깜깜이 고분양가 심사기준 바뀐다

‘깜깜이’ 논란이 일었던 고분양가 심사기준이 전면 개편된다.

주택도시보증공사(사장 이재광)는 현재 운영 중인 고분양가 심사규정 및 시행세칙을 전면 개정한다고 지난 9일 밝혔다. 이번 개정안은 유예기간을 거쳐 오는 2월 22일부터 시행된다.

개선된 심사규정에 따르면 먼저 주변 시세의 일정 비율(85~90%)을 상한으로 리스크 관리 기준이 마련됐다. 보증리스크를 관리하면서 분양가와 시세 간 지나친 차이를 보완하겠다는 의도로 보인다.

또 비교사업장을 분양사업장과 준공사업장 각각 한 곳 씩, 2곳을 선정해 분양시장과 기존 주택시장의 상황을 모두 반영할 계획이다. 특히 신규 분양이 드물고 주변 시세가 낮은 지역의 분양가 심사는 지역 분양가 수준을 고려해 일부 조정도 가능토록 했다.

심사기준도 계량화되는데 지금까지 비교사업장을 선정할 때 ‘입지·단지규모·브랜드’를 3단계로 구분하고, 보증신청 사업장과 2개 항목 이상이 유사한 단지를 비교사업장으로 선정해왔다.

하지만 앞으로는 평가 기준을 ‘입지·단지특성·사업 안정성’으로 구분하고 주변 사업장을 각 항목별 점수로 평가해 총점 차이가 가장 적은 분양·준공사업장을 비교사업장으로 선정할 계획이다. 단지특성의 경우 ‘단지규모(75)+건폐율(25)’이고 사업안정성은 ‘HUG 신용평가등급(75)+시공능력평가순위(25)’이다.

비교사업장 대비 우위·열위 사업장에 대해 분양가격을 조정할 경우에도 점수차에 따라 정량적으로 조정해 심사의 자의성 우려를 최대한 배제키로 했다.

아울러 심사기준도 공개된다. 그동안 대략적인 가이드라인만을 공개해왔지만 이번에는 심사기준 공개가 원칙이다.

이밖에 기존에는 HUG의 각 영업점에서 고분양가 심사를 수행했지만 앞으로는 영업점에서는 주택사업자와의 상담 등을 전담하고 심사는 HUG 본사에 전담 기구를 설치·운영할 계획이다.

이재광 사장은 “이번 제도 개선은 HUG의 분양보증 리스크를 안정적으로 관리하면서 분양가도 보다 합리적인 수준으로 조정하는 방안”이라며 “분양가가 시세에 크게 미치지 못한 지역의 경우 적절한 공급 유인으로, 시세보다 분양가가 과대 산정된 지역의 경우 과열을 완화하는 효과가 있다”고 말했다.

고분양가 심사제도

고분양가 심사제도는 HUG의 분양보증 리스크를 안정적으로 관리하면서 간접적으로 분양가격도 조정해 신규 분양주택의 가격 예측력을 높이고 무주택 실수요자의 비용 부담을 완화하는 등 긍정적 효과가 있었다.

하지만 HUG가 사실상 분양가를 통제해 민간 사업자의 주택 공급 유인을 저해한다는 비판과 함께 구체적인 심사 기준을 알 수 없어 심사의 투명성과 신뢰성을 담보할 수 없다는 지적이 지속적으로 제기돼 왔다.

일례로 1년 이내 분양이 계속되는 지역에서는 분양가가 일정 수준으로 고착돼 시세와 차이가 확대되는 반면 상대적으로 분양이 드문 지역은 주변의 낮은 주택가격을 기준으로 심사해 동일 시·군·구 내에서도 분양가 차이가 크다는 문제가 있었다.

또 지난해 민간택지에 대한 분양가상한제가 확대 시행되면서 상한제 지역은 고분양가 심사에서 제외되는 만큼 상한제가 적용되지 않는 지역에 맞는 제도개선이 필요하다는 요구도 있어 왔다.

박노창 기자 park@arunews.com