 사업 참여 부족으로 성공을 가늠하기 어렵다는 평가를 받았다. 시행 초기 규모가 작고 층수제한으로 인해 사업성이 떨어질 것이라는 우려로 인해 활성화 기대감이 적었다.

이랬던 소규모 정비사업이 규제 완화 이후 각광받고 있다. 가로주택정비의 경우 서울을 포함한 수도권에서 현재 320여곳 이상이 사업을 추진 중이다. 사업장 곳곳에서 시공자 선정에 나서고 있는 가운데 중견사는 물론 대형사도 속속 진출하고 있다.

사업 활성화 기반은 제도적 변화가 뒷받침됐다. 2018년 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 개정을 통해 최고 층수를 제2종일반주거지역의 경우 기존 7층에서 15층까지 허용하는 등 규제를 완화했다. 이에 따라 종전보다 높은 사업성이 기대되면서 소규모 정비사업을 추진하는 사례는 점차 늘고 있는 추세다. 다만, 서울의 경우 제2종일반주거지역 7층 이하는 공공기여도 등 별도의 단서규정을 충족해야만 15층까지 적용이 가능하기 때문에 제도개선 요구가 나오고 있다.

리모델링 역시 수도권을 넘어 지방으로 확산하고 있다. 중·고층 아파트가 밀집한 1기 신도시를 기점으로 지방 광역시까지 증축형 리모델링사업 추진에 시동을 걸고 있다. 장점으로는 준공 15년이 지나면 리모델링을 추진할 수 있다는 점이 꼽힌다. 이렇다 보니 재개발·재건축을 통해 신규 아파트로 재탄생한 곳들 중 준공 15년이 지난 단지들은 커뮤니티시설 확충 등에 중점을 두면서 리모델링을 추진하는 사례도 늘고 있다.

하지만 정부가 허용했던 3개층 수직증축의 경우 한국건설기술연구원 및 시설안전공단 등이 시행하는 2차 안전성 검토를 통과하기가 쉽지 않아 걸림돌로 작용하고 있다. 정부는 안전성이 검증되지 않았다는 이유로 3개층 수직증축에 소극적이다. 현재까지 수직증축 사업장 중 2차 안전성 검토를 통과한 곳은 서울 송파구 성지아파트 외에 전무한 실정이다.

정부는 내력벽 철거도 연구 결과를 토대로 허용 여부를 발표하겠다고 나선 지 7년이 지났지만 아직까지 결과를 내놓지 않고 있다.

이에 일부 사업장은 우회 경로를 택했다. 사업유형을 수직증축에서 수평·별동증축으로 전환하는 사례가 늘었고, 곳곳에서 내력벽 철거를 동반하지 않아도 효율적인 설계를 구상할 수 있는 방안을 모색했다.

경기 성남시 분당구 한솔마을5단지가 대표적이다. 이 단지는 2016년 전국 최초로 리모델링에 복층설계를 도입했다. 내력벽을 철거하지 않아도 최적의 설계를 구현해낼 수 있다는 점을 현실화시켰다. 이후 한국건설기술연구원과 시설안전공단이 시행하는 2차 안전성 검토에서 3개층 수직증축이 가로막히자 과감하게 사업유형을 별동·수평증축으로 전환했다. 최근에는 사업계획승인까지 받았다. 전국에서 1,000가구 규모 이상에 해당하는 사업장 중 사업계획승인을 받은 최초 사례다.

이처럼 현 제도권 내에서도 사업 진척을 이뤄낼 수 있다는 사례가 나오는 등 증축형 리모델링시장은 급속도로 성장하고 있다. 시장 규모가 커지면서 시공자 선정에 나서는 사업장도 속속 늘고 있는 상황이다.

이혁기 기자 lee@arunews.com