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[창간7주년 | 조합방식 VS 공공직접 어떤게 낫나] 규제 안 받고 확정수익 VS 단지 고급화가 더 이익
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[창간7주년 | 조합방식 VS 공공직접 어떤게 낫나] 규제 안 받고 확정수익 VS 단지 고급화가 더 이익
  • 심민규 기자
  • 승인 2021.03.26 12:26
  • 댓글 0
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공공 직접시행, 각종 규제서 제외
기존 대비 높은 수익 확정도 장점

조합장식, 고급·쾌적한 아파트로
준공 후 프리미엄 통한 수익 기대
[그래픽=홍영주 기자]
[그래픽=홍영주 기자]

모든 사람을 만족시킬 수 있는 무언가는 존재할까? 아무리 생각해도 질문에 답을 찾지 못했습니다. 현대인의 필수품이 되어 버린 스마트폰만 하더라도 그렇습니다. 세계 최고의 기업들이 최고의 스펙과 프로그램으로 신제품을 내놓지만, 모든 사람을 만족시키지는 못하고 있습니다. 공공 직접시행 정비사업도 마찬가지입니다. 정부가 소유자의 이익과 혜택 보장, 주택공급량 확대라는 일거양득을 목표로 정책을 발표했지만, 반대의 목소리도 만만치 않습니다. 실제로 정부의 발표 이후 본지의 기자들 사이에서도 의견이 분분했습니다. 만약 자신이 정비구역 내 소유자라면 공공 직접시행 정비사업을 시행할 것인지, 혹은 기존의 조합방식으로 정비사업을 진행할 것인지에 대한 생각이 엇갈렸습니다. 위클리한국주택경제신문이 창간 7주년을 맞이해 ‘공공 직접시행 정비사업 VS 조합방식 정비사업’에 대해 심민규 부장과 이혁기 차장이 맞짱 토론을 진행했다.

 심민규(이하 심)  최근 정부가 공공 직접시행 정비사업을 도입하겠다고 발표했죠. 일단 내용 자체는 상당히 파격적입니다. 사업 방식은 둘째 치더라도 그동안 규제 일변도였던 정부가 재건축초과이익환수나 조합원 2년 거주의무 대상에서 제외한다고 하니까요.

 이혁기(이하 이)  저도 솔직히 깜짝 놀랐습니다. 주택공급 확대가 중요하다고는 하지만, 절대로 재건축·재개발 규제를 풀지 않을 것 같았던 정부가 그런 결정을 하다니. 심부장은 공공 직접시행 정비사업을 어떻게 보세요?

 심  만약 제가 정비구역이나 정비예정구역의 소유주라면 공공 직접시행 정비사업에 동의할 것 같아요. 특히 재건축구역의 소유주라면 적극적으로 찬성할 것이라 생각합니다. 일단 재건축초과이익환수, 그러니까 재건축부담금을 내지 않아도 된다는 것만으로도 충분히 메리트가 있다고 봅니다. 이 차장 생각은 어떤가요?

 이  저는 좀 생각이 다릅니다. 정부가 고민을 많이 했다는 생각이 들긴 하지만, 아무래도 기존 조합방식이 오히려 소유자에게 이익이 될 것 같아요. 재건축부담금이 부과된다는 것은 바꿔서 얘기하면 그만큼 개발이익이 많다는 뜻이잖아요. 정부가 재건축초과이익을 환수하지 않겠다는 것은 개발이익이 줄어든다는 의미이기도 한 것이니까요.

 심  일정 부분 동의하는 부분이긴 해요. 공공 직접시행 정비사업은 이익을 배분하는 방식 자체가 다르기 때문에 큰 의미를 부여하긴 힘들 수도 있다고 봅니다. 하지만 재건축부담금에 대한 심리적 부담을 줄일 수 있다는 것은 장점이 될 수 있죠. 또 재건축 조합원 2년 거주의무도 적용되지 않는다는 점에서 직접 거주하고 있지 않은 소유자들에게는 긍정적으로 작용한다고 봐요.

 이  조합방식이 규제를 받긴 하지만, 조합원 거주의무는 아직 시행되지 않고 있죠. 법안이 국회에 제출되어 있지만 사실 언제 통과될지도 확신할 수 없고요. 시행이 늦어지면서 많은 재건축단지들이 규제를 피해갔죠. 오히려 저는 공공 직접시행 정비사업의 문제가 사업성이나 공공성에 치중된 사업계획이 문제라고 봅니다. 조합은 조합원들의 의견을 적극 반영해 사업계획을 수립할 수 있지만, 공공은 한계가 있지 않을까요?

 심  사실 용적률이 높다는 것은 단지의 쾌적성이 떨어진다는 의미이기도 하죠. 하지만 기존 대비 10~30% 이상의 수익을 보장한다면 나쁘지 않죠. 공공이 리스크를 책임진다고 발표한 만큼 과거 시공자가 제안했던 ‘확정지분제’ 방식보다 더 신뢰할 수 있지 않을까 싶네요.

 이  공공방식이 기존보다 높은 수익률을 보장한다고 해서 재산가치가 높아지는 것은 아니라고 생각해요. 아파트는 ‘프리미엄’이라는 것이 있으니까요. 분양가격이 아닌 프리미엄을 포함한 실제 매매가격이 중요하죠. 공공방식은 동일 면적에서 건설하는 주택수가 많기 때문에 상대적으로 고급화가 힘들죠. 적정한 가구 수에 차별화된 설계를 적용하는 것이 사업성 면에서 더 좋을 수 있다고 봅니다.

 심  조합방식은 조합원들의 의견을 적극 반영할 수 있다는 장점이 있지만, 사업이 장기간 소요된다는 단점도 있죠. 사실 대부분의 조합들이 소위 비상대책위원회나 내재산지킴이 등으로 불리는 반대파와 갈등을 겪고 있는 것이 현실이니까요. 하지만 정부의 발표대로라면 공공방식은 사업기간을 상당히 단축시킬 수 있다고 봅니다. 사업기간이 정비사업에 얼마나 중요한지는 이 기자도 잘 알고 있을 것이라 생각해요.

 이  현실에 대해서는 부정하지 않겠습니다. 하지만 ‘구관이 명관’이라는 말이 있죠. 그동안 대부분의 구역들이 조합방식으로 사업을 진행한데는 분명한 이유가 있습니다. 하지만 오늘 이야기를 나눠보니 공공 직접시행 정비사업도 장점이 많네요. 결국엔 조합원들의 선택에 달렸겠네요.

 심  상당 기간 정비사업 전문기자 생활을 한 이 차장과 제가 생각이 다른 걸 보면 일선 현장에서도 당분간 의견 차이가 많이 발생할 것 같네요. 이 차장 수고했어요.

심민규 기자 smk@arunews.com, 이혁기 기자 lee@arunews.com


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