[창간7주년 | 정비사업 NEW 패러다임] 3C 시대 한번도 경험하지 못한 정비사업

올해 재건축·재개발 등 정비사업에 선택(Choice)·콤팩트(Compact)·코로나19(Covid-19) 등 ‘3C 시대’가 도래했다. 기존 조합방식에 공공방식의 정비사업이 추가되면서 주민들은 사업방식을 선택할 수 있게 됐으며, 역세권·준공업지역을 콤팩트하게 개발할 수 있는 사업방식도 추가됐다. 하지만 지난해부터 이어진 코로나19는 여전히 맹위를 떨치고 있어 정비사업을 추진하는데 방해 요소로 작용될 전망이다.

정비사업은 지난 2003년 도시 및 주거환경정비법이 시행됨에 따라 전국에서 본격적으로 추진됐다. 물론 과거에도 재건축은 주택건설촉진법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을, 재개발은 도시재개발법을 근거로 사업을 추진했다. 하지만 재건축·재개발이 ‘정비사업’이라는 한 분야로 공식화된 것은 도시정비법이 제정되면서다.

도시정비법을 통해 정비사업에 추진위원회 제도가 공식 도입되고, 기존 컨설팅업체는 등록 자격을 갖춘 정비사업전문관리업자로 대체됐다. 조합설립의 절차와 시공자의 선정시기·방법 등도 도시정비법이 시행된 이후 지속적으로 변화되어왔다.

또 공공관리제도가 새롭게 도입된 이후 공공지원제도로 변경되고, 임대주택과 소형평형 의무비율, 재건축초과이익환수 등의 규제가 적용되기도 했다. 정비사업은 시행 이후 줄곧 변화의 시대를 맞이해왔다.

더 이상의 변화가 없을 것 같은 정비사업이지만, 올해도 어김없이 새로운 물결과 맞닥뜨리게 됐다. 어쩌면 정비사업이 시행 이후 최대의 변화를 경험할 수도 있다. 그동안 정비사업의 변화는 법령이나 제도에 국한된 경우가 대부분이었지만 올해는 외부적인 요인까지 고려해야 하기 때문이다.

지난 2월 4일 정부는 주택공급 확대 정책을 발표하면서 법령·제도를 대폭 손질하고, 새로운 정비방식의 도입을 예고했다. 더불어 지난해 전 세계를 공포로 몰아넣었던 코로나19는 올해에도 종식될 기미가 보이지 않으면서 정비사업도 타격이 불가피한 상황이다.

우선 새로운 정비방식의 도입으로 정비구역이나 정비예정구역 내 주민들의 선택(Choice)지가 많아진다. 정부는 지난해 공공참여형 정비사업을 발표한 바 있다. 공공이 참여하는 정비사업에 용적률과 층수 등에 대한 혜택을 부여하고, 개발이익을 토지등소유자와 배분하는 방식이다.

또 지난 2·4 대책인 ‘공공주도 3080+’의 일환으로 공공이 정비사업을 직접 시행하는 ‘공공 직접시행 정비사업’ 도입을 발표했다. 이에 따라 구역 상황에 따라 기존 조합 방식(신탁방식)이나 공공정비사업, 공공 직접시행 정비사업 중 하나를 선택할 수 있다.

역세권이나 준공업지역을 고밀개발할 수 있는 새로운 정비방식도 도입된다. 그동안 노후화된 역세권·준공업지역은 마땅한 정비방식이 없어 개발이 미뤄져 온 곳들이 많다. 하지만 도심 공공주택 복합사업을 통해 ‘콤팩트 시티(Compact City)’로 새롭게 탄생할 수 있는 길이 열릴 전망이다.

역세권의 경우 최대 700%의 용적률을 적용해 주거, 업무, 상업이 복합적으로 어우러진 고밀지구로 개발한다는 계획이다. 준공업지역은 기존 제조·유통 위주의 도시를 스타트업 육성공간과 R&D 센터, 청년 기숙사 및 주거단지 등이 조성되는 주거산업융합 단지로 만든다. 더불어 노후화된 저층 주거지는 건축·도시 규제를 완화해 생활 SOC 복합 등을 통한 주택공급활성화지구로 조성한다는 방침이다.

코로나19로 인한 정비사업의 변화도 예고되고 있다. 지난해 코로나19 감염을 예방하기 위해 ‘사회적 거리두기’가 의무화되면서 정비사업에도 영향을 미쳤다. 특히 사업의 주요 사항을 결정하기 위한 총회를 개최하는데 어려움이 많았다. 다수의 사람이 모여야 하는 총회의 특성으로 인해 사업이 지연되거나, 대규모 비용 발생이 불가피했기 때문이다.

코로나19 감염을 최소화하기 위해 드라이브-스루 방식을 도입하거나, 아예 대형 주차장에 자가용을 이용해 총회를 진행하기도 했다. 또 최소한의 사람이 각각의 장소에 모일 수 있도록 멀티플렉스·예식장 등을 통째로 대관하는 경우도 있었다. 총회를 장기간 미루는 경우는 대부분의 조합이 겪어야 하는 어려움이었다.

코로나19로 정비사업에 차질이 발생했지만, 지난해 정부나 정치권에서의 지원은 사실상 전무했다. 비대면 총회가 가능한 법안이 국회에 제출됐지만 정쟁으로 본회의 통과는 요원한 상황이다. 일선 추진위·조합들이 전염병 감염을 최소화할 묘안을 찾고 있지만, 법령이나 제도적 뒷받침 없이는 한계가 있어 적극적인 대책 마련이 시급한 상황이다.

심민규 기자 smk@arunews.com