1. 설립행위(정관작성)의 성격=민법상 비영리사단법인을 설립하려면 2인 이상의 설립자가 법인의 내부조직에 관한 근본규칙(정관)을 정하여 서면에 기재하고 기명날인하여야 하며(민법 제40조), 이것이 없는 정관은 무효이다.
이러한 정관의 작성은 다름 아닌 사단법인의 설립행위이다. 정관은 단체자치에 관한 규율로서 정관이 사원을 구속하는 것은 사원의 자기결정에서 연유되는 것이다. 법인은 기본적으로 정관에 의하여 운영된다.
정관작성행위, 즉 사단법인의 설립행위의 성질에 관해서는 합동행위설(다수설)과 특수계약설로 그 견해가 나누어져 있다. 전자는 사단법인의 설립행위는 2인 이상 설립자의 의사를 요한다는 점에서는 계약과 유사하지만 계약처럼 상호대립적인 것이 아니라 서로 합동하여 법인설립이라는 공동목적에 협력하는 관계라는 점에서 계약과는 구별되는 합동행위라고 한다. 이에 대해 후자는 사단이라는 단체법적 효과의 발생을 목적으로 하는 특수한 계약이라고 한다.
2. 필요적 기재사항 및 임의적 기재사항=정관에 반드시 기재하여야 할 사항을 필요적 기재사항이라고 하는데 필요적 기재사항중 어느 한 사항이라도 빠진 경우에는 정관은 무효가 된다. 정관에는 위의 필요적 기재사항 이외에도 조합의 근본규칙이 될 수 있는 사항을 기재할 수 있다. 이러한 사항을 임의적 기재사항이라 하며 이에 관해서는 특별한 제한은 없다.
그러나 임의적 기재사항도 일단 정관에 기재되면 필요적 기재사항과 동일한 효력이 생기고 그 변경에는 정관변경의 절차를 밟아야 한다(민법 제42조). 도시정비법 제40조제1항과 시행령 제38조에서 정관에 기재할 필요적 기재사항을 정하고 있다.
①조합의 명칭 및 사무소의 소재지 ②조합원의 자격 ③조합원의 제명·탈퇴 및 교체 ④정비구역의 위치 및 면적 ⑤조합임원의 수 및 업무의 범위 ⑥조합임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임 ⑦대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법 ⑧조합의 비용부담 및 조합의 회계 ⑨정비사업의 시행연도 및 시행방법 ⑩총회의 소집 절차·시기 및 의결방법 ⑪총회의 개최 및 조합원의 총회소집 요구 ⑫현금청산자에 대한 이자 지급 ⑬정비사업비의 부담 시기 및 절차 ⑭정비사업이 종결된 때의 청산절차 ⑮청산금의 징수·지급의 방법 및 절차 ⑯시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용 ⑰정관의 변경절차
①정비사업의 종류 및 명칭 ②임원의 임기, 업무의 분담 및 대행 등에 관한 사항 ③대의원회의 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 그 밖에 회의의 운영에 관한 사항 ④정비사업의 공동시행에 관한 사항 ⑤정비사업전문관리업자에 관한 사항 ⑥정비사업의 시행에 따른 회계 및 계약에 관한 사항 ⑦정비기반시설 및 공동이용시설의 부담에 관한 개략적인 사항 ⑧공고·공람 및 통지의 방법 ⑨토지 및 건축물 등에 관한 권리의 평가방법에 관한 사항 ⑩관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항 포함)에 관한 사항 ⑪사업시행계획서의 변경에 관한 사항 ⑫조합의 합병 또는 해산에 관한 사항 ⑬임대주택의 건설 및 처분에 관한 사항 ⑭총회의 의결을 거쳐야 할 사항의 범위 ⑮조합원의 권리·의무에 관한 사항 ⑯조합직원의 채용 및 임원 중 상근임원의 지정에 관한 사항과 직원 및 상근임원의 보수에 관한 사항