공공주도 정비사업 입법 가속화 | 공공 직접시행 땐 주민 2/3이상 동의해야

공공 직접시행 정비사업을 추진하기 위해서는 토지등소유자 2/3 이상의 동의와 토지면적 1/2 이상의 동의가 필요하다. 또 시공자는 주민협의회가 경쟁입찰방식을 통해 선정 후 추천하면 공공은 시공자로 선정해야 한다. 정부가 2·4대책을 통해 발표한 ‘공공 직접시행 정비사업’에 대한 사업절차와 방법 등이 공개됐다. 지난달 24일 진성준 의원이 발의한 도시 및 주거환경정비법에는 공공 직접시행 정비사업을 시행하기 위한 구체적인 내용이 담겼다.

▲컨설팅 후 1/2 동의로 공공시행 정비계획 제안… 정비계획 변경 신청 후 1년 이내에 ‘전체 2/3 + 면적 1/2’ 동의 받아야=이번 개정안에는 공공 직접시행 정비사업의 개념부터 정리했다. 공공 직접시행 정비사업은 공공 정비구역 내에서 시행하는 재건축·재개발사업으로 토지주택공사 등이 사업지행자로 지정·고시된 사업이다.

공공정비구역의 전부 또는 일부를 수용해 건축물을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하거나, 대지를 토지등소유자 등에게 공급해야 한다. 또 건설·공급되는 주택의 전체 세대수가 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 등을 고려해 대통령령으로 정하는 일정 세대수 이상이어야 한다.

공공 직접시행 정비사업의 절차는 국토교통부가 지난 2·4대책을 통해 발표한 내용을 그대로 반영했다. 우선 토지등소유자나 조합원 1/2 이상의 동의로 LH 등에게 공공 직접시행 정비사업 시행을 위한 정비계획 입안제안을 요청하면, LH 등은 시장·군수에게 통지하게 된다.

이어 LH 등은 정비구역 공공정비계획에 대해 사전 협의를 거쳐 입안 제안을 하게 된다. 이때 공공정비계획에는 일반 정비계획 내용과 용적률, 주거지역 세분·변경 계획, 공공임대주택 계획 등을 포함해야 한다.

공공정비계획 신청이 이뤄지면 1년 이내에 토지등소유자 2/3 이상과 토지면적 1/2 이상의 동의를 확보해야 공공 직접시행 정비사업을 추진할 수 있다. 만약 동의율을 충족하지 못할 경우에는 공공 정비계획 신청이 자동으로 취소된다.

▲공공정비구역 지정하면 공공직접시행자가 사업 추진… 주민협의회가 경쟁입찰방식으로 시공자 선정·추천=토지등소유자의 동의로 공공정비구역이 지정되면 LH 등이 사업시행자로 지정되고, 추진위·조합은 설립이 취소된 것으로 간주된다. 이에 따라 토지등소유자는 공공정비구역 지정·고시 또는 추진위·조합 취소일로부터 2개월 이내에 주민대표기구인 ‘주민협의회’를 구성하게 된다.

주민협의회를 구성하는 절차는 주민대표회의 구성과 유사하다. 위원장을 포함해 5~25명으로 구성하되 토지등소유자 과반수 동의를 받아 시장·군수의 승인을 받아야 한다.

주민협의회는 시공자나 감정평가업체 선정에 관여하고, 공공직접시행자가 사업시행계획에 관한 의견을 제시할 수 있다. 공공직접시행자는 주민협의회의 의견을 반영하기 위해 노력하도록 법령에 명시했다.

특히 시공자의 경우 주민협의회가 대통령령으로 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 유찰)의 방법으로 시공자를 추천할 수 있다. 주민협의회가 시공자의 추천에 대한 의견을 제시하면 공공직접시행자는 해당 건설사를 시공자로 선정해야 한다.

다른 협력업체의 경우 공공직접시행자가 일반경쟁입찰을 통해 계약을 체결하게 된다. 다만 계약 규모나 재난 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 지명경쟁이나 수의계약을 통해 계약을 체결할 수 있다.

▲공공직접시행자, 현물납입 동의한 토지등소유자에 우선 공급… 1세대 1주택 공급이 원칙·이전등기 시까지 전매 금지=공공 직접시행 정비사업을 시행하면 법적상한용적률의 120%를 적용하거나, 주거지역 세분·변경을 통한 인센티브를 적용 받게 된다. 도시공원이나 녹지확보 기준도 대통령령이 정하는 범위에서 완화해 적용할 수 있다. 대신 공공임대주택을 전체 세대수 또는 전체 연면적의 20% 범위에서 공급하도록 의무화했다.

공공직접시행자는 해당 내용을 담은 정비계획을 토대로 현물납입을 동의한 토지등소유자에게 우선공급 계약을 체결하게 된다. 이때 우선공급대상자는 1주택 공급이 원칙이다. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택이나 토지 등을 소유했더라도 1주택을 공급한다는 것이다. 또 동일 세대가 아닌 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급한다.

우선공급 대상자를 확정하는 절차도 마련했다. 우선공급 계약이 가능한 건축물은 입안제안 고시 또는 공공정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날의 다음날을 기준으로 산정한다. 시·도지사가 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일 등을 공보에 고시한 날이다.

우선공급 계약은 우선공급 대상 확정자를 대상으로 사업시행계획 인가가 고시되면 체결하게 된다. 계약자는 종전 자산에 대한 소유권을 이전하고, 계약체결일부터 소유권 이전등기 시까지 주택과 입주자 지위를 전매할 수 없다. 우선공급 부적격자의 경우 협의해 매수하거나, 협의가 성립되지 않은 경우에는 수용절차를 거치게 된다.

심민규 기자 smk@arunews.com