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공공주도 3080+ 이슈, 국토부 입장은?
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공공주도 3080+ 이슈, 국토부 입장은?
  • 박노창 기자
  • 승인 2021.02.10 16:32
  • 댓글 0
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공공 직접시행 정비사업 이득 충분
조합원·토지주가 시공브랜드 선택

특별건축구역 지정해 고품질 아파트
5년 이내 입주 가능… 유형별 차이
공공주도 3080+ [그래픽=국토부 제공]
공공주도 3080+ [그래픽=국토부 제공]

공공주도 3080+ 주택공급 확대방안을 둘러싼 오해와 혼란에 대해 국토교통부가 직접 설명하고 나섰다. 국토부는 지난 9일 ‘공공주도 서울 32만호 전국 83만호 공급 목표를 반드시 달성할 것입니다’라는 설명자료를 배포하고 언론에서 제기된 이슈에 대해 적극 해명하고 나섰다.

공공주도 3080+ [그래픽=국토부 제공]
공공주도 3080+ [그래픽=국토부 제공]

▲공공 직접시행 정비사업은 조합원에게 충분히 이득입니다=국토부는 공공 직접시행 정비사업이 기존 조합방식과 비교해 조합원에게 이득이 충분하다는 입장이다.

기존에 조합원들이 스스로 사업을 추진할 때 예상되는 수익률보다 10~30%p 높은 수준의 수익률을 보장하고 다양한 혜택이 주어진다는 이유에서다.

국토부에 따르면 공공 직접시행 정비사업의 경우 조합원 기본수익 외에도 10~30%p 수익이 추가된다. 각종 인허가를 비롯한 사업 리스크도 조합원이 아닌 공기업이 리스크를 전담하게 된다.

특히 재건축초과이익 환수에 따른 부담금과 재건축조합원 2년 거주 의무도 적용받지 않는다. 여기에 각종 기부채납 비율이 기존 조합방식의 경우 20~25%인데 공공 직접시행 정비사업의 경우 재개발은 15%, 재건축은 9% 내외가 적용될 것으로 보고 있다.

공공주도 3080+ [그래픽=국토부 제공]
공공주도 3080+ [그래픽=국토부 제공]

▲조합원·토지주가 시공브랜드를 선택합니다=사업에 동의한 토지주와 조합은 우선공급을 약정하는 계약에 앞서 희망하는 아파트 브랜드(민간 건설사)를 선정할 수 있다. 이렇게 선정된 민간 건설사는 아파트 설계와 시공을 담당하게 된다. 희망 브랜드를 선정한 이후 공기업에 통지하면 공기업은 해당 민간건설사와 계약을 체결하는 방식이다.

국토부는 “LH 등 공기업이 시행하는 사업에서 민간 1군 브랜드가 참여해 건설하는 것은 낯선 방식이 아니다”며 “이미 여러 차례 성공적으로 입주를 마친 바 있다”고 강조했다.

대표적인 LH 시행 민간브랜드 아파트 사례는 위례신도시(자이)와 성남금광 재개발(e편한세상)이 있다.

▲특별건축구역 지정, 건축면적 확대 등 쾌적한 건축이 가능합니다=도로나 공원 등 기반시설 기부채납 비율을 15% 이내로 제한해 종전보다 실질 대지면적이 확대되고 층수제한도 완화된다. 용적률을 상향하더라도 적정 동간거리 확보가 가능하다는 게 국토부의 얘기다.

아울러 특별건축구역을 지정함으로써 일률적인 채광기준에 맞춘 성냥갑 같은 아파트가 아닌 적정 일조량을 확보할 수 있고 창의적 디자인이 반영된 주거단지를 조성할 수 있다고 보고 있다.

또 조합원이나 토지주의 선택에 따라 아파트 외벽이나 내부 마감재를 고급화하고 보육·헬스 등 생활 인프라도 대폭 확충하는 등 전반적인 아파트 품질을 높일 수 있다고도 했다.

