2개의 주택이 1조합원입주권으로 전환된 경우 양도소득세 과세 여부(2주택-1입주권)
1. 사실관계
-2010. 12월 서울 강남구에 소유하고 있는 단독주택(가주택)과 해당 단독주택과 인접한 아파트(나주택) 취득
-2019. 12월 가주택과 나주택은 갑지구 주택재개발정비사업지역에 포함되어 도시및주거환경정비법에 따라 관리처분게획인가 고시됨.
-가주택과 나주택은 조합원입주권(다입주권) 1개로 전환됨.
-가주택의 취득가액 1억원, 나주택의 취득가액 2억원임.
-종전주택 가주택의 평가액 2억원, 나주택의 평가액 3억원으로 합계 5억원임.
-신규 아파트의 분양가액은 5억원임. 따라서 청산금의 납부 및 수령은 없음.
-다입주권의 양도가액 6억원
2. 질의 내용
-도시및주거환경정비법에 따른 관리처분인가로 조합원이 관리처분인가 전에 소유하고 있던 2개의 주택이 1개의 조합원입주권으로 전환되었다.
(질의 1) 해당 입주권을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 여부
(질의 2) 해당입주권응 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득한 후, 해당 입주권을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 여부
3. 답변 및 사례분석
-1세대가 2년 이상 보유하고 있는 2개의 주택 전부가 도시및주거환경정비법에 따른 주택재개발사업지역에 포함되어 1조합원입주권(관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위)을 취득하여 보유하다가 해당 1조합원입주권을 양도하는 경우 또는 해당 1조합원입주권을 양도하기 전에 새로운 1주택을 취득하고 취득한 날부터 3년 이내에 해당 1조합원입주권을 양도하는 경우, 종전 2개의 주택 중 당해 거주자가 선택한 주택(부수토지 포함)의 양도차익 상당액에 대해서는 양도소득세가 과세된다.
-위 사례에서 가주택은 1억원(총 매입금액의 1/3), 나주택은 2억원(총 매입금액의 2/3) 총 매입금액 3억원(100%)에 2개의 주택을 구입하여 1조합원입주권으로 전환된 것을 6억원에 양도했다. 가주택의 양도가액은 2억원(6억원 *1/3)이고 나주택의 양도가액은 4억원(6억원 * 2/3)으로 산출된다. 따라서 가주택의 양도차익은 1억원(양도가액 2억원 - 취득가액 1억원)이고, 나주택의 양도차익은 2억원(양도가액 4억원 - 취득가액 2억원)으로 산정된다.
-양도차익이 많으면 양도소득세도 높아지므로 해당 1조합원입주권을 보유하고 있는 조합원은 양도차익이 적은 가주택을 먼저 양도하고, 양도차익이 많은 나주택을 나중에 양도한 것으로 양도소득세를 신고해야 절세를 할 수 있다. 나중에 양도한 것으로 신고하는 나주택은 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 부연하면, 1조합원입주권을 보유한 조합원이 2기존주택 중에서 본인에게 유리한 기존주택을 선택할 수 있으므로, 해당 조합원은 양도소득세가 많이 산출되는 나주택을 비과세 받아야 유리함으로 나주택을 먼저 양도한 것으로 양도소득세를 신고해야 한다.
-1조합원입주권을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득한 경우, 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년이 지나지 않은 상태에서 1조합원입주권을 양도하면 양도소득세를 비과세(고가주택에 해당되는 양도가액 9억원을 초과하는 부분은 과세됨) 받을 수 있다.
위 사례에서와 같이 2기존주택을 보유한 상태에서 1조합원입주권으로 전환된 경우에는 해당 조합원이 선택하는 1기존주택에 대해서만 양도소득세를 비과세하고 다른 1기존주택은 양도소득세가 과세된다.