[그래픽=홍영주 기자]
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정부가 2·4 대책을 통해 발표한 공공 직접시행 정비사업은 기존 사업과는 전혀 다른 절차와 방식을 적용하는 만큼 업계에 수많은 논란이 발생했다. 현행 정비사업은 토지등소유자나 조합원이 주체라면 공공 직접시행은 공공이 주체가 된다. 사업의 성격 자체가 바뀌게 되는 셈이다. 또 현물선납 후 우선공급권 부여, 수용 방식의 토지확보 등으로 추진되다보니 ‘공산주의’식 개발이 아니냐는 논란까지 일었다. 언론도 공공 직접시행 정비사업과 관련된 논란에 불을 지폈다. 정부가 적극적인 해명에 나섰지만, 제대로 알려지지 않은 것이 사실이다. 공공 직접시행 정비사업과 관련된 오해와 진실에 대해 알아봤다.

▲주민들이 직접 시공자를 선정할 수 있나=공공 직접시행 정비사업에 대한 최대 논란은 “누가 시공을 담당하느냐”이다.

한국주택토지공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 사업을 진행하기 때문에 ‘주공아파트’로 대표되는 임대단지가 되는 것 아니냐는 우려가 많았기 때문이다.

결론부터 말하면 민간 건설사가 시공을 담당하고, 단지 명칭도 시공사의 브랜드를 사용하게 된다. 실제로 진성준 의원이 지난달 발의한 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안에도 동일한 내용이 담겨있다.

개정안에 따르면 LH 등이 직접시행자로 사업에 참여하는 경우 토지등소유자는 주민협의회를 구성하도록 규정하고 있다.

특히 주민협의회는 시공자나 감정평가업체 등을 추천할 수 있다. 시공자의 경우 대통령령으로 정하는 경쟁입찰(2회 이상 유찰 시 수의계약)의 방법으로 시공자를 추천할 수 있다. 이때 공공직접시행자는 주민협의회가 시공자를 추천하는 경우 해당 시공자를 선정하도록 강제 조항으로 명시했다.

▲공공이 수용… 재산 다 뺏기는 것 아니냐=공공 직접시행 정비사업 발표 이후 ‘공산주의’식 개발이라는 주장이 나왔다. 기존 관리처분 방식과 달리 ‘현물선납 후 우선 분양권 제공’ 방식이 불러온 오해다.

재건축·재개발 등 정비사업은 ‘헌집 줄게, 새집 다오’란 옛 동요의 가사로 대표되는 사업이다. 즉 조합원들이 기존 물건(건축물·토지 등)을 조합에 넘기면 조합은 철거 후 아파트 등을 건설해 분양권을 주는 방식으로 진행된다.

공공 직접시행 정비사업도 사실상 동의한 구조다. 사업계획이 확정되면 소유자들로부터 현물을 넘겨받는 대신 우선 분양권을 제공한다. 즉 헌집을 받아 새집을 제공하는 다른 정비사업과 동일한 구조라는 것이다.

더불어 공공이 미동의자(미계약자)에 대한 소유권을 수용하는 것도 재개발과 동일하다. 재개발도 분양신청을 하지 않거나, 철회한 토지등소유자에 대해서는 현금으로 청산하도록 규정하고 있다. 재건축도 매도청구를 통해 소유권을 확보한다.

다만 사업을 확정하는 소유자의 동의율은 공공 직접시행 정비사업이 토지등소유자 2/3 이상(토지면적 1/2 이상)으로 일반 정비사업의 3/4 이상보다는 다소 낮은 것은 사실이다.

▲공공 주도로 싸구려 성냥갑 아파트만 양산?=공공이 시행하는 사업인 만큼 고급화가 힘들 것이란 논란도 있다. 공공 직접시행 정비사업이 주택공급 확대 방안의 일환인 점을 감안하면 최고급 아파트를 건설하기는 현실적으로 쉽지 않다. 하지만 일반적인 단지 수준의 고급화는 가능하다.

LH 등 공기업은 주로 저소득층이나 서민을 대상으로 임대주택을 공급하는 만큼 아파트의 품질을 높이는데 한계가 있다. 고급 마감재를 사용할 경우 임대주택의 사용료나 분양가가 올라갈 수밖에 없기 때문이다.

공기업이 ‘중소기업제품 구매촉진 및 판로지원에 관한 법률’에 따라 일부 자재를 중소기업의 제품을 의무적으로 사용해야 한다. 중소기업 제품의 품질이 떨어진다고 단정할 수 없지만, 아무래도 소비자의 인식에서는 차이가 발생할 수밖에 없다.

하지만 공공 직접시행 정비사업의 경우 주민 선택권에 제한이 없도록 공공분양 아파트에 적용되는 중소기업 제품사용 의무화에서 제외된다. 건설사가 자사의 브랜드를 달기 위해서는 일정 품질 이상을 갖춰야 하는 만큼 마감재나 커뮤니티시설 등을 규제할 수 없는 것도 현실이다.

다만 사업계획 수립 과정에서 주민들의 의사가 반영되긴 하더라도 공공이 최종 결정하는 만큼 사치성 마감재나 설계는 반영되지 않을 가능성이 높다.

심민규 기자 smk@arunews.com

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