▲5년 이내 입주가 충분히 가능합니다=이번 대책으로 추진하는 사업의 입주시기는 유형별로 1~2년부터 길게는 5~8년 가량으로 다양하게 추진될 예정이다.

특히 신규 도입되는 소규모 재개발과 소규모 주택정비 관리지역을 통한 주택 공급이나 비주택 리모델링 등은 사업지정 이후 1~2년 내에 도심 내 주택공급이 가능할 것으로 보고 있다.

국토부는 도심 내 부지확보에 있어 공공의 주도적 역할과 주택건설·공급에 있어 긴밀한 민관협력 체계 구축으로 주택공급 시차가 8년 이상 대폭 단축된다는 점을 강조했다.

공공은 복잡한 이해관계를 조율하고 이주대책 등을 통해 주도적으로 부지를 확보한 후 통합심의 등 신속한 인허가를 지원하게 된다. 민간은 창의적인 설계 및 전문성을 바탕으로 한 시공은 물론 일부 지분 출자를 통한 민관 공동시행(도심 공공주택 복합사업), 민간 단독시행(소규모 재개발 등) 다양한 방법으로 참여하게 된다.

아울러 주택공급 시차 단축으로 보다 안정적인 시장관리가 가능해진다는 점도 국토부는 중요하게 보고 있다.

국토부 관계자는 “그동안 주택 공급 시차로 수요변화에 대한 적기 대응이 어려워 가격이 급등 또는 급락하는 현상이 반복되어 왔다”며 “이번 대책으로 공급시차가 대폭 단축되면 시장 매커니즘이 원활하게 작동돼 향후 주택경기의 진폭이 크게 완화될 것으로 기대하고 있다”고 말했다.

▲이번 대책을 통한 주택 순증효과는 크며 신축아파트 총량증가가 시장안정에 크게 기여할 것입니다=멸실을 감안한 순증 관점에서도 이번에 도입되는 신규 사업은 기존 사업 대비 순증효과가 더 크다는 게 국토부의 판단이다.

기존 재개발사업의 종전 가구수 대비 증가 효과는 약 1.1~1.2배이고, 기존 재건축사업의 경우 1.2~1.3배 가량인데 이번 대책은 도시건축 규제의 획기적 완화를 통해 기존 가구수의 1.3~1.5배 가량 공급물량을 증가시키는 방식으로 진행되기 때문에 사업으로 인한 멸실을 고려하더라도 순증효과가 더욱 크다는 것이다.

여기에 신축과 노후 주택은 별개의 상품과 별개의 시장이라는 점도 강조했다. 재개발의 경우 노후 다세대 빌라가 멸실되고 신축아파트가 공급되는 방식이기 때문에 아파트의 순증수 만으로 시장영향을 평가하기에는 부적절하다는 것이다.

그동안 선호도가 높은 도심 내 아파트 부족이 시장 불안요인으로 지적된 만큼 신축 아파트의 총량적 증대는 시장안정에 기여할 것으로 국토부는 기대하고 있다.

▲대책 이후 우선공급권을 미부여하는 것은 절차적으로 문제가 없습니다=현행 보상법령 체계상 기존 소유자의 재산에 대한 보상은 현금보상이 원칙이며 법정 절차에 따라 감정평가 후 실시하는 보상은 헌법상 정당보상에 해당한다는 게 국토부의 원칙이다.

아울러 현금보상 대신 대토나 우선공급권을 부여해 보상하는 방식은 선택적인 것이며 생활보상 차원의 이주대책 역시 세부 방법에는 광범위한 입법 재량권이 부여돼 있다는 것이다.

▲정부는 지자체, 업계 등과 힘을 합쳐 국민들과 약속한 도심 내 주택공급 확대를 반드시 이루어 내겠습니다=국토부는 우선 올해 예정된 역대 최대의 분양물량(51.3만호)이 원활하게 공급될 수 있도록 민관협의체를 구성·지원할 계획이다. 또 올 7월부터 시작되는 3기 신도시 사전청약이 순조롭게 진행될 수 있도록 준비사항을 점검한다.

박노창 기자 park@arunews.com


